新浪財經訊 7月31日，泰禾集團發布公告稱萬科全資子公司擬以約24億的總對價收購其19.9%的股權，黃其森仍是泰禾的最大股東，但持股比例降低至30%以下。對此萬科方面表示：“這是萬科向行業伙伴伸出積極援手的投資行為”，但此次股權轉讓能否最終達成取決于萬科設置的嚴格條件能否滿足，仍然存在不確定性。

　　泰禾的危機早已被市場廣泛關注，而此次萬科的出手卻是出乎市場預料的。萬科喊了三年“活下去”卻在今年調控政策持續加碼的背景下做了泰禾集團的接盤俠，一直小心謹慎的郁亮難道是看好房地產將迎來一波大行情？

從第一跌落到第三 萬科速度慢的出乎王石的預料

　　在大家還在以“招保萬金”稱呼地產行業龍頭的那些年，萬科長期占據著行業規模的頭把交椅。而自從相繼喊出“白銀時代”和“活下去”之后，郁亮即使不需要王石的約束，自己也變的小心起來了，而就在轉念間行業的龍頭稱謂就變成了“碧恒萬融”。

　　萬科的規模相繼被恒大、碧桂園超過，從2015年的老大跌落至2020年的老三，這恐怕是王石都始料未及的。此前王石曾表示：“到時候看看萬科2019年的年報，根據我掌握的信息，公布的年報非常好。”

　　而2019年報顯示，萬科2019年實現銷售面積4112.2萬平方米，銷售金額6308.4億元，分別增長1.8%和3.9%，走低的銷售增速令其行業第三的規模位次面臨融創的強力挑戰。2016-2019年，融創與萬科的銷售增速有著明顯的差距，到2019年，融創銷售增速依然有21%的較高水平，兩者規模差距不到800億規模。

　　今年上半年，盡管萬科的銷售面積增速持續回升，達到2077萬平方米，但同比仍減少3.4%，銷售金額3204.8億元，同比下滑4.0%。受疫情影響，融創上半年銷售受到了更大的影響，盡管保住了第三的位置，在行業集中度明顯提升的背景下，萬科的市占率三年來未有明顯變化，融創和保利迅猛的上升勢頭時刻在給萬科施壓。

　　值得一提的是，萬科的“做賬”水平在業內是遠近遐邇的，作為影響經理人收入的關鍵指標ROE，更是多年盤桓在20%左右。不過戰略謹慎的萬科也沒能做好2019年的賬，2019年歸母凈利潤388.7億元，同比僅增長15.1%，較此前幾年都要低，也明顯低于市場預期，似乎并不像王石所說的“非常好”。

郁亮言行一致 要活下去就要少拿地

　　自2014年喊出地產的白銀時代以來，郁亮又在2018年喊出“活下去”的口號。言行一致的萬科在戰略上是明顯收縮的，過去5年新增土儲權益總價的同比增速持續下滑，在2018年及2019年基本停止增長。

　　2019年，萬科獲取新項目147個，總規劃建筑面積3716.5萬平方米，地價合計2323.56億元，其中權益地價總額約1549.6億元。萬科全年的拿地強度（新增地價總計/銷售額總計）為0.37，保持與2018年相近的水平，整體拿地面積與銷售面積接近，土地儲備池子基本穩定。

　　截至2019年底，萬科的土儲建面約1.2億平米，約為2019年銷售面積2.9倍，僅可滿足未來2年的銷售需求。拿地力度決定了土地儲備，而土地儲備又決定了銷售增速，并最終決定公司的業績增長。近三年來，萬科的銷售增速明顯下滑。

　　此外，今年1-6月，萬科累計新增項目46個，去年同期新增項目61個，累計新增建面872.1萬平方米，同比減少44.2%，累計新增權益地價312.4億元，同比大降55.4%。上半年拿地金額占銷售金額的17%，遠低于去年同期的29.8%，拿地力度大幅下滑。且拿地權益比56%比上月繼續下降，低于去年年末的75%，而地售比達到0.41，卻有所提升。

　　萬科并沒有說一套做一套，而在土地市場火熱的上半年，萬科依然保持著“淡定”的姿態。

　　而言行一致卻讓萬科丟掉了第一的位置，也面臨著銷售增長乏力的窘境。

畫風突變接盤泰禾 萬科看好地產將迎來大行情？

　　事實上，萬科的謹慎也并無道理，沒有“活下來”的泰禾集團就因為步子邁的太大，吞下了不少“劣質”項目。去年，泰禾也曾試圖賣掉了部分項目自救，可杯水車薪，一大堆項目不僅賣不出去，整個公司賣了半年也無人接手，有消息稱孫宏斌看了一眼泰禾的資料扭頭就走了。而包括廈門國貿、廈門建發和中國金茂也相繼否認了接盤的可能，就在市場已疲于猜測究竟誰會成為泰禾集團的接盤俠的時候，小心謹慎“活下來”的萬科卻站了出了。

　　在最新《致股東》信中，萬科表示：“白銀時代已進入深水區，它的特征逐漸清晰起來。從增量到存量、從平衡到極化、從簡單到復雜、從單一到全面，這四個方面的變化是從黃金時代到白銀時代的主要特征。”

　　萬科上半年的謹慎與其對“白銀時代”的判斷是一脈相承的，并且萬科認為未來的房地產市場是比拼綜合競爭力的存量時代，如此意志堅定且注重項目質量的萬科為何會接手無人問津的泰禾集團呢？

　　原因或有三種可能：

　　其一，按照泰禾集團2019年底的債務數據和融資成本，簡單預計今年一年泰禾新增的需償還的利息約為96.42億元，近百億的利息成本折算到全年的365天。每天新增利息達到2642萬！這個價格相當于2套泰禾集團北京孫河開發的北京院子別墅項目，黃老板在通州的中國院子里睡上一晚，兩套順義的別墅就沒有了。

　　趁泰禾集團實在耗不下去了，萬科殺了一手好價，4.9元一股的價格低于30日泰禾收盤價5.98的18%。盡管是多數地產商看不起的項目，萬科可能認為自己可以憑借自身的資源和綜合實力，在設置充分的風險隔離的前提下，成就這筆交易的性價比。

　　其二，萬科在面對銷售業績壓力，且今年上半年地價被炒高的情況下，只能通過收并購來補充低成本土地儲備。在整體延續“白銀時代”戰略的大前提下，抄底“便宜貨”，而這一操作有落入價值陷阱之中的可能。如果后續項目整合超出預期，相關的時間成本、管理成本以及其他成本可能會使得萬科的總成本超出24億元。

　　其三，郁亮和萬科變了，在行業分化，市場越來越集中的地產市場，萬科必須重新掌握主動權。試圖在行業已深度調整后房價有上漲預期的判斷下，提升銷售規模而不是謹慎。

　　今年以來，受新冠肺炎疫情的影響，全球央行持續放水，相比之下賬面資金遠不如實實在在的資產保值。而以深圳為首的一二線城市的房價也出現了過快上漲而被加碼限購的情況。

　　在經過4年多的調控后，居民杠桿有所降低，而積壓的部分購房需求有望陸續入市，從而推升一輪可觀的地產行情，這也或未可知。