新浪財經(jīng)房產(chǎn)|大眼樓管 王永

　　新浪財經(jīng)訊 7月8日晚間，保利地產(chǎn)披露了6月份銷售情況。前6個月，公司實現(xiàn)簽約金額2245.36億元，同比下滑11.12%；實現(xiàn)簽約面積1492.24萬平方米，同比下滑8.81%。

　　上半年在疫情影響下不少房企銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)下滑，但仍有超過半數(shù)的房企保持了正增長（銷售額超140億的41家房企），保利兩位數(shù)的下滑幅度在大型房企中無疑是比較大的。

　　2017年，保利董事長曾說“未來兩三年保利再站到前三的位置我是有信心的”。然而事與愿違，2019年保利在全口徑銷售榜上排第五名，權(quán)益榜上則排第六名。2020年前5月，保利在克而瑞全口徑銷售與權(quán)益銷售排名分別為第4與第5，依然在前三之外。

　　保利地產(chǎn)前六月銷售下滑11% 拿地仍積極

　　一季度受疫情影響，保利地產(chǎn)銷售出現(xiàn)大幅下滑。1月到3月，銷售額下滑幅度分別達到30%、40%、36%。二季度則開始恢復(fù)，4月份同比增0.44%，5月與6與則分別增長12%與8%。

　　在四月份的業(yè)績說明會上，管理層未提及2020年銷售目標。從前兩個季度銷售數(shù)據(jù)來看，要達到去年的銷售額，后兩個季度需要保持持續(xù)增長。

　　銷售放緩的同時，拿地也有所收縮，2019年保利全年拿地總價1555億，同比下降14.7%。

　　根據(jù)Wind統(tǒng)計口徑，前6個月保利拿地37宗，拿地總價達到405.41億元（權(quán)益），而去年同期為540.97億元，減少了25%。拿地權(quán)益比例接近80%，相比去年71%有所提高。

　　盡管收縮了25%，上半年保利仍是拿地金額最多的。在克而瑞2019年土儲權(quán)益貨值榜上，前六名分別是恒大、碧桂園、綠地、融創(chuàng)、保利、萬科。除綠地和保利外，其他4家上半年拿地金額同比減少幅度均在60%以上，恒大上半年拿地金額僅為79.31億，碧桂園、融創(chuàng)也不足200億。

　　截至2019年，保利在建面積 13158 萬平方米、待開發(fā)面積 8112 萬平方米。在克而瑞土儲貨值榜上，以2.5萬億的規(guī)模居第三位，僅次于碧桂園與融創(chuàng)。其權(quán)益貨值為1.56萬億，居第五名。

　　保利拿地戰(zhàn)略是聚焦核心城市及重點城市群。從地域來看，上半年拿地主要集中在二線城市，拿地金額比較大的幾個城市分別是鄭州、天津、福州、蘭州、南昌。

　　其拿地成本也在推升，根據(jù)Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2019年保利拿地樓面價為6041.34元，今年前半年為6564.42元，增長了近9%。而2019年保利簽約均價為1.48萬元，拿地樓面價已經(jīng)占到銷售價格的47%。

　　始終回不到前三的保利 重新布局二線

　　目前保利的負債規(guī)模保持穩(wěn)定。2019年資產(chǎn)負債率為77.79%，相比上年小幅下降，一季度為77.72%，同樣小幅下降。

　　截至2019年末，保利地產(chǎn)有息負債2700億元，同比增2%。截至一季末，有息負債規(guī)模增加到2898億元，比2019年末增加7%。

　　由于保利的央企背景，在融資成本上具有優(yōu)勢。2019年保利總?cè)谫Y成本為5.03%，2020年發(fā)行的四期中期票據(jù)票面利率都在3%左右。根據(jù)開源證券研報數(shù)據(jù)，2020年上半年，保利地產(chǎn)累計發(fā)行公司債與中票85億元，加權(quán)票面利率僅3.19%。

　　融資端的優(yōu)勢是保利上半年仍大手筆拿地的底氣所在，不過拿地之后能否保證銷售快速增長仍具有不確定性。

　　2017年，保利曾提出三年銷售目標，2017年銷售額3000億元，2018年實現(xiàn)4000億元，2019年實現(xiàn)5000億元。2019年全年保利實現(xiàn)簽約金額4618.48億元，同比增14.09%，距離5000億元的銷售目標尚有距離。

　　保利管理層曾提出，“實現(xiàn)（前三）的路徑很多，一個是常規(guī)的擴展，另一個是收購兼并整合”。2017年開始，保利除了在拿地上持續(xù)投入，還增加了三四線城市布局，當年在三四線拓展面積和金額分別占比37%、18%，2018年繼續(xù)加碼。

　　然而2018年以來三四線樓市庫存逐漸累積，去化壓力持續(xù)增大。根據(jù)平安證券研報數(shù)據(jù)，2020Q1 去化周期（16.6 個月）較 2018 年 3 月低點（12.5 個月）提高 4.1 個月，預(yù)計未來銷售將逐步承壓，這或許也是過去幾年拖累保利進入“前三”門檻的主要因素。

　　今年上半年保利拿地主要圍繞著二線城市，可以看做某種程度上的回歸，這次保利能否重回前三呢？