近日，北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司（下稱“北辰實(shí)業(yè)”）公布了今年前三季報(bào)，前三季由于開工、復(fù)工、竣工面積均同比下滑，營(yíng)收及歸母凈利潤(rùn)分別大幅下滑52.09%、90.13%。

　　值得注意的是，公司三季度的歸母凈利潤(rùn)較中報(bào)86.19%的同比降幅有所加大，可見北辰實(shí)業(yè)在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)普遍復(fù)蘇的三季度，業(yè)績(jī)也未能有明顯的改觀。

　　結(jié)算量?jī)r(jià)齊跌 Q3繼續(xù)虧損

　　北辰實(shí)業(yè)的三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入48.25億元，同比降52.09%，歸母凈利潤(rùn)1.29億元，同比降90.13%，其中扣除非經(jīng)常性損益的歸母凈利潤(rùn)7455.45萬元，同比降94.24%。

　　相較于1季度1.97億元的歸母凈利潤(rùn)，北辰在2季度、3季度分別虧損0.2億元、0.5億元。在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇的情況下，公司的業(yè)績(jī)卻持續(xù)虧損。

　　2019年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，北辰實(shí)業(yè)盡管有不少自持物業(yè)的相關(guān)收入，但商品房的銷售收入占比仍占據(jù)86.23%的絕對(duì)主要位置，因此物業(yè)開發(fā)和結(jié)轉(zhuǎn)是影響業(yè)績(jī)核心要素。

　　事實(shí)上，在結(jié)轉(zhuǎn)方面，北辰實(shí)業(yè)是量?jī)r(jià)齊跌的狀態(tài)。相較于營(yíng)收52.09%的降幅，公司前三季度實(shí)現(xiàn)新開工面積80.15萬平方米，同比下降34.18%，開復(fù)工面積703.20萬平方米，同比下降12.16%，竣工面積115.53萬平方米，同比下降22.37%，降幅均小于營(yíng)收降幅。

　　可見，北辰的結(jié)算均價(jià)有所下滑，公司經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)公告顯示，前三季度的結(jié)算面積27.25萬平方米，同比下降47.06%，結(jié)算金額36.78億元，同比下降54.32%。

　　這使得北辰的毛利率和凈利潤(rùn)率均出現(xiàn)明顯的下滑。從2019年的9.16%下滑至今年的3.92%的水平。

　　銷售回款疲軟 拿地面積上升60%

　　前三季度，北辰實(shí)業(yè)錄得銷售面積50.65萬平方米，同比下降50.34%，銷售金額90.43億元，同比下降40.82%，銷售均價(jià)17854元/平米。

　　在銷售疲軟的情況下，公司卻加大了拿地力度。1-9月，北辰實(shí)現(xiàn)新增房地產(chǎn)儲(chǔ)備42.27萬平方米，盡管略少于同期的銷售面積，但同比而言，上升高達(dá)59.69%。

　　不過，北辰逆勢(shì)加大拿地力度的合理性值得商榷，截止上半年，公司的土地儲(chǔ)備面積達(dá)到726.57萬平米，相較于上半年的50.65萬平米的銷售量來說，可以滿足十多年的銷量需求。即使按照2019年的126萬平米銷量預(yù)計(jì)，也足夠未來6年的銷售量。

　　相比之下，當(dāng)前主流頭部房企的去化周期一般在3-4年左右。在當(dāng)下去杠桿的大背景下，地產(chǎn)行業(yè)都在強(qiáng)調(diào)快周轉(zhuǎn)、快回款，降低負(fù)債，提高利潤(rùn)率。

　　國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇 自持物業(yè)改善乏力

　　北辰實(shí)業(yè)作為北京國(guó)資委下屬開發(fā)企業(yè)，在北京有著金融、商務(wù)等廣泛的基礎(chǔ)，有能力充分布局自持物業(yè)，增厚公司資產(chǎn)。

　　截止上半年，北辰持有并經(jīng)營(yíng)的物業(yè)包括會(huì)展、酒店、寫字樓、公寓、養(yǎng)老等業(yè)態(tài)，面積逾 127 萬平方米，其中 120 萬平方米均位于北京亞奧核心區(qū)。包括國(guó)家會(huì)議中心、北京國(guó)際會(huì)議中心、北辰洲際酒店、五洲皇冠國(guó)際酒店等物業(yè)。

　　隨著疫情得到有效控制，我國(guó)前三季度GDP增速恢復(fù)至4.9%的水平，生產(chǎn)消費(fèi)逐漸恢復(fù)正常。北辰實(shí)業(yè)的自持物業(yè)收入復(fù)蘇乏力，半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，投資物業(yè)（含酒店）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入人民幣 6.6億元，同比下降 49.59%，實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)人民幣 868.7 萬元，同比下降 97.95%。

　　上半年投資物業(yè)幾乎沒有盈利。

　　時(shí)間來到3季度，由于前9個(gè)月的持有型物業(yè)的總收入達(dá)到10.24億元，因此單3季度的收入為3.64億元，較去年同期的5.74億元仍下滑高達(dá)36%。