新浪財經訊 2020年上半年受疫情影響，物業股持續上漲，多家股價創上市以來新高。wind數據顯示，截至目前29家A+H物業公司上半年加權平均漲幅達167.8%，算數平均漲幅54%。

　　股價高位，物管公司自然不會錯過這個配股的好時機。目前已有7家物業股公告配售集資，合計籌資71.04億港元（人民幣64.14億元）。而同期物業股披露的并購交易僅10.74億元，大部分物管公司手握大量現金準備伺機而動。再加上今年以來6家物業股新上市，新股合計44.87億元的募資到位后，物業行業下半場的并購將更為激烈。

　　配股籌資71億港元  物企手握大量現金

　　Wind數據顯示，截至7月16日收盤，今年以來29家物業股加權平均漲幅達167.8%，算數平均漲幅54%，其中銀城生活服務區間漲幅達368%、永升生活服務漲158%。隨著股價不斷創新高，目前7家物管公司選擇配售。

　　7家物管公司合計募資71.04億港元，其中綠城服務兩次進行配售，合計籌資40.14億港元，占總籌資額的56%。

　　從時間點來看，大部分配售時機在高位附近。以時代鄰里為例，今年以來區間最高價為7月13日的12.66港元，時代鄰里在創新高之前的7月7日發布公告配股，募資7.86億港元，其中90%用作潛在戰略投資及收購機會。

　　中奧到家股價則在6月3日—6月19日突然拉升，在13個交易日漲幅達110.7%，公司在6月19日宣布配售，折價率全場最高為16.24%，配售對象正是綠城服務服務。但是這次配售僅募資3600萬港元，綠城服務更多的是通過受讓老股入主中奧到家。

　　從折價率來看，同樣是引入戰略伙伴，綠城服務4月24日向龍湖的配售折價率也較高，10.72%的折價率與中奧到家一道成為僅有的2家折價率超過10%的物管公司。

　　從配售比例來看，和泓服務上半年股價并未大漲，似乎是為了籌集更多資金，配售比例最高，占擴大后總股本的16.67%。

　　但實際上，大部分物業公司都不缺錢。物業管理行業作為輕資產行業，每年僅經營活動就能產生穩定的現金流。截至2019年末，時代鄰里、永升生活服務、中奧到家、鑫苑服務、佳兆業美好、綠城服務、和泓服務貨幣資金分別為9.7億元、12.8億元、4.58億元、6.06億元、7.5億元、26.4億元、2億元。

　　加上半年配售所獲資金，綠城服務上半年貨幣資金將增至62.65億元，相當于去年營業總收入的72%；永升生活服務貨幣資金將增至27.06億元，相當于去年營業總收入的144%。

　　15起并購總對價僅10億  奧園健康現金急降

　　手上有錢自然要利用起來，與籌資配套的是并購。據新浪財經不完全統計，今年以來已上市物企公司共發生了15起物業并購交易（不包括新上市未單獨公告），合計交易金額為10.74億元，相當于上半年籌資額的16.7%。

　　對比往年，今年物業上半場并購節奏或被疫情打亂。碧桂園服務上半年僅收購了一家財產保險公司。而從上半年配售大戶綠城服務除了2.2億港股大手筆入主中奧到家以外，也沒有其他并購動作。永升生活服務上半年僅收購了一家房地產開發公司50%的股權，支付對價864萬元。

　　這導致中小型物企成為上半年并購交易的主要參與者。時代鄰里上半年并購耀城物業、科箭物業兩家非住宅物業，合計花費2.49億元，增加在管面積約18.43百萬平方米。截至2019年末公司在管面積38.4百萬平方米，相當于增加了47%的體量。

　　奧園健康4月份跟隨中國奧園的腳步，收購了京漢股份旗下的樂生活，支付對價2.5億元，增加總面積22.6百萬平方米，截至2019年奧園健康的在管面積僅15.1百萬平方米，樂生活相當于奧園健康的1.4倍體量。

　　無疑，時代鄰里與奧園健康成為上半年并購“最靚”的崽。但進一步深究，時代鄰里2019年非住宅的占比已經達到了37.30%，公司近幾年第三方占比逐漸提高，時代中國能夠提供的“支援”有限，必須通過并購來增加業績增長。并購背后，時代鄰里超低的凈利率仍然沒有改善，并購效益值得關注。

　　而奧園健康屬于被動收購樂生活，吞并一家體量比自身還大的公司不是一件易事。通過上文分析可知，奧園健康2019年末貨幣資金僅為8.22億元，在上半年沒有其他籌資活動的前提下，兩樁收購總對價耗費2.87億元現金，中報貨幣資金或急降35%，資金實力弱于同行。

　　相比之下，藍光嘉寶服務2019年10月首發募資13億元，上半年即使瘋狂掃貨影響也不太大。公司目前已收購8家物業公司，總對價1.93億元，增加在管面積12.24百萬平方米，相當于2019年在管面積的17%。

　　物業管理行業規模為王，但是也需要注意并購的無效。上半年雅生活服務還在對中民投物業進行整合，效果如何我們將持續關注。