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　　中國鐵建等10月銷售額降幅大 償債高峰將來去化壓力仍存

　　9月陽光城等5家銷售額降超30% 融資收緊回款壓力加大

　　目前大多數房企已經披露了11月經營簡報。根據各公司公告及克而瑞數據補充整理顯示，2020年11月規模房企銷售情況良好，34家千億規模房企合同銷售（全口徑）合計約為9188.24億元，較2019年11月的7830.53億元同比增長17.34%，較今年10月的8986.43億元環比增長2.25%。11月，34家中有31家銷售額實現同比增長，僅金地集團、碧桂園和華夏幸福3家房企銷售額同比下滑。

　　34家千億房企11月銷售簡報

　　11月不遜于“金九銀十” 千億房企增速超17%

　　今年11月，房企銷售整體超預期。數據顯示，34家標的千億房企的銷售額合計達到9188.24億元，超過9月-10月的9152.91億元和8986.43億元。

　　從單月銷售額來看，碧桂園繼續以800億元遙遙領先，融創中國和萬科次之，分別為693.5億元和575.4億元，恒大和保利地產在500億元以下，分層較為明顯。雅居樂、美的置業、濱江集團、藍光發展、佳兆業11月銷售額最低，100億元出頭。

　　同時，11月的銷售額同比增幅也是近三個月最高，達到17.34%，比10月的16.42%高0.92個百分點。34家千億房企中，增速在17.34%水平以上和以下的各17家，整體來說銷售增長依然較為強勁。其中有3家合同銷售額同比下降，金地集團同比降幅最大，為12.86%，碧桂園和華夏幸福則分別下降6.98%和1.46%。而綠城中國表現較為突出，同比增長了107.04%。

　　結合銷售面積來看，11月有3家銷售面積同比下滑，其中陽光城、金地集團下滑幅度分別達27.09%、20.32%，中梁控股下滑3.29%。而陽光城、金地和中梁都伴有銷售均價的同比上漲。

　　數據顯示，在有銷售均價可查的22家房企中，15家房企銷售均價同比上漲，陽光城的銷售均價同比增幅最大，達到40%，環比則增長7.93%。其次為美的置業、招商蛇口，銷售均價增長幅度均超20%。僅7家銷售均價同比下滑，其中，遠洋集團的銷售均價同比降幅最高為14%。

　　遠洋均價連降 銷售壓力較大

　　年關將近，遠洋集團銷售壓力依然較大。今年年初的疫情雖然給房企的銷售帶來了較大的影響，但是在4月開始，規模房企便開始出現反彈。遠洋集團在這個時候出現了掉隊，上半年銷售量價齊跌，最終半年僅實現了418.4億元，同比下滑了30%，完成全年1300億銷售目標的3成多。雖然通常來說，房企下半年的銷售占比更大一些，但3成多在業內仍然較低，導致其下半年的銷售壓力較大。

　　9月，遠洋集團的銷售均價同比上漲了21%，但銷售面積下滑了2%。10月、11月，公司的銷售均價分別同比下降9%、14%，降價搶收效果良好，這兩個月銷量快速回升，增速分別達到44%和56%。然而前11個月公司的銷售額依然較去年同期下滑了4%，累計1082.4億元，完成今年1300億銷售目標的83.26%。

　　并且，今年1300億的銷售目標實際與2019年銷售額持平，而2019年公司爽約1400億銷售目標。可見不僅是疫情的原因，公司的銷售壓力一直存在。

　　遠洋集團董事局主席李明曾在2018年初出席業績發布會時表示，未來三年到四年將保持每年50%的增長速度。然而從2019年開始，公司的銷售增長便幾乎陷入停滯。遠洋曾經可以排到行業前20，如今已經跌出30名之外，掉隊明顯。

　　遠洋集團是京津冀起家，隨后輻射全國其他地區，主要以高能級城市的擴張為主。土地也越拿越多，截至2019年末，公司的土地儲備總面積為3724.3萬平方米，2020年中為3741.8萬平方米，土儲保持穩定且充足，按現有水平，可以滿足公司5年左右的開發銷售。

　　但通過對比發現，遠洋幾大地區的銷售與土儲并不算均衡。數據顯示，2019年，京津冀、長江中游、成渝及其他地區的土儲占比均高于銷售額占比，其中其他地區（大連、長春、青島、西安、鄭州等國內10城及新加坡）的土儲與銷售占比相差約7個百分點，而長三角的銷售占比則要高于土儲占比近10個百分點。部分地區土地投資與銷售的失衡，或令資金效率大打折扣。

　　據悉，今年遠洋集團啟動了“南移西拓”戰略，鞏固京津冀基本盤的基礎上，加強對長三角、珠三角城市群及中西部中心城市等重點深耕區域優質地塊的補倉力度。遠洋集團為此還進行了組織架構調整，形成了北京、環渤海、華東、華南、華中、華西6個開發事業部。

　　而除了規模之困，銷售均價的持續下滑也會進一步拉低公司的盈利水平。近兩年，遠洋集團的毛利率已經下滑至20%附近，銷售凈利率2019年降至8.16%。