新浪財(cái)經(jīng)房產(chǎn)|大眼樓管 肖恩

　　新浪財(cái)經(jīng)訊 近日，因綠地控股在“地產(chǎn)+商貿(mào)”的戰(zhàn)略下，正逐漸全面布局全球商品貿(mào)易港項(xiàng)目，加上新商辦在?？诼涞?，市場預(yù)期其能與“海南+免稅”概念沾邊，享受政策利好。因此，綠地股價連續(xù)多日漲停，這在連續(xù)多年持續(xù)低迷的走勢中顯得頗為不同。

　　此后，經(jīng)綠地控股發(fā)布公告，稱經(jīng)過自查，公司不存在應(yīng)披露而未披露的重大信息。但股價脈沖式的波動讓綠地控股的多元化策略吸引了不少投資者的關(guān)注，房地產(chǎn)開發(fā)、大基建、商貿(mào)、大金融等多元業(yè)務(wù)布局的背后是，綠地控股作為一家老牌房地產(chǎn)開發(fā)商，在股價和規(guī)模方面，甚至是對于地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的判斷方面，失去了兩年。

　　上半年銷售低迷 今年恐再度爽約4000億元

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前六月，綠地控股實(shí)現(xiàn)銷售額1350億元，同比下降19.5%，其中6月單月銷售412億元，同比依然下滑11.6%。與綠地規(guī)模接近的中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)則無論是單月還是上半年累計(jì)銷量均已實(shí)現(xiàn)同比正增長。

　　此外，綠地控股上半年的銷售均價11966元/平米，而去年全年的銷售均價為11913元/平米，基本持平，未有明顯的降價促銷動作。這主要是由于，綠地的利潤率整體就偏低，很難有較大的讓利促銷沖業(yè)績的騰挪空間。過去幾年公司凈利潤率在3%-5%之間波動，而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率也僅在25%左右波動。

　　事實(shí)上，綠地控股銷售疲軟早有征兆，無論是張玉良年初業(yè)績交流會的表態(tài)還是公司的整體土地儲備情況看，均表明綠地今年又將爽約4000億規(guī)模。

　　在此前1月8日的綠地控股業(yè)績交流會上，張玉良就曾表示，綠地今年的銷售目標(biāo)不會增加很多。且張玉良斷言，全年市場總量至少會下降5%，但事實(shí)是，盡管1-2月由于疫情爆發(fā)銷售面積與金額累計(jì)同比降40%和36%，但后續(xù)市場恢復(fù)良好，單5月銷售金額14406億元，同比增14%，量價齊升。而且6月的表現(xiàn)要更好于5月，且房地產(chǎn)銷售的大頭在下半年，預(yù)計(jì)今年的銷售總量有望再創(chuàng)新高。

　　張玉良對于行業(yè)的判斷偏向于謹(jǐn)慎，進(jìn)而選擇多元化來提振綠地業(yè)績。使得綠地控股在2018年錯失4000億元銷售目標(biāo)后，2019年仍未突破4000億元，成為近兩年TOP10強(qiáng)里增速最慢的公司， 2020年綠地實(shí)現(xiàn)4000億的目標(biāo)的難度仍不小，半年的目標(biāo)達(dá)成率僅33.75%。

　　土地儲備不充足 銷售只能是無米之炊

　　銷售業(yè)績疲軟的另一大原因則是綠地的土地儲備不算充足。對于房企來說，土地儲備決定了當(dāng)年的可售貨值，可售貨值及去化率的多少則決定了銷售業(yè)績?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截止2019年底，綠地控股的土儲總貨值為14735.6億元，約可滿足公司未來3年的銷售量。

　　因此，綠地今年加大了拿地力度。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年綠地控股新增貨值1716.4億元，超過了同期銷售額，公司的拿地力度明顯加大。拿地金額為447.8億元，建筑面積為1465.3萬平方米，上半年的新增土地均價也達(dá)到了3065元/平米，較2019年的2400元/平米大幅提升27.7%。

　　大幅提高成本拿地的背后，是綠地控股較為緊張的財(cái)務(wù)狀況。

　　而綠地發(fā)行美元票據(jù)的整體融資成本也不低。綠地全球于2020年6月16日完成了5億美元定息債券的發(fā)行，債券票面利率為6.25%。不僅高于龍湖今年發(fā)行的3.375%的優(yōu)先票據(jù)，較境內(nèi)6月份4.89%的發(fā)債成本明顯偏高，與行業(yè)6月融資成本6.92%接近，較公司去年底發(fā)行的成本為5.6%的美元債反而升高了。而事實(shí)上，受疫情影響，全行業(yè)的融資成本較去年底是明顯下降了的，未能體現(xiàn)老牌房企的規(guī)模及品牌優(yōu)勢對于融資信用的正面作用。

　　綠地融資成本較高或主要因?yàn)楣据^為緊張的財(cái)務(wù)狀況。截止今年1季度末，公司長期債務(wù)達(dá)到1955.98億元，短期債務(wù)也達(dá)到1087.61億元，短期債務(wù)占比接近三分之一，而賬面資金僅為781.41億元，加上銷售不及預(yù)期，超三千億的債務(wù)，讓綠地面臨著不小的壓力。

　　曾幾何時，綠地控股的凈負(fù)債率并未有現(xiàn)下171.6%這么高，而十年的資產(chǎn)負(fù)債率才55.7%，讓綠地控股陷入流動性緊張的恰恰是多元化業(yè)務(wù)所沉沒資金的緣故。

　　多元化拉低盈利能力 沉沒資金加重財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)

　　當(dāng)前，綠地自身的定位是：以房地產(chǎn)、基建為主業(yè)，金融、消費(fèi)等綜合產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展的企業(yè)格局。這其中，經(jīng)過近幾年的擴(kuò)張，大基建板塊已成為接近地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的另一大主要收入來源，占比為44.03%。

　　從營收規(guī)模的表象上來講，大基建固然增長較快，但是基建業(yè)務(wù)前期墊資大、項(xiàng)目回款周期長、利潤低等特點(diǎn)，嚴(yán)重拖累了綠地控股的現(xiàn)金流和盈利狀況。2015-2019年間，綠地控股的地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率分別為24.27%、20.65%、23.36%和27.58%，而綜合毛利率為14.76%、15.11%、14.34%、15.35%和15.46%，基建板塊大幅拉低了利潤率。

　　與此同時，近期讓綠地控股處在風(fēng)口的自由貿(mào)易港項(xiàng)目，則沉沒了公司大量資金。

　　地產(chǎn)圈內(nèi)有諸多不同版本的雙輪驅(qū)動模式，有華潤、龍湖、新城這樣的“住宅+商業(yè)”模式，還有華夏幸福、華僑城的“住宅+產(chǎn)業(yè)新城”模式，還有華南城的“地產(chǎn)+批發(fā)市場”模式，本質(zhì)上都是住宅和商業(yè)地產(chǎn)的融合。而綠地的“地產(chǎn)+商貿(mào)”的模式本質(zhì)上也處于此類，全球貿(mào)易港的概念僅僅是區(qū)別于批發(fā)市場和商場的另一種商業(yè)概念而已，面對的是全球進(jìn)出口商品集散，但其對于資金的沉沒結(jié)果是一樣的。

　　此前，綠地在上海的全球貿(mào)易港的基礎(chǔ)之上，近期又在天津啟動全球貿(mào)易港3號，除了天津，接下來還將在成都、武漢、西安、哈爾濱、濟(jì)南、貴陽、鄭州等區(qū)域落地。可見，綠地未來幾年的資金狀況或長期處于緊張狀態(tài)，屆時的財(cái)務(wù)、融資成本，甚至是盈利能力均將面臨長期考驗(yàn)，可目前為止，在線上蓬勃發(fā)展的當(dāng)下，相關(guān)重資產(chǎn)投入仍未見有明顯回報(bào)，商品銷售收入472.75億元，毛利率僅為3.48%，創(chuàng)造毛利16.45億元，凈利潤率預(yù)計(jì)更低。

　　一方面是重資產(chǎn)遲遲不見回報(bào)，另一方面房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)連續(xù)踏空兩年，綠地的多元化轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)是不是開展的過于“著急”了？