新浪財經房產|大眼樓管 肖恩

　　9月23日，經過多達313輪競價、德信中國以高達136%的溢價率拿下徐州中天仕名東路以北住宅地塊，總耗資7.1億元。

　　136%溢價率是什么概念呢？最終成交價，從起始樓面價約2000元/平米，一路叫到了約4718元/平米。翻了1.36倍的均價背后，還有1萬平米以上的人才公租房，公租房將由經開區管委會或管委會指定的國投公司按照4500元/平方米回購。

　　4718的土地成本，4500的出售價格。

這1萬平米連土地成本都撈不回來。

　　不僅如此，保守算上3000元/平米的建安成本、融資成本、管理及銷售成本，德信中國在人才公租房這塊需要多支付的成本將至少達到3200萬元。折算下來，7.42億元的成本，對應14萬平方米的建筑面積。

　　土地成本約合5300元/平米，而周邊二手房濱河新天地小區均價為8500元/平米，鳳薈園均價5652元/平米。周邊新房的定價多在9000元左右，預計項目相較于此前德信中國35%左右的毛利率要明顯下滑。

此外，項目必須在3年內完工并申請竣工驗收。

　　算下來，拿地后就要立馬動工了，基本不給捂盤待漲價的機會。

　　此前在本月21日，德信還經過37輪競價以10.964億元拿下杭州富陽宅地，樓面價達到15856元/平米，而地塊所建商品住房毛坯均價不得高于22000元/平。

這注定又是一個低毛利項目！

　　地產的白銀時代，項目毛利率下滑已是大勢所趨，但對于此前利潤率基數較高的房企來說，影響是非常明顯的。過去幾天德信拿下的這兩個項目預計毛利率將低于20%，德信此前動輒30%以上毛利率的盈利能力將面臨巨大考驗。

今年上半年毛利率就從去年的32.16%大幅下滑至25.65%。

　　自2019年2月帶著高毛利率于港股上市以來，德信中國在資本市場的表現低迷。作為規模尚小的區域房企，德信中國一直有著一顆做大的千億雄心。

　　進入2020年，德信中國仍然保持著較快的擴張步伐，在上半年實現257億元銷售額的情況下，德信新增土儲投資215億元，同比增長37.5%，新增土儲建面286萬平米，為同期121.5萬平米銷售面積的兩倍。其中，長三角區域新增拿地金額占比達85%，中西部為15%。

德信中國在艱難的2020年大力加杠桿擴張。

　　不過，德信中國加杠桿上的規模嚴重依賴于表內外的合作。

　　上半年，德信全口徑銷售金額257.1億元，銷售面積約121.5萬平米，克而瑞數據顯示其中權益比例僅為33.1%。權益銷售額只有85.1億元，不足百億。

　　同樣在上半年，德信新增的20個項目地塊，僅一處成都項目的權益達到了100%，有15個項目的權益比在50%及以下。

新增項目權益比平均僅有46.56%。

　　過多的合作也給帶來了業績的過大起伏。

　　截止上半年德信中國的應占合營及聯營公司的利潤僅為5.19億元，同比下降達到33.4%，而合營及聯營的投資卻達到了52.77億元，合、聯營資產的投資回報率（ROIC）僅為9.8%，相較于2019年公司高達41.58%的ROE來說，明顯偏低。

　　上半年在營收大增117%的情況下，歸母凈利潤同比下滑29.7%，這主要是由于少數股東收益占比大增的緣故，這大大增加了投資者預期公司業績的難度。

　　盡管，放在體外的項目一方面降低了賬面財務壓力，但另一方面從較低的ROIC看過去，其融資成本或高于體內的融資成本，只不過都隱蔽在表外了而已。

無論表內外，德信2021年的目標是千億。

　　或許德信的自信來自于土儲。截止今年上半年，德信的總土地儲備約為1571萬平米，主要集中在浙江及杭州。土地儲備相較于2019年全年246.2萬平米的銷售量來說，相當于6年左右的銷售量。

　　但畢竟所有的項目質量都是參差不齊的，而不同的項目，銷路也是天差地別。德信的土儲去化情況，在當今快周轉的市場大環境及其自身的銷售目標來看，是不理想的。

土儲去化慢，還得靠新拿地沖量。

　　從規模上看，德信中國要真正在地產行業下半場拿到一張千億門票，還有相當長的距離要走。而僅僅在2020年一發力，德信的財務指標快速惡化。

　　上半年，德信中國長期有息負債從2019年底的93.08億元增長36.8%至今年上半年的127.31億元，總債務達到187.26億元的規模。

　　凈負債率達到76.3%，相較于2019年底的68.7%上升了7.6個百分點。上半年利息支出達到8.59億元，同比增長25.6%。

估算德信的融資成本達到了9.65%的高位。

　　高額的融資成本下，德信中國的債務規模距離凈負債率為100%等的3條紅線，也僅不到百億的空間，而自身創造的利潤僅十億出頭，這樣的體量很難實現突破性的爆發式增長。

　　同時，高融資成本也拉低了德信中國加杠桿擴張的利潤水平，進一步制約了其自身的造血能力。

德信中國或許已經錯過了千億規模的末班車。

　　而“開發+自持”的雙腿走路的模式，自持一定程度上也拖住了德信增長的步伐。

　　賬面31.41億元的自持物業，同比快速增長27.11%，自持物業的總建筑面積約為40.37萬平方米，但已出租的面積僅為12.21萬平方米，出租率僅為30.25%。

　　德信中國盡管有著千億規模的目標，但是由于土儲去化不理想，連續高價拿地又為規模擴張及利潤增長帶來隱憂。盡管賬面財務狀況良好，但高企的綜合融資成本則充分反映了德信過多的合作項目背后可能的明股實債嫌疑，財務隨著杠桿的提升也限制了德信的規模突破。

　　無論從，當前的調控政策、市場融資環境、公司土儲去化、合作背后的隱秘財務狀況以及明面的財務紅線限制，德信中國距離千億的目標仍路途漫漫……