出品：大眼樓管

　　作者：小飛鼠

　　隨著疫情之后經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，房地產(chǎn)銷售情況也大幅回暖，各大房企紛紛向自己設(shè)定的年度銷售目標(biāo)做最后的沖刺，包括內(nèi)部“消化”。據(jù)報(bào)道，金科股份華東區(qū)域要求員工認(rèn)購(gòu)公司項(xiàng)目，共需員工認(rèn)購(gòu)305套，總金額4.57億元。

　　12月7月，金科股份公布了11月份銷售情況，實(shí)現(xiàn)銷售金額約225億元，房地產(chǎn)銷售面積約222萬(wàn)平方米。2020年1-11月，公司實(shí)現(xiàn)銷售金額約1954億元，房地產(chǎn)銷售面積約1902萬(wàn)平方米，已完成年度2200億銷售目標(biāo)的88.82%。

　　盈利能力弱于同行 向內(nèi)部員工分?jǐn)備N售指標(biāo)

　　公司是一家專注于房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的大型企業(yè)集團(tuán)，經(jīng)過(guò)二十多年的健康發(fā)展，現(xiàn)已形成民生地產(chǎn)開發(fā)、生活服務(wù)、科技產(chǎn)業(yè)（園區(qū)）投資運(yùn)營(yíng)、文商旅康養(yǎng)等相關(guān)多元化產(chǎn)業(yè)“四位一體”協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略格局。

　　前三季度，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入477.26億元，同比增長(zhǎng)10.47%；歸母凈利潤(rùn)為44.37億元，同比增長(zhǎng)11.46%；扣非歸母凈利潤(rùn)為40.68億元，同比增長(zhǎng)0.64%。

　　從土地儲(chǔ)備來(lái)看，截至9月30日，公司通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)的方式，新增土地123宗，計(jì)容建筑面積1995萬(wàn)平方米，合同投資金額740億元，權(quán)益合同金額433億元。公司堅(jiān)持圍繞“三圈一帶、八大城市群”深耕發(fā)展，堅(jiān)持聚焦省域深耕，形成“以二三線城市為主，一四線城市為輔”的全國(guó)化均衡布局。

　　公司全國(guó)化布局初見(jiàn)成效，所以銷售額也實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)。上半年，公司新增土地儲(chǔ)備按計(jì)容建筑面積計(jì)算二三線（含新一線）城市占比超85%，按土地購(gòu)置金額計(jì)算占比超90%，在保證現(xiàn)金流安全的前提下有效補(bǔ)充了優(yōu)質(zhì)土地資源。公司在華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南地區(qū)銷售金額占比分別達(dá)到43%、19%、12%、10%、8%。

　　從盈利能力來(lái)看，2018年、2019年和2020年1-9月，公司的銷售毛利率分別為28.57%、28.84%和25.18%，銷售凈利率分別為9.75%、9.38%和11.69%。根據(jù)wind數(shù)據(jù)，選取華夏幸福、綠地控股、中南建設(shè)等市值相近的10家公司作為可比公司，同期的銷售毛利率平均值為31.94%、29.05%和26.41%，銷售凈利率平均值為17.74%、16.66%和17%，均高于金科股份。

　　房地產(chǎn)銷售構(gòu)成公司營(yíng)業(yè)收入的九成以上，基于整體市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行以及公司充裕的供貨保障，公司表示對(duì)完成全年銷售目標(biāo)充滿信心。然而事實(shí)上真的如此嗎？

　　近日，有媒體報(bào)道稱，金科股份華東區(qū)域要求員工認(rèn)購(gòu)公司項(xiàng)目，并根據(jù)不同部門不同職級(jí)給出了不同的套數(shù)指標(biāo)。華東區(qū)域總共需要員工認(rèn)購(gòu)305套，總金額高達(dá)4.57億元。涉及的科室大部分為非一線的行政，管理等部門。公司要求這些購(gòu)房指標(biāo)年底結(jié)算，由此可見(jiàn)，今年的銷售目標(biāo)完成的并不輕松。

　　降負(fù)債壓力仍在 需警惕明股實(shí)債

　　“三道紅線”的出臺(tái)對(duì)房企有息負(fù)債的增長(zhǎng)發(fā)出了警告，金科股份也面臨著降負(fù)債壓力。截至9月30日，公司的有息負(fù)債為1025.48億元，同比增長(zhǎng)3.91%。

　　公司的剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.71%，相比年初下降2.09個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為112.22%，相比年初下降8個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為1.02，相比年初下降0.08。可見(jiàn)雖然杠桿率有所下降，但是公司兩條紅線未達(dá)標(biāo)，降負(fù)債壓力猶在。公司表示預(yù)計(jì)到今年年末，有息負(fù)債控制在1100億左右。

　　公司的融資來(lái)源主要包括銀行貸款、非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款和債券類（含攤銷），截至6月30日，期末余額分別為717.08億元、189.96億元和199.01億元，占比為64.83%、17.17%和17.99%。

　　公司表示，未來(lái)將適當(dāng)提升供應(yīng)鏈融資，加大標(biāo)準(zhǔn)化ABS/ABN和非標(biāo)保理、銀行渠道供應(yīng)鏈融資。加大銀行開發(fā)貸款、信用債等低成本融資的額度和占比，發(fā)揮其期限長(zhǎng)、成本低的優(yōu)勢(shì)。主動(dòng)控制、壓降融資資金實(shí)際使用期限短、成本高的非銀行金融機(jī)構(gòu)融資額度和占比。

　　房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)榻?jīng)常采用合作開發(fā)的方式，由于項(xiàng)目公司的體量遠(yuǎn)小于房地產(chǎn)企業(yè)，合/聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目公司的融資通常需要股東承擔(dān)回購(gòu)、流動(dòng)性差額補(bǔ)足、擔(dān)保等義務(wù)，這部分資金壓力并不能反映在房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表中。

　　對(duì)于普通股權(quán)，無(wú)論大股東還是少數(shù)股東，其分配得到的利潤(rùn)占比及分配時(shí)點(diǎn)應(yīng)保持一致，對(duì)于明股實(shí)債，少數(shù)股東損益并非等于權(quán)益比例*凈利潤(rùn)。如下圖所示，自2017年開始少數(shù)股東權(quán)益占比和少數(shù)股東損益占比背離，并且有擴(kuò)大趨勢(shì)。較大的增長(zhǎng)差異提醒投資者需要警惕明股實(shí)債。