8月20日，港股物業股銀城生活服務發布2020年中期業績公告。上半年銀城生活服務實現營業收入4.2億元，同比增長39.1%；實現期內溢利0.3億元，同比增長182.1%。

　　作為一家中型物管公司，銀城生活服務自2019年11月上市后并未受到太大關注，公司股價一直不溫不火。直到今年6月，銀城生活服務股價從2.3港元/股一度漲到9.6港元/股，連續50個交易日的區間漲跌幅一度達300%。中報業績一出，公司股價連續4個交易日下跌，業績能否支撐上漲的股價還有待商榷。

　　儲備面積僅3.6百萬平方米

　　銀城生活服務背靠銀城國際控股，兩家公司為同一控股股東，屬于兄弟公司。

　　公開資料顯示，銀城國際控股為專注于長三角地區的房地產開發商，2019年合約銷售額為198.2億元，合約銷售面積為1.1百萬平方米。而銀城生活服務2020年上半年在管面積規模為33.7百萬平方米，對比之下，銀城國際控股全年合約銷售面積即使全部結轉為在管面積，增量也非常有限。

　　缺乏關聯房企的有力支持，銀城生活服務從2016年的5.86百萬平方米增長到2019年的26.1百萬平方米，規模增長了5倍，主要依靠的是第三方項目。2016-2018年公司每年增長的第三方項目在4百萬平方米左右，2019年第三方在管面積更是新增了8.8百萬平方米。截至2020年上半年，第三方在管面積占總在管面積的比例為82%。

　　并購及第三方開拓與關聯房企面積結轉相比，具有不確定性。所以一直以來，銀城生活服務的儲備面積都不高。2016-2019年，公司儲備面積分別為3.4百萬平方米、3.2百萬平方米、6.8百萬平方米、4.7百萬平方米。2020年上半年，銀城生活服務合約面積為37.3百萬平方米，減去在管面積后，儲備面積僅為3.6百萬平方米，又回到了2016/2017年的歷史低位。

　　囿于物業管理行業的地域性，不通過并購僅依靠投標等手段外拓，相對而言比較局限。歷年數據顯示，銀城生活服務大部分物業項目都是南京地區。南京地區在管面積占當期總在管面積的比例分別為89%、85%、79%、72%、69%。區域型物企這一標簽，同時也意味著長期增長的不確定性。

　　缺少非業主增值服務盈利低   資產負債率達79%  

　　銀城生活服務自稱為二手盤專家，因為上述外拓新增的物業項目大多屬于業委會階段。

　　一般來說，小區物業管理分為兩個階段，開發商的前期階段及業委會階段。在項目開始的前期主要與房地產開發商簽訂前期的物業管理協議，后期小區業主委員會成立后有權替換小區物業管理公司。

　　相對于新盤，二手盤服務對象主要是社區業主，也就少了開發商早期的非業主增值服務部分。而這部分業務的毛利比基礎的物業管理服務高出不少，甚至可以媲美社區增值服務，大約在40%~60%。缺少這一助力，銀城生活服務的毛利率就不太樂觀了。

　　并且銀城生活服務目前以毛利不高的物業管理服務為主，占比達80.7%。上半年，公司社區社區增值服務毛利率為39.7%，由于收入占比不高，導致公司綜合毛利率僅為19.5%。盡管較上年同期提高了2.1個百分點，但仍處于19家已公布中報物企的倒數第三。在這一基礎上，銀城生活凈利率低至7.2%，同樣處于行業低位。

　　銀城生活服務總裁李春玲接受采訪時也曾表示，二手盤的運營太難。“先努力把凈利做到7%作為一個目標，能做到7%已經很不容易了，最大努力先保證達到7%”。

　　在此之前，2017-2019年，銀城生活服務的凈利率更低，分別為6.47%、5.79%、4.77%。而一路走低的凈利率之所以在今年上半年有所提升，不乏疫情影響下社保減免政策等因素。對比同行，缺少非業主增值服務這一業務，銀城生活服務的盈利提升無疑更為困難。

　　值得注意的是，銀城生活服務2019年資產負債率達到了82.4%，高居29家物業股首位。2020年上半年，募資上市后資產負債率雖然下降到79%，仍處于行業高位。截至2020年6月，公司現金及現金等價物為3.8億元，同期計息銀行借款為2.2億元。

　　物業股大多現金充沛，不僅手握大筆現金且0借款，上半年諸多物業股高位配股為下半場的并購做準備。剛剛公布中報的碧桂園服務現金等價物為99億元、保利物業72.5億元，與銀城生活服務現金同等的是弘陽服務，但后者無借款。此時家底不夠厚實的銀城生活服務已經動用了融資手段，處境并不樂觀。