出品：大眼樓管    

　　作者：小飛鼠

　　“三道紅線”出臺后，許多房企接連踩線，降杠桿成為主基調。受此影響，房企響應號召，一方面加強回款、盤活資產，另一方面調整融資結構、降負債。

　　連踩“三道紅線”的綠地控股也開始采取行動。近日，有媒體指出綠地控股將231億元資產包擺上貨架，集團有意出讓包含上海和江蘇兩地共14個項目27個物業，交易方式多為整棟銷售，資產交易和股權交易兼而有之。

　　綠地方面回應稱，出售物業是公司經營的常態，建成銷售或短期運營升值后銷售是綠地開發商辦項目的長期策略。

　　賣資產回血 大舉拿地考驗現金流

　　融資收緊之下，賣資產似乎成為房企的重要回血手段。綠地控股之前，已有不少公司開始加入賣資產行列。根據克而瑞不完全統計，從9月開始，北京、上海、廣州、重慶等產權交易所交易的房企子公司數量增長明顯。

　　出售項目較多的為華僑城（12個）、招商蛇口（6個）、中國金茂（4個），華僑城轉讓標的包括成都歡樂谷51%股權、麗江博麗酒店100%股權、天創置業30%股權等；招商蛇口轉讓標的包括廣州金山谷創意區項目6棟建筑物及地下車位、深圳樂藝置業100%股權、深圳太子灣商置100%股權及債權等；中國金茂轉讓標的包括福州濱茂房產51%股權、貴州黔茂地產60%股權、北京青茂置業60%股權等。

　　此次綠地控股出售資產的背后是公司高企的負債和緊張的現金流。

　　截至2020年9月30日，公司的負債總額10322.85億元，相比年初增長1.77%，短期有息負債、長期有息負債分別為1029.84億元、2206.85億元，長短期有息負債比例為2.14。公司賬面貨幣資金為805.72億元。

　　以“三道紅線”作為標準，截至2020年9月30日，公司剔除預收款后的資產負債率為82.38%，相比年初增長1.58個百分點；凈負債率為183.45%，相比年初增長27.85個百分點；現金短債比為0.78，相比年初增長0.02。連踩“三道紅線”導致公司債務融資受阻，但公司反而繼續大舉拿地。

　　2020年1-9月，公司新增房地產項目儲備77個，權益土地面積約1053.30萬平方米；權益計容建筑面積約2196.12萬平方米。根據克而瑞數據，綠地集團2020年1-8月新增貨值2610.5億元，位列第四。大舉拿地導致土地支出增加，前三季度經營活動產生的現金流量凈額僅為50.04億元，同比減少45.17%。

　　地產業務銷售下滑緊抓回款 “地產+基建”模式存隱憂

　　綠地控股已在全球范圍內形成了以房地產、基建為主業，金融、消費等綜合產業并舉發展的企業格局。

　　前三季度，公司累計實現營業收入3209億元，同比增長9%，其中房地產主業實現營業收入1446億元，基建產業實現營業收入1472億元；實現利潤總額228億元，同比增長2.5%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤120億元，同比增長1.9%。

　　房地產業務受前期疫情影響有所下滑，2020年1-9月，公司實現合同銷售面積1760.4萬平方米，比去年同期減少16.8%；實現合同銷售金額2178.8億元，比去年同期減少7.1%。2020年1-9月，公司完成新開工面積2476.4萬平方米，比去年同期減少30.4%，完成竣工備案面積1086.1萬平方米，比去年同期微增0.6%。資金承壓之下公司狠抓回款，前三季度回款 1974 億元，回款率 91%。

　　綠地控股執行“地產+基建”的雙輪驅動戰略。綠地集團的房地產業務快速發展，帶動了自身基建業務的快速發展，反過來基建業務又很好的輔助地產業務發展，兩個業務相互促進。

　　如今，綠地控股的基建業務營收規模已經和房地產業務旗鼓相當，但基建業務毛利率較低，拉低了公司的整體毛利率，半年報數據中，房地產業務的毛利率為25.77%，基建業務毛利率為4.84%，公司綜合毛利率為14.89%。

　　需要注意的是，融資環境收緊的情況下，“地產+基建”的業務模式存在隱憂。一方面房地產業務需要大量資金拿地，另一方面基建需要按進度付款。兩個業務對資金的需求對公司的融資和資金周轉能力提出考驗。