出品：大眼樓管

作者：肖恩

　　11月29日，億達中國發(fā)布公告稱，經(jīng)控股股東中民嘉業(yè)確認，截止公告日，有關(guān)出售公司股份事宜的潛在交易的仍在討論之中，并無重大進展。此前，億達中國在9月29日公告，中民嘉業(yè)就已在與潛在買方洽談，潛在交易或?qū)?dǎo)致公司的實際控制人發(fā)生變更，即全面要約收購。

　　目前，中民嘉業(yè)持有億達中國61.20%的股權(quán)，從2016年接盤億達中國，到今年計劃先后脫手陽光城和億達中國，盡管中民嘉業(yè)本已自身陷入債務(wù)困局，但億達中國也是麻煩不斷，不僅管理層動蕩、經(jīng)營不善，持續(xù)高壓的財務(wù)壓力已構(gòu)成實質(zhì)違約，億達中國的境遇背后，我們不禁要發(fā)問，“產(chǎn)業(yè)園+地產(chǎn)”的模式還有故事可講嗎？

億達中國將再次被賣

　　2015年底，中民嘉業(yè)通過全資子公司上海嘉聞?wù)J購陽光城非公開發(fā)行股份，持股比例達到18.02%，超過了陽光集團成為第一大股東。

　　2016年11月，中民嘉業(yè)又以30.14億港元收購億達中國53%股份，同時，億達總部也由大連搬遷至上海。

　　中民嘉業(yè)在地產(chǎn)最紅火的兩年，先后高位殺入陽光城和億達中國。與定增入股陽光城不同的是，中民嘉業(yè)對于億達中國的控股可謂是雪中送炭，獲得中民投增信后的億達中國，立即在次年3月，發(fā)了一筆規(guī)模為3億美元、利率為6.95%的美元債緩解流動性危機。

　　中民嘉業(yè)既然實現(xiàn)了控股，肯定也是看好“產(chǎn)業(yè)園+地產(chǎn)”的商業(yè)模式。因此在其后一年，億達中國更是宣稱進駐近20個城市，運營30余個園區(qū)，產(chǎn)業(yè)面積逾800萬平方米。不過2019年以來，控股股東中民投爆發(fā)債務(wù)危機，其持有的中民嘉業(yè)股權(quán)也被法院凍結(jié)。

　　為實施自救，中民嘉業(yè)在2019年2月及10月份，先后將上海嘉聞100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給福建捷成，全面拋售陽光城。

　　同樣為了自救，中民嘉業(yè)在2020年9月就公告，已在與潛在買方洽談，潛在交易或?qū)?dǎo)致億達中國的實際控制人發(fā)生變更，即全面要約收購。

　　4年前，中民投的增信幫助億達中國暫時度過了流動性危機，而四年后，中民投又反過來影響億達中國的融資。更加值得注意的是，當初那筆憑借中民投增信融來的美元債，本應(yīng)于今年4月19日到期，卻已一度構(gòu)成實質(zhì)違約。

億達中國和四年前比毫無進步

　　撇去中民投的外在因素，僅就億達中國的經(jīng)營情況來看，這四年間，基本也是原地踏步。

　　截至2020年前10個月，億達中國的合約銷售金額約為40.04億元、權(quán)益合約銷售金額約為35.76億元，分別同比下降33.37%、37.29%。

　　與中民投接手的4年前相比，銷售額下滑了41%，而單價方面，今年銷售均價約為每平方米1.08萬元/平米，比四年前的0.95萬/平米僅提升了13.7%。

　　而在產(chǎn)業(yè)園運營方面，截止今年中，公司賬面的投資性房地產(chǎn)達到198.7億元，其中，主要的變化來自于2018年，投資物業(yè)的規(guī)模在當年增長了63.6億元。此后幾年則沒有明顯的增長，基本保持穩(wěn)定。

　　查看2018年年報可知，這主要是由于億達中國將大連天地項目（產(chǎn)業(yè)園）余下的70%權(quán)益從瑞安房地產(chǎn)處全部收購后并表所致，并在2018年確認了高達7.91億元的收益。實際上，億達中國除了在將老項目大連天地并表之外，在產(chǎn)業(yè)園的開拓上基本已經(jīng)停止了。

　　與產(chǎn)業(yè)園運營相關(guān)的收入方面，截止今年上半年，包括新增管理5個產(chǎn)業(yè)園項目，從賬面看應(yīng)該是輕資產(chǎn)的運營，共計運營27個產(chǎn)業(yè)園項目。但上半年租金營收2.66億元，較去年同期的2.67億元基本沒有變化，較2016年同期1.9億元，僅增長40%，體量已然很小。

　　經(jīng)營業(yè)績方面，2019年營收及歸母利潤分別為60.93億元、4.5億元，較2016年的70.57億元、5.64億元，明顯下滑。此外，凈利潤率由2015年的10.97%維持在2019年的10.47%，ROE由2016年的5.85%下滑至2019年3.88%。

“產(chǎn)業(yè)園+地產(chǎn)”還有故事可講嗎？

　　截止今年上半年，億達中國自持產(chǎn)業(yè)園包括大連軟件園、大連天地等6個，合計201.1萬平方米，除了武漢軟件新城外，其余項目的出租率都在79%以上。可以說，億達中國的產(chǎn)業(yè)園資源還是得到了充分的挖掘的，但是即使是較高的出租率，億達中國的盈利能力也是很低的。

　　其中，僅就產(chǎn)業(yè)園的運營管理來說，上半年的收入僅0.28億元，虧損697萬。而自身的投資物業(yè)貢獻了公司的絕大部分利潤，達到2.83億元，這相對于公司賬面高達198.7億元的自持物業(yè)規(guī)模來說，收益率僅為1.43%，連通脹都跑不過，更別說高達7.8%的融資成本。

　　可以說，億達中國在重資產(chǎn)及輕資產(chǎn)運營的產(chǎn)業(yè)園項目，盈利能力均很差，而這背后則是沉沒多達174.37億元的高成本債務(wù)。2019年的借款利息就達到14.76億元，超過全年13.07億的利潤總額和6.38億的凈利潤。

　　算下來，這不是一筆好買賣。曾經(jīng)與億達中國一起被稱為“地產(chǎn)雙達”的萬達商業(yè)，也已經(jīng)在全面輕資產(chǎn)化。億達中國還要將重資產(chǎn)的道路繼續(xù)下去嗎？

　　財報顯示，截止目前，億達中國的賬面投資物業(yè)的土地儲備，還有高達810.42萬平方米，是已在運營項目面積的4倍。

　　產(chǎn)業(yè)園的權(quán)益比達到80%，如要開發(fā)這些項目，所需要投入的資金量，對于億達中國來說是巨大的。目前為止，億達中國的賬面財務(wù)依然非常緊張，未來，產(chǎn)業(yè)園還有沒有故事可講，億達中國還準備怎么講這個故事嗎？