8月18日，物業第一股彩生活發布2020年中期業績報告。上半年彩生活實現營業收入18.11億元，同比下降1.8%；實現凈利潤2.5億元，同比增長4.8%。繼2019年全年營收錄得6.4%的行業最低增速后，彩生活上半年營收出現負增長，業績持續低迷。

　　2019年，彩生活一直致力發展的增值服務慘遭滑鐵盧，2020年公司喊出了回歸利潤、回歸面積的口號。首席執行官由唐學斌換成了黃瑋，一系列人事變動之后，彩生活1-2年的調整期才剛剛開始。

　　上市6年首次負增長  增值服務繼續大幅下滑29%

　　彩生活于2014年6月上市，為內地在港上市的第一家物業公司。

　　作為一名老將，彩生活上市至今已經走過了6個年頭。相比大多數2018年、2019年才上市的物管公司，彩生活早已通過一系列并購，規模躍居頭部。但近兩年彩生活迷失在在互聯網+物業的探索中，最終被同行甩在了后面。

　　Wind數據顯示，29家AH物業股2019年營業收入的平均增速是41%，剔除重組的招商積余，彩生活6.4%的營收增速墊底。2020年上半年，縱觀目前公布中期業績預告的物業股：濱江服務凈利潤同比增長90%、正榮服務同比增長90%、鑫苑服務同比增長140%，普遍業績增幅在50%以上。在這樣的大環境之下，彩生活上半年營收同比下降1.8%，與行業背離趨勢尤為明顯。而這也是彩生活上市以來首次營收負增長。

　　分業態來看，上半年彩生活物業管理服務同比增長3.2%，增值服務及工程服務分別大幅下降29.2%、21.7%，拖累整體營收。公司解釋稱，主要原因是戰略轉型導致網上推廣服務、設備安裝服務等收益減少，同時也受新冠肺炎疫情影響。

　　實際上，從去年開始公司增值服務和工程服務已經出現頹勢。2019年將設備租賃收入按原方式列示，調整后增值服務實際同比下降11.4%，工程服務勉強持平。2020年上半年兩項業務雙雙滑鐵盧，呈現出與行業趨勢完全相反的態勢。

　　比如同樣剛剛發布中報的時代鄰里，非業主及社區增值服務同比增64%、42%；新城悅服務開發商及社區增值服務同比增8.8%、95%；奧園健康銷售輔助及社區增值服務同比增36%、97%。

　　由于物業管理行業收入不具有季節性，上半年收入一般與下半年持平。而在疫情防控常態化的背景下，公司下半年工程服務大幅增長的可能性也比較小，這樣一來，彩生活2020年整體營收下滑的風險猶在。

　　裁員1322名   期間費用不斷壓縮

　　上半年，在營業收入同比下降1.8%的基礎上，彩生活凈利潤實現同比增長4.8%。一方面，其他收入同比增加了966萬元，同比增長約33.7%，幾乎彌補了主營業務收入的下降缺口。另一方面，不斷被壓縮的期間費用功不可沒。

　　2020年上半年，彩生活的毛利率為32.6%，凈利率為13.8%，期間費用率為18.8%，這是自2015年來彩生活期間費用率最低的一次。分析彩生活近年來的盈利水平，毛利率從55%下降至35%，凈利率從22.4%下降至14%，期間費用率從32.5%被壓縮至21.3%。2020年上半年18.8%的費用率較去年末又下降了2.5個百分點。

　　上半年彩生活的員工人數從15289名下降到13957名，大幅減少了約1332名員工。自2014年上市以來，彩生活過往只有一次裁員經歷，也就是2017年員工人數下降了514名。

　　2015年彩生活收購開元國際營收大增113%后，2016/2017年營收增速連續放緩，2017年裁員當年期間費用率驟降4個百分點。2018年彩生活收購萬象美營收再度實現121%的高增長，此后營收再度放緩，2020年再度采用了相同的手法，以期度過難關。

　　但隨著兩次大規模的并購，彩生活的盈利水平不斷被拉低，2020年H1毛利率較去年末下降了2.7個百分點，已經沒有太多的費用空間可以壓縮。彩生活坦言，我們有很多低價項目，低成本競爭是其優勢所在。資料顯示，彩生活百萬平米勞動用工數始終處于行業較低水平，2017-2020H1這一數據為133人、155人、148人、154人，500強物企平均為187人，行業平均為228人。

　　物業管理行業員工成本是大頭，過度壓縮用工人數無疑會影響到服務質量，如何提高高毛利業務收入或許更值得思考。

　　面積增長幾乎停滯   現金短債比低于1

　　近兩年的業績低迷，再加上碧桂園服務、保利物業的等龍頭接連上市，曾經的物業第一股風光不在，以至于市場常常忘記彩生活其實還算是一家頭部的物管公司。

　　以面積來看，2019年末彩生活359.7百萬平方米的在管面積位于港股第一，562百萬平方米的合約面積位低于碧桂園服務排在第二。但是以2019年營收排列，彩生活只能排在第7位，相當于碧桂園服務40%的體量。

　　加之房企紛紛拆分旗下物業上市，港股物業股標的越來越多，且由于房地產前兩年的高速發展，造就了大量的關聯面積結轉高峰期。對比之下，缺乏強有力的關聯方支持也是彩生活不被看好的原因之一。

　　2020年上半年，彩生活在管面積363.7百萬平方米，較去年末增加4百萬平方米；合約面積為563.7百萬平方米，較2019年末僅增1.7百萬平方米。無論是在管面積還是合約面積都沒有太大的增長。截至目前，彩生活來自母公司花樣年的管理項目貢獻占比僅為1.5%，第三方的管理項目貢獻占比高達98.5%。

　　正如彩生活所承認的，花樣年給予彩生活的住宅面積支持每年是百萬級的，碧桂園是五千萬級的，相差近十倍。從這個邏輯來講，現在看規模、看資源的免費性，大地產商附屬的企業短期內會有優勢。

　　彩生活從2014年上市起，不斷的并購擴張到今天的規模。按照彩生活的說話已經是經歷過市場化發育的企業。梳理彩生活的近幾年的發展，自2018年收購萬象美合約面積大幅增加后，2019年新增合約面積僅8.3百萬平方米，上半年面積增長幾乎停滯。

　　物業管理行業規模往往代表增長。彩生活上市之前收并購企業就接近100家，上市之后又收購了100多家，同時還參股了100多家，不斷的并購積累的規模是否已經到達極限？未來還能否依靠并購驅動？這是市場最關心的問題。

　　隨著不斷的并購，彩生活的資產負債率也在不斷攀升，從2014年末的32%增至2018年的67.5%，2019/2020年將是降負債的兩年。2020年上半年，公司融資成本較2019年同期下降約20.1%，債務總額約為22.5億元，較2019年末減少約4240萬元。

　　上半年彩生活總債務雖然減少了，但是短期負債在增加。流動負債中優先票據及公司債券增加了約7億元，一年內有息負債總額達17.3億元，同期銀行結余及現金為14.5億元，現金短債比0.83，低于1，存短期償債壓力。

　　值得注意的是，物業管理行業現金流充沛，一般情況下企業無短期借款甚至是零借款。并且大部分物管公司由于新進近上市，手握大量募資，現金及等價物超過10億元的公司不在少數。而彩生活則需要通過多種渠道融資，來備戰潛在的并購市場競爭，讓人唏噓。

　　2014年以來彩生活估值不斷走低。上半年中報發布后，19日公司股價跌8.76%，市場也在用腳投票。