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　　房企月報|9月陽光城等5家銷售額降超30% 融資收緊回款壓力加大

　　新浪財經房產|大眼樓管 青檸

　　房地產行業的“三條紅線”新規對房企的融資造成了較大的影響，加快銷售回款，提高自身造血能力，提升資金內循環的重要性不言而喻。疫情、融資環境收緊等影響下，為了加快出貨回款，房企今年的降價促銷力度也較往年有所加大，而在近年來土地成本普遍上升背景下，對房企的盈利能力再度形成重壓。

　　目前大部分房企都已披露了9月銷售業績，34家千億規模房企合同銷售（全口徑）合計約為9152.91億元，較2019年9月的7853.93億元同比增長16.54%，較今年8月的7880.29億元環比增長16.15%。9月，整體業績向好，34家中有29家銷售額實現同比增長，僅華夏幸福、陽光城、藍光發展等5家房企銷售額同比下滑。環比今年8月來看，34家中有8家銷售額環比下降，藍光發展、榮盛發展、中國金茂環比降幅均超20%。

　　中國金茂9月銷售額環比降25% 銷售均價持續下滑

　　相較于大多數房企“金九”實現年內最高單月銷售額，中國金茂9月實現銷售額160億元，環比下降了25.65%，銷售面積84.59萬平方米，環比下降16.33%，銷售均價18914.77元/平方米，環比下降11.14%。可見其9月的降價搶收效果一般。

　　今年1-9月的銷售額1618.2為億元，同比增長30.66%，完成全年2000億元銷售目標的80.91%。雖前9個月銷售額實現同比增長，但銷售均價18958.02元/平方米較2019年1-9月的22059.61元/平方米同比下降14.06%，也遠低于2019年整體銷售均價21485.60元/平方米。而2018年中國金茂的銷售均價為25536.68元/平方米。

　　2019年，中國金茂的銷售毛利率由上一年度的37.53%大幅下滑至29.44%，2020年上半年為32.45%，依然同比下跌4.37個百分點，均價的下滑或會令其毛利率持續承壓。

　　永續債超200億 真實凈負債率達126%

　　除了對規模渴求之外，中國金茂近來的增發募資、轉讓項目股權等動作也側面反映了其回籠資金的意圖，或許“三條紅線”給其帶來了一定的融資壓力。

　　中報數據顯示，中國金茂剔除預收款后的資產負債率為66.64%，凈負債率為76.59%，而現金短債比為0.83倍，從指標來看，“三條紅線”的融資新規，中國金茂只有現金短債比不到1倍這項指標觸及紅線。但事實上，中國金茂的實際債務遠不止如此。

　　除了常規債務外，中國金茂還有大規模被計入權益的永續債，公開資料顯示，其自2016年開始每年都有新發行永續債，2017年共計發行了5筆，合計規模約221.1億元人民幣，2019年6月公司贖回了20億元2016年發行的國內可續期公司債券，截至今年6月末，中國金茂還有折合約201.21億元人民幣永續債。若將這些計入權益的永續債調至負債科，則公司的凈負債率由76.59%上升至125.96%，超出監管給出的100%紅線26個百分點。

　　巨額財務費用侵蝕利潤 交付能力待考

　　對比可見， 2019年，中國金茂的永續債利率顯著升高，達到7%以上。數據顯示，今年上半年中國金茂支付的永續證券分派為6.07億元，再加上41億元的利息開支，當期真正的利息開支合約47億元，約占當期營業收入的39%。大規模的債務對公司造成了較大拖累，不斷侵蝕利潤。

　　高額債務的堆積是中國金茂近兩年快速做大規模的產物，還有權益比的下降，克而瑞數據顯示，2017年中國金茂的銷售權益比例分別為75%，而此后降至約69%。而這些都對公司的盈利能力造成了不小的影響。

　　同時，從中國金茂自身來看，資本不能高速周轉，做到利用最大化也是非常重要的一個不足。據財報數據顯示，2017年2月底和2018年2月底，中國金茂已簽約未交付的金額分別為541億元、841億元，而兩個報告期可于2017年和2018年年內交付、即8個月內交付結算的金額分別為380億元、454億元，結算比例約為70.24%、53.98%，2018年項目的交付結算能力大幅下滑。

　　Wind數據顯示，2020年上半年，中國金茂的ROIC僅1.29%，近五年的ROIC均在4%以下，資本回報率較低。