截至8月底，A+H29家物業股2020年中期業績已披露完畢。上半年，正榮服務、金融街物業等6家物企先后上市，A+H市場內地物管公司上市的物業股增至29家（剔除華金國際資本，華發物業2019年末借殼上市，數據尚未穩定）。

　　營收數據顯示，上半年29家物業股實現總營收394.2億元，算術平均營收數為13.6億元，算數平均增速為34.26%，物業管理行業仍保持著高增長態勢，但增速較2019年中報下降約2.5個百分點，有所放緩。隨著物業管理積累的面積基數越來越大，增速越來越低將在意料之中。

　　從在管面積來看，目前在管面積超過億萬平方米的有7家，分別是彩生活、雅生活服務、碧桂園服務、保利物業、綠城服務、招商積余、中海物業。在管面積超過50百萬平方米的有14家。在頭部物企的拉動下，25家物業股計算出的平均在管面積實際過億，一二線物管差距明顯。

　　上半年在管面平均增長13.5%   僅中奧到家負增長

　　以披露在管面積的25家物業股數據計算，上半年合計新增在管面積351.6百萬平方米，平均新增面積14百萬平方米，面積增速為13.5%。從這個角度看，僅7家物企的新增面積在平均值之上。

　　就絕對值而言，上半年雅生活服務并表中民投物業，新增在管面積119.4百萬平方米，增速為33.8%，導致體量飛升至前三甲。其次是碧桂園服務，新增在管面積43.4百萬平方米，增速13.6%。就增速而言，上半年時代鄰里新增面積33.5百萬平方米，以增速42.4%拔得頭籌。

　　上半年時代鄰里接連并購浩晴物業、耀城物業、科箭物業，涉及供電系統、工地物流等物業態，新增第三方開發項目的建筑面積（含市政環衛項目及城市公共服務項目）約32百萬平方米。

　　當然大部分小型物企的增量是個位數的，數量達到13家，接近一半的比例。其中僅中奧到家在管面積出現負增長，較去年末下降了0.3百萬平方米。物管行業現在是逆水行舟，缺乏房企背景的中奧到家，面臨不進則退的困境。

　　碧桂園服務合約面積超7億平方米  二線物管儲備可觀

　　合約面積方面，上半年時代鄰里通過并購增加了47.9百萬平方米的在管面積，較去年末增長了45.2%，合約面積增至105.9百萬平方米，相對自身體量實現了的跨越式增長，也是上半年增速最快的一只物業股。其次是和泓服務，由于基數較小，上半年新增面積合約面積6.4百萬平方米，較上年末增幅達43.8%。

　　但整體上，25家物業股平均合約面積為160.4百萬平方米，只有10家物業股合約面積過億，6家合約面積在平均值之上，反映出頭部愈強的邏輯。截至6月30日，合約面積最高為碧桂園服務745.8百萬平方米，其次是彩生活、保利物業、雅生活服務、綠城服務為前5名。

　　不過頭部目前也面臨分化。上半年25家數據計算的平均新增合約面積為16百萬平方米，頭部梯隊中雅生活服務（135.1）、碧桂園服務（61.1）的新增合約面積增長較大，綠城服務中規中矩（32.7），保利物業合約面積出現負增長，彩生活合約面積增長僅1.7百萬平方米，接近停滯。

　　值得關注的是來自二線物管的增長，建業新生活、永升生活服務、藍光嘉寶服務、時代鄰里上半年新增合約面積均超過了平均值，是增長主力。

　　這從儲備率（儲備/在管）上也能反映出來。新城悅服務（1.35）、建業新生活（1.06）、永升生活服務（0.85）的儲備率較高。而上半年無論是合約面積還是在管面積增長均表現不錯的碧桂園服務儲備率達到了1.33，是目前儲備率最高的物業股。

　　與之相反，雅生活服務、時代鄰里上半年并購表現不俗，但是內生增長空間不大，儲備率分別為0.39、0.34。同樣窘境的還有中奧到家、銀城生活服務、金融街物業儲備率均為0.1。

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