新浪財經房產|大眼樓管 王永

　　8月13日，中天國際披露業績預告，預計2020年上半年股東應占凈利潤較2019年上半年下滑90%。2019年上半年中天國際股東應占凈利潤為7370萬元，今年上半年下滑90%后，預計股東應占凈利潤僅737萬元。

　　中天國際主要收入來源為商業物業租賃，但是近幾年租賃收入并不穩定，2018年租金收入同比下滑4.1%，2019年又下降了51.5%。

　　與此同時，公司負債率高企，總借貸8.04億元，其中一年內到期的2.9億元，而公司賬面現金僅1098.7萬元。

　　中天國際凈利潤下滑90% 租金收入不穩定

　　8月13日，中天國際披露業績預告，預計2020年上半年股東應占凈利潤較2019年上半年下滑90%。

　　公司披露，凈利潤大幅下滑原因主要原因有兩個，一是2019年上半年征地收益4877.7萬元，2020年上半年無該項收益；二是因上述征地產生遞延稅項負債撥回約2760萬元。

　　其中的征地收益來源于，2019年上半年青島市國土資源和房屋管理局將中天國際持有的匯海路877號面積為36311平方米的國有建設用地使用權收回，收地補償款合共1.37億元，產生土地征用收益4877.7萬元。

　　2019年上半年中天國際股東應占凈利潤為7370萬元，今年上半年下滑90%后，預計股東應占凈利潤僅737萬元。

　　中天國際主要業務為商業地產租賃，其附屬公司青島中天軟件園有限公司自持辦公物業位于青島市嶗山區金家嶺金融新區。截至2019年底，中天國際持作租賃的已竣工物業總共有四處，含辦公單位、地下倉庫及停車位，總面積2.37萬平方米。此外公司還有5.49萬平方米土儲，準備規劃為住宅和商業物業。

　　除了租賃業務外，中天國際還有改造服務及融資服務業務，前者是向酒店及商業大廈提供改造升級服務，后者是為第三方提供融資服務，這兩項業務占比都較低。

　　盡管在2018年中天國際稱其商業地產已經開始產生穩定且持續增長的租金收入，但是從財報來看，其租金收入并不穩定。2018年租金收入3796.9萬元，同比下滑了4.1%；2019年其租金收入為1836萬元，同比下降了51.5%。公司解釋稱由于主要投資物業2019年上半年暫時空置所致。

　　公司目前尚未披露半年報，不過從其凈利潤數據來看，上半年營業收入同比是否出現較大改善，仍令人懷疑。

　　2019年一年內到期有息負債2.9億元 現金僅1000多萬

　　業績下滑的同時，中天國際面臨著較大的債務壓力。2019年雖然凈負債率相比前一年大幅下降，但仍高達196%。

　　截至2019年底，其總借貸為8.04億元，其中一年內到期的2.9億元，而公司賬面現金僅1098.7萬元。現金遠遠不夠覆蓋短債。

　　2019年融資成本為5143.1萬元，同比增長了7%，占到凈利潤的近80%。公司披露主要原因為借款利率上調。

　　根據年報其借貸利率在4.35%到8%之間，用融資成本與借貸總額估算，平均融資成本約為6.4%，比2018年增加0.4個百分點。

　　今年上半年公司業績大幅下滑，融資成本不降反升，中天國際面臨的壓力可想而知。

　　與此同時，中天國際還存在內控問題。8月11日，公司披露了被聯交所上市委員會譴責的公告。

　　2017年6月1日，中天國際旗下一家附屬公司與青島瑞鼎能源有限公司（以下簡稱瑞鼎）訂立框架協議，由該附屬公司向一家特定供應商采購建筑材料及器材直接送交瑞鼎。

　　但在2017年6月26日，該附屬公司自信托計劃取得6億元人民幣的貸款后，以6億元抵押一塊價值最高達10億元人民幣的土地。

　　2017年7月17日，該附屬公司與瑞鼎及該特定供應商訂立協議，該附屬公司會向該供應商提供6億元人民幣的款項，而該供應商向瑞鼎供應有關項目所需的建筑材料及器材。瑞鼎會連本帶利向該附屬公司償還有關款項。該協議由陳德昭先生批準，并由其兒子陳軍先生代表該附屬公司簽署。

　　取得的6億元貸款超過了貸款資產比率8%的底線。根據中天國際2019年年報，截至2019年12月31日，公司的資產總額為15.27億元。

　　中天國際一直沒有進行披露，直至被核數師發現才補發公告。這個行為違反了《上市規則》第14.34、14.38A及14.40條規定發行人須就主要交易刊發公告、發出通函及取得股東批準。上市委員會認為此舉反應了公司內部監控不足的問題。