新浪財經(jīng)房產(chǎn)|大眼樓管 王永

　　8月17日，首創(chuàng)置業(yè)披露中期業(yè)績公告，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入92.19億元，同比下滑近12%；歸母凈利潤8.5億元，同比下滑28%。

　　疫情影響下，公司的銷售額下滑17%，大本營京津冀則下滑18%。上半年拿地上也有所收縮，拿地金額比去年同期下滑27%。

　　與此同時，首創(chuàng)置業(yè)的有息負債總額還在增長，凈負債率仍高達153%。今年上半年利息費用高達15.25億元。

　　首創(chuàng)置業(yè)上半年銷售額下滑17% 毛利率大幅降低

　　首創(chuàng)置業(yè)上半年實現(xiàn)營業(yè)收入92.19億元，同比下滑近12%；歸母凈利潤8.5億元，同比下滑28%。毛利率20.57%，相比2019年下滑了6.29個百分點。每股收益為0.11元，較上年同期減少約63%。董事會決定2020年中期不派息。

　　首創(chuàng)置業(yè)營業(yè)收入主要來自房地產(chǎn)銷售，2019年占到營收的78%；其次是土地一級開發(fā)，占到18%；投資物業(yè)租賃及其他業(yè)務(wù)占剩下的4%。

　　上半年房地產(chǎn)銷售收入77.8億元，同比增長了5%，其他幾項業(yè)務(wù)收入則均在下滑，其中租賃收入2.98億，同比下滑15%；土地一級開發(fā)收入下滑70%。

　　收入大幅下滑的同時，公司的毛利率也從上年同期的33.1%下滑到了20.57%，下滑了近13個百分點。公司解釋是由于本期物業(yè)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)毛利率降低所致。凈利率則由18.63%下滑至11.74%，減少了6.89個百分點。這導(dǎo)致上半年凈利潤出現(xiàn)大幅下滑。

　　在疫情影響下，上半年的銷售額也在下滑，上半年首創(chuàng)置業(yè)實現(xiàn)簽約面積99.7萬平方米，簽約金額337億元，分別下滑39%和17%。大本營京津冀簽約金額為176.4億元，同比下滑了18%，長三角則同比增長30%達到104.1億元。

　　根據(jù)克而瑞的榜單數(shù)據(jù)，首創(chuàng)置業(yè)上半年權(quán)益銷售占比為64%，與2019年持平，相比2017年下滑近6個百分點。

　　上半年在拿地上有所收縮，共獲得北京、鄭州、南京、重慶等6個二級開發(fā)項目，總建筑面積307.6萬平方米，總投資額125.8億元，拿地金額比去年同期下滑了27%。

　　截至6月底，首創(chuàng)置業(yè)總土儲建筑面積1789.9萬平方米，其中權(quán)益建筑面積為1139.8萬平方米，占比為64%。

　　有息負債繼續(xù)增長 上半年利息費用達15億

　　首創(chuàng)置業(yè)負債率高企的問題依然沒有解決。截至6月底，首創(chuàng)置業(yè)凈負債率為153%，僅比2019年底減少約6個百分點。

　　上半年首創(chuàng)置業(yè)的有息負債總額還在膨脹，2019年底有息負債總額為946.71億元，2020年6月底增至1038.64億元。其中，一年內(nèi)到期的非流動負債加上短期借款總額為248.49億元，公司賬面貨幣資金為323.88億元。

　　事實上，直到2019年首創(chuàng)置業(yè)賬面貨幣資金才完全覆蓋一年內(nèi)到期的有息負債，今年上半年賬面貨幣資金相比去年底更是大幅增長，使得現(xiàn)金大幅超過短債。

　　上半年在銷售額及租賃收入均下滑的背景下，公司大幅增長的現(xiàn)金主要還是來自融資。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，上半年首創(chuàng)置業(yè)一年內(nèi)到期的有息負債與上年底持平，長期借貸則增加了89.51億元。

　　2020年3月到5月，公司發(fā)行了三筆公司債，總金額達到52.9億元，期限分三年期與五年期兩種，得益于國企背景，利率均在4%以下。此外還發(fā)行了4.5億美元的票據(jù)，期限為5.5年，年利率為3.85%。

　　在目前的市場環(huán)境下，能獲得長期低成本資金是一個很大的優(yōu)勢，但是同時，居高不下的財務(wù)費用也在蠶食公司的凈利潤。

　　2020年上半年首創(chuàng)置業(yè)利息費用高達15.25億元，與2019年上半年持平。2019年全年利息費用凈額高達32.24億元，比上年增加6.53億元。此外資本化的利息支出高達23億元。這對于上半年凈利潤僅8.5億，2019年凈利潤剛過21億元的首創(chuàng)置業(yè)來說無疑是一筆不小的開支。

　　根據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)，首創(chuàng)置業(yè)凈利潤率低于EH50房企均值水平，主要原因就是期間費用率過高。2019 年首創(chuàng)置業(yè)銷售費用、管理費用和財務(wù)費用合計 53.93 億元，在毛利潤中占比 76.26%。三費費用率為 25.95%，較 2018 年上升了7.67 個百分點。

　　今年上半年公司的三費總額為20.86億元，僅比上年同期減少了不到9%。這在營收同比下滑近12%，銷售額下滑近17%的背景下，無疑是比較高的。