新浪財經房產|大眼樓管 小飛鼠

　　房地產企業發展受外部環境影響較大，利用杠桿加大投資規模是成長性房企的重要策略。融資環境收緊對房企融資造成重大影響，現金流就顯得格外重要。

　　經過20多年發展，富力地產已經形成以房地產開發為主業，在酒店發展、商業運營、物業服務及設計建造等多元化發展格局。面對融資環境收緊，公司多管齊下優化財務結構，包括審慎拿地增強去化能力增加經營現金流量流入，大力降低負債規模，增加權益融資降低財務杠桿，并積極盤活資產增加現金流。

　　審慎拿地增強去化能力 現金流穩健

　　富力地產跟隨市場趨勢迅速做出應對策略。公司在土地儲備充裕的情況下采用了審慎拿地方式，截至2020年6月30日，公司的土地儲備權益可售面積約為5683萬平方米，足以滿足未來的發展需求。

　　公司將售樓處搬到線上。上半年，公司相繼開啟了‘好房子，網購吧’、升級版‘好房子，線上購’，讓購房者“足不出戶”在家即可實時鎖定房源；隨后，富力攜手超級明星李湘直播賣房，推出‘好房星帶看’，打造線上線下、多領域的跨界營銷新矩陣。同時富力又推出‘百城百盤 老總直播’安家置業計劃，聚合電商領域、房地產垂直領域社交以及私域流量直播平臺。并且攜手廣汽傳祺舉辦了主題為“居者有房，愛車有位”跨界聯盟云發布會。

　　下半年，富力地產攜全國優質樓盤項目，超過500億貨值率先投放到阿里、易居聯合成立的線上交易平臺，通過阿里、易居強大的流量和客戶資源，并借助其技術能力、科技能力及數字化運營能力，賦能公司銷售，加速去化。自推出以來，天貓好房首戰告捷，實現勁銷逾50億元。

　　銷售數據顯示， 9月份公司的權益合約銷售金額為140.1億元，銷售面積約達到115.13萬平方米，分別環比增長29%和18%，同比增長24%和11%。下半年公司迎來推盤高峰期，截至9月底，公司的總權益合約銷售金額約866.3億元，銷售面積約739.06萬平方米。

　　更是出現了明星盤，廣州當紅樓盤--富力南馳·富頤華庭9月19日首期開盤，開盤2小時熱銷26.8億元，去化率約100%，刷新廣州近5年單次開盤記錄。除此之外，江蘇鹽城富力科創城以“秒開秒罄”的速度，單盤狂攬超過20億元，去化率超過97%。

　　大力減少負債規模 增加權益融資優化財務結構

　　公司中報顯示，截至2020年6月30日，公司有息債務規模約1800億元，凈負債率顯著下降，較年初下降22個百分點至177%，預收賬款為444.32億元，扣除預收賬款后的資產負債率為74.77%。

　　公司一方面借助有力的市場窗口延長債務到期日，優化債務結構，另一方面，公司主動減少債務規模，積極償還負債，上半年減少了94億元的有息債務。10月15日公司完成16富力11的本息兌付工作，實際登記回售28.55億元，其中某大型股份銀行基于對公司的看好，保留持有債券10+億元。

　　公司也通過轉變融資方式來增加現金流，補充儲備現金和降低杠桿。2020年10月5日，富力地產公告完成2.57億股新H股配售，配售所得款項凈額為24.98億港元（約3.2億美元），將用于償還公司境外債務。本次配售完成后，公司的扣除預收款的資產負債率下降至69.72%，凈資產負債率預計下降7個百分點。

　　與此同時，公司積極盤活資產。9月29日，富力地產發布《潛在出售于廣州富力國際空港綜合物流園的權益》的公告，表明公司已與黑石集團就廣州富力國際空港綜合物流園之70%權益轉讓事宜取得重大進展。此外，富力地產近期完成出讓其享有的廣州CBD某寫字樓的權益，交易規模近20億元。兩大舉措可為公司帶來可觀的現金流。

　　舊改項目持續發力 酒店經營超預期

　　“舊改之王”富力地產在城市更新領域久負盛名，外界流傳著“廣州每一根煙囪倒下，都有富力一份功勞”。

　　城市更新項目的吸引力在于可獲得較高利潤率及資產收益率，公司舊改項目的持續發力也是現金流穩健的重要保障。公司憑借20多年深耕舊城改造的經驗，將城市更新延伸拓展至全國。截至2020年上半年，公司擁有80多個處于不同階段的城市更新項目，融資區面積超4000萬平方米。其中92%位于一線及二線城市，54%位于粵港澳大灣區。

　　上半年城市更新項目中，轉化3個項目，相當于建筑面積129萬平方米，可售資源460億元，該等項目位于廣州及長治。公司在中報表示，下半年將轉化更多城市更新項目，并于未來18個月，目標增加建筑面積900萬平方米的土地儲備，相當于2000億元的潛在可售資源。其中上文提到的明星盤富力南馳·富頤華庭就是公司率先布局的城市更新領域。

　　隨著疫情得到控制，酒店行業迅速回暖，公司的酒店業務也實現了超預期增長。從數據來看，2020年9月，公司下屬酒店經營收入5.62億元，較上月環比增長13.5%，實現利潤1.42億元，超去年同期水平。

　　“十一”黃金周的到來更是點燃了中國人民壓抑很久的出游需求， 黃金周期間公司下屬國際品牌酒店實現總收入約1.03億元，較去年同比大幅增長26.9%；下屬萬達品牌酒店實現總收入約1.12億元，較去年同比大幅增長21%；合計實現營業收入約2.15億元；酒店平均入住率遠超去年同期，峰值入住率接近90%。