新浪財(cái)經(jīng)房產(chǎn)|大眼樓管 肖恩

　　大眼樓管“聚焦房企高溢價(jià)拿地風(fēng)險(xiǎn)”系列：

　　11、頻拿地王 金輝控股的三顆“雷”：拿地貴+限價(jià)+三四線去化風(fēng)險(xiǎn)

　　10、藍(lán)光發(fā)展寧波奉化拿地王 今年三四線高溢價(jià)拿地欲何為？

　　9、中交地產(chǎn)前5月拿地力度居首 新增借款為上年凈資產(chǎn)2.7倍

　　8、德信中國規(guī)模渴求：權(quán)益比低至5成 拿地太貴盈利難

　　7、華夏幸福大力度拿地背后：銷售連續(xù)下滑 負(fù)債猛增

　　6、陽光城逆市拿地：盈利偏弱 土儲(chǔ)成本增長售價(jià)反降

　　5、金科股份舉債擴(kuò)張路漫漫：拿地成本上升 多項(xiàng)目盈利堪憂

　　4、榮盛發(fā)展2020年銷售目標(biāo)1210億元 今年以來拿地均價(jià)4053.72元/平方米

　　3、龍光地產(chǎn)開年不懼疫情勇猛拿地 多元化轉(zhuǎn)型不平坦

　　2、綠城中國限價(jià)項(xiàng)目遭業(yè)主維權(quán) 拿地面臨利潤與質(zhì)量的兩難

　　1、房企高溢價(jià)拿地前赴后繼 “碧恒萬融”卻反而謹(jǐn)慎

　　5月份土地市場交易景氣持續(xù)回升，成交面積創(chuàng)下年內(nèi)新高，溢價(jià)率增至16.2%，實(shí)現(xiàn)2020年以來的五連漲。其中，一、二線城市溢價(jià)率環(huán)比上行，平均溢價(jià)率升至14.9%，三四線城市溢價(jià)率則出現(xiàn)回落，但仍高達(dá)16.3%。而在此背景下，各房企的拿地政策也出現(xiàn)了明顯的分化，一些房企選擇謹(jǐn)慎等待伺機(jī)而動(dòng)，而部分房企則選擇高溢價(jià)加倉，這其中有些項(xiàng)目的盈利空間堪憂，甚至有虧本賺吆喝的風(fēng)險(xiǎn)。新浪財(cái)經(jīng)大眼樓管特推出“疫情之下土地市場升溫，誰在高價(jià)拿地”系列報(bào)道。

　　6月28日，寧波奉化區(qū)1宗宅地入市交易，經(jīng)過88輪競價(jià)，最終該地塊被藍(lán)光發(fā)展以總價(jià)12.05億元競得，成交樓面價(jià)為12050元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)49.7%，刷新了寧波奉化的地價(jià)紀(jì)錄。

　　項(xiàng)目樓面價(jià)接近當(dāng)?shù)匦路烤鶅r(jià)

　　藍(lán)光發(fā)展此次以12.05億元競得奉化項(xiàng)目，建筑面積為41359平方米，容積率為1.0-2.3，起始樓面價(jià)8050元/平方米。據(jù)悉，此次藍(lán)光發(fā)展12050元/平方米的成交樓面價(jià)，刷新了寧波奉化的地價(jià)紀(jì)錄，而在此之前，奉化成交樓面價(jià)最高的是今年2月榮安以10180元/平方米拿下的“寧南貿(mào)易物流區(qū)29號(hào)地塊”。

　　眾所周知，土地成本是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最主要的成本，拿地價(jià)格的高低直接決定項(xiàng)目的利潤。而據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，寧波奉化當(dāng)前在售樓盤22個(gè)，而奉化今年5月新房均價(jià)12515元/m2，而奉化6月新房均價(jià)12112元/m2，環(huán)比下降3.22%。此外，奉化6月二手房均價(jià)也僅為15036 元/m2。

　　相較于12112元/平米的均價(jià)來說，藍(lán)光發(fā)展高溢價(jià)拿下的項(xiàng)目僅土地成本就達(dá)到了12050元/平米，若再考慮建安成本、銷售成本、財(cái)務(wù)成本以及管理成本等一系列的支出，這一項(xiàng)目若不捂盤等待價(jià)格上漲，虧損的可能性是不小的。即使參考15036元/平米的二手房均價(jià)，3000元的差價(jià)也僅能覆蓋建安成本。

　　開年加大拿地力度 土儲(chǔ)瓶頸明顯

　　進(jìn)入5、6月份，新冠疫情在很大范圍內(nèi)得到了有效的控制，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售、開工、土地等單月同比指標(biāo)也已逐步實(shí)現(xiàn)回正。但在當(dāng)前市場及政策環(huán)境下，對(duì)于火熱的土地市場，房企內(nèi)部是存在明顯的分化的?？硕饠?shù)據(jù)顯示，其中拿地力度超過30%的，主要為規(guī)模在1000-2000億左右的中游房企，而與中游房企的激進(jìn)形成鮮明對(duì)比的是，以“碧恒萬融”為代表的頭部房企卻表現(xiàn)的更為謹(jǐn)慎。碧桂園前5個(gè)月的拿地強(qiáng)度為0.16，恒大的拿地強(qiáng)度為0.2，而萬科、融創(chuàng)、金茂的拿地強(qiáng)度分別為0.11、0.18、0.17。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，藍(lán)光發(fā)展銷售額296.8億元，拿地金額達(dá)到124.3億元，拿地力度超過30%，新增貨值為385.2億元。事實(shí)上藍(lán)光發(fā)展提升拿地力度從去年就開始了，2019年新增土儲(chǔ)金額同比增長45.6%達(dá)到357.7億元。同時(shí)，去年12月聘任原華潤高級(jí)副總裁遲峰為公司新任總裁，遲峰號(hào)稱是華潤開拓華東市場的功臣，深耕華東多年。遲峰認(rèn)為，藍(lán)光的土地儲(chǔ)備需要進(jìn)一步提升，并且過去存在明顯的區(qū)域發(fā)展不均衡等問題。

　　截至去年底，藍(lán)光總土儲(chǔ)貨值約2700億元，僅能滿足未來兩年左右的銷售。藍(lán)光發(fā)展要想實(shí)現(xiàn)客觀的銷售增速，持續(xù)拿地是必不可少的，2020年公司計(jì)劃土地投資額度控制在400億元以內(nèi)，預(yù)計(jì)藍(lán)光發(fā)展將保持當(dāng)前的緊平衡狀態(tài)，銷售增速超預(yù)期的概率不大。

　　藍(lán)光發(fā)展的全國布局竟是高溢價(jià)進(jìn)軍三四線？

　　今年一季度盡管受到疫情影響，但藍(lán)光發(fā)展依然新增10個(gè)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)計(jì)容建面98.9萬平方米。其中在3月份就新增7幅土地項(xiàng)目，拿地節(jié)奏開始在近期提速，而4月新增9個(gè)項(xiàng)目，土地面積885.99畝，較3月拿地面積393.01畝增加125.44%。而且包括5/6月份在內(nèi)，藍(lán)光發(fā)展的拿地溢價(jià)率明顯升高企。

　　值得注意的是，除了少數(shù)像南京、寧波等二線城市，藍(lán)光發(fā)展今年的拿地重心竟多在如南陽、阜陽等三四線城市，且溢價(jià)率居高不下，其中南陽市的兩個(gè)項(xiàng)目的溢價(jià)率分別達(dá)到123%及151%。在三四線高溢價(jià)拿地的無奈，與公司土儲(chǔ)緊張有著本質(zhì)關(guān)系。

　　其一，2月土地市場最為冷清的時(shí)候，藍(lán)光發(fā)展并未有明顯的拿地動(dòng)作，而在溢價(jià)率逐漸走高的3456月，藍(lán)光發(fā)展開始不得不高溢價(jià)拿地。

　　其二，開年來，房企高溢價(jià)拿地多集中在一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊，盡管溢價(jià)高利潤空間有限，但整體處在貨值保障較高的一二線，而藍(lán)光發(fā)展卻多在三四線高溢價(jià)拿地，不少項(xiàng)目的盈利空間或面臨考驗(yàn)。