新浪財經(jīng)房產(chǎn)|大眼樓管 小飛鼠

　　11月12日，濱江集團發(fā)布公告，為切實提高項目融資效率，保障項目的良好運作，將為控股子公司千島湖翡翠海岸公司、參股公司融濱昌盛公司和天悅公司合計提供12.44億元的連帶責(zé)任擔(dān)保。

　　截至公告日，公司及控股子公司對外擔(dān)保總余額為169.88億元，均為對控股子公司及參股公司的擔(dān)保，對外擔(dān)保總余額占公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的102.54%，其中對合并報表外的參股公司提供的擔(dān)保總余額為19.7億元，占公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的11.89%。

　　千億之后負債規(guī)模增長 強勢拿地考驗償債能力

　　對外提供過高的擔(dān)保將會影響公司的長期償債能力，尤其是在公司負債水平增長的情況下。

　　隨著公司整體業(yè)務(wù)的發(fā)展，相應(yīng)借款也同步增加。截至2020年9月30日，公司的總負債規(guī)模為1414.24億元，相比年初增長31.91%。其中短期有息負債為123.31億元，長期有息負債為297.92億元，分別相比年初增長14.55%和38.54%。長、短期有息負債比為2.42，債務(wù)的期限結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)健。

　　身處千億行列，公司的融資中銀行貸款占比達71%，直接融資占比29%。近年來綜合融資成本逆勢下降，2017年6%，2018年5.8%，2019年5.6%，2020年6月末公司平均融資成本已降至5.4%，利率水平在民營房企中優(yōu)勢顯著，已接近央企的融資水平。

　　以“三條紅線”作為標準，公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為69.76%，凈負債率為115.14%，現(xiàn)金短債比為1，可見雖然公司的融資成本有著很大優(yōu)勢，但是杠桿率依然較高。

　　由于母公司的規(guī)模大、外部對房企母公司的認可度較高，因而，很多項目需要母公司層面進行擔(dān)保，會削弱長期償債能力。截至2020年11月12日，公司及控股子公司對外擔(dān)保總額為169.88億元，超公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)。

　　從拿地情況來看，相比其他千億房企，公司的土地儲備不足，截至2020年6月末，濱江集團的土地儲備總建筑面積達到1262.01萬平方米，土地儲備可售貨值約2700億元，其中杭州內(nèi)占62.4%，且基本在杭州核心區(qū)域。公司在市場下行通道中逆周期拿地，僅僅半年就已經(jīng)超越2019年全年拿地規(guī)模。由于支付土地款的增加，公司的購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金增長146.76%，經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈流出47.03億元，也將考驗公司的償債能力。

　　上半年，公司累計新增土地面積122.48萬平方米，新增土儲計容建筑面積313.94萬平方米，土地款總額523.93億元，權(quán)益土地款280.4億元，平均樓面價為1.67萬元/平方米，新增土儲貨值權(quán)益比例49.6%，比上年同期提高9.2個百分點。

　　合作開發(fā)下盈利質(zhì)量堪憂

　　濱江集團屬于區(qū)域性龍頭，主要經(jīng)營項目集中在杭州及浙江省內(nèi)的溫州、金華、嘉興、寧波、溫嶺、湖州等區(qū)域。

　　房企的合作經(jīng)營可以發(fā)揮房企的比較優(yōu)勢，形成協(xié)同效應(yīng)，主要形式包括成立合資公司、入股項目公司，集團間戰(zhàn)略合作等。隨著行業(yè)集中度的提升，合作開發(fā)已成為房企重要的經(jīng)營模式，一方面可以分攤拿地成本，降低資金支出，另一方面可以分散單個項目風(fēng)險。

　　依靠大量的合作開發(fā)，公司成功躋身千億行列。目前，公司和全國地產(chǎn)前20強進入浙江的15家都有合作，其中95%都由濱江集團操盤，借此公司也能進一步提高品牌認可度。

　　雖然合作經(jīng)營可以減輕公司負擔(dān)，但同時也會降低公司的盈利質(zhì)量。2020年上半年公司實現(xiàn)銷售547億元，同比增長5.86%，權(quán)益銷售額265.1億元，同比增長26%，銷售權(quán)益比例48.5%。前三季度公司實現(xiàn)營業(yè)收入129億元，同比增長29.79%，歸母凈利潤為8.89億元，同比增長3.16%，歸母凈利潤增幅遠低于營收增幅。

　　前三季度公司的凈資產(chǎn)收益率為5.29，同比下降0.24。拆解為銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、權(quán)益乘數(shù)三個指標來對比。與去年同期相比，公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變化不大，權(quán)益乘數(shù)從6.5增長至8.83，杠桿水平有所增加。

　　公司的銷售凈利率為12.38%，同比下降6.1個百分點，主要是因為毛利率從40.22%下降到36.58%，銷售費用率從3.54%增長至3.96%，管理費用率從2.59增長到2.9%，營業(yè)成本變動系本期交付樓盤增加，銷售費用變動系本期預(yù)售樓盤及廣告宣傳費較上年同期增加，管理費用變動系本期合并范圍增加。