大眼樓管“聚焦房企高溢價拿地風險”系列：

　　1、房企高溢價拿地前赴后繼 “碧恒萬融”卻反而謹慎

　　2、綠城中國限價項目遭業(yè)主維權(quán) 拿地面臨利潤與質(zhì)量的兩難

　　3、龍光地產(chǎn)開年不懼疫情勇猛拿地 多元化轉(zhuǎn)型不平坦

　　4、榮盛發(fā)展2020年銷售目標1210億元 今年以來拿地均價4053.72元/平方米

　　5、金科股份舉債擴張路漫漫：拿地成本上升 多項目盈利堪憂

　　6、陽光城逆市拿地：盈利偏弱 土儲成本增長售價反降

　　7、華夏幸福大力度拿地背后：銷售連續(xù)下滑 負債猛增

　　8、德信中國規(guī)模渴求：權(quán)益比低至5成 拿地太貴盈利難

　　9、中交地產(chǎn)前5月拿地力度居首 新增借款為上年凈資產(chǎn)2.7倍

　　5月份土地市場交易景氣持續(xù)回升，成交面積創(chuàng)下年內(nèi)新高，溢價率增至16.2%，實現(xiàn)2020年以來的五連漲。其中，一、二線城市溢價率環(huán)比上行，平均溢價率升至14.9%，三四線城市溢價率則出現(xiàn)回落，但仍高達16.3%。而在此背景下，各房企的拿地政策也出現(xiàn)了明顯的分化，一些房企選擇謹慎等待伺機而動，而部分房企則選擇高溢價加倉，這其中有些項目的盈利空間堪憂，甚至有虧本賺吆喝的風險。新浪財經(jīng)大眼樓管特推出“疫情之下土地市場升溫，誰在高價拿地”系列報道。

　　開年以來，土地市場受疫情的影響一度較為冷清，但中交房地產(chǎn)集團旗下的綠城中國及中交地產(chǎn)卻異常生猛。尤其是中交地產(chǎn)，前五個月銷售額為106.1億元，拿地金額則達到了227.4億元，拿地強度高達2.14，位列主流房企之首，也大幅超過中交地產(chǎn)自身2019年的拿地強度。面對房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化以及突如其來的疫情，中交成為逆勢拿地的先鋒，與此同時，前5個月中交地產(chǎn)累計新增借款金額168.98億元，累計新增借款占2019年末凈資產(chǎn)比例為269.88%。

　　拿地力度行業(yè)首位500億目標僅完成五分之一

　　進入5、6月份，新冠疫情在很大范圍內(nèi)得到了有效的控制，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售、開工、土地等單月同比指標也已逐步實現(xiàn)回正。但在當前市場及政策環(huán)境下，對于火熱的土地市場，房企內(nèi)部是存在明顯的分化的。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，其中拿地力度超過30%的，主要為規(guī)模在1000-2000億左右的中游房企，中交地產(chǎn)作為規(guī)模僅為300億元的中小房企，前五個月銷售額為106.1億元，拿地金額則達到了227.4億元，拿地強度高達2.14，高居行業(yè)首位。與中游房企的激進形成鮮明對比的是，以“碧恒萬融”為代表的頭部房企卻表現(xiàn)的更為謹慎。碧桂園前5個月的拿地強度為0.16，恒大的拿地強度為0.2，而萬科、融創(chuàng)、金茂的拿地強度分別為0.11、0.18、0.17。

　　值得注意的是，排在前兩位的中交地產(chǎn)和花樣年今年也聯(lián)合以46.34%的高溢價拿下紹興鏡湖296畝地塊。6月16日，花樣年集團與中交地產(chǎn)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，開展“信息交流”、“土地市場”、“項目合作開發(fā)與轉(zhuǎn)讓”等方面的合作。

　　與頭部房企表現(xiàn)的相對謹慎不同的是，花樣年和中交地產(chǎn)仍想在白銀時代真正到來之前邁入千億規(guī)模。中交在2019年“爽約”350億元銷售目標的情況下，今年的目標依然是500億元，并希望在2023邁入1000億元。”而不停地拿地則是銷售規(guī)模突進的前提。

　　不過相對于500億元的銷售目標來說，中交地產(chǎn)前5個月僅銷售106億元，僅完成五分之一的目標任務，下半年的銷售任務較重。而銷售回款的好壞將直接關(guān)乎中交地產(chǎn)在土地市場的表現(xiàn)，并最終決定公司未來幾年的可售貨值及規(guī)模實現(xiàn)情況。

　　高溢價拿地追求規(guī)模 央企前三的底色僅僅是規(guī)模？

　　2019年7月，在綠城中國待了五年后，李永前重回中交地產(chǎn)接任總裁一職，提出要“復制綠城中國、創(chuàng)新中交地產(chǎn)”路線，并將中交的目標定在央企前三。

　　李永前延續(xù)了中交地產(chǎn)2015年以來的快速突進策略，今年開年的拿地力度更是大幅超過去年。2019年，中交地產(chǎn)新增土地15宗，土地購置總價款181.59億元，權(quán)益價款118.00億元，而今年前五個月拿地金額高達227億元。

　　4月8日，在經(jīng)過30余輪競拍后，該地塊最終由中交地產(chǎn)以52.65億元摘得佛山南海一宗土地，樓面價9875元/平方米，溢價率35%，同時需配建九年制學校、體育活動中心、農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)服務中心、文化活動中心等。

　　4月30日，中交地產(chǎn)和花樣年今年也聯(lián)合以46.34%的高溢價拿下紹興鏡湖296畝宅地，成交價為41.56億元，樓面價達到17560元/平米。地塊周邊鏡湖金茂逸墅項目在售，高層、小高層近期成交價格約2.6萬元/㎡，高溢價下的利潤空間明顯有限。

　　盡管近幾年中交地產(chǎn)在較為激進的策略下實現(xiàn)了銷售規(guī)模的突進，2019年中交地產(chǎn)實現(xiàn)簽約銷售額293.9億元，同比增長也達到了97.5%。但中交也復制了綠城的低利潤率的缺點。2019年中交地產(chǎn)毛利率下滑超5個百分點，僅為25.01%。凈利潤率有2017年的13.52%逐漸下降至2019年的7.98%，今年一季度更是只有4.22%，盈利能力出現(xiàn)疲軟。

　　反觀中交要復制的綠城中國，據(jù)執(zhí)行總裁郭佳峰稱，今年綠城拿的項目利潤率方面，土拍拿地低一些約9.5%。而事實上，綠城今年溢價拿地的項目凈利潤率要達到9.5%的難度很大的，甚至從2014年以來，綠城服務的凈利潤率就沒有超過8%。

　　在央企房地產(chǎn)公司中，頭部赫然排列著華潤置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口、保利地產(chǎn)、中國金茂、中糧地產(chǎn)等，千億規(guī)模并不能讓中交沖進前三，況且利潤率更是存在明顯的差距。2019年，華潤等央系房企的凈利潤率達到23.16%、26.02%、19.31%、15.92%、19.74%的水平。

　　債務激增 背靠央企可以任性？

　　據(jù)中交地產(chǎn)公告，2020年5月末，中交地產(chǎn)借款余額385.45億元，累計新增借款金額168.98億元，累計新增借款占2019年末凈資產(chǎn)比例為269.88%。其中，信托計劃等新增凈額105.73億元。

　　2020年5月末，中交地產(chǎn)擔保余額100.52億元，累計新增擔保金額20.01億元，累計新增擔保占2019年末凈資產(chǎn)比例為31.96%。

　　2019年，隨著中交地產(chǎn)合作拿地比例的提升，公司整體資產(chǎn)負債率、凈資產(chǎn)負債率有所下降，但今年銷售端低迷，拿地激增，尤其是信托融資大幅增加，這將使得公司整體的負債率或又將上升。

　　背靠央企，中交地產(chǎn)的融資也需要通過信托等高息渠道，且大量融資的背后是財務成本的激增，這對于公司本就微薄的利潤率來說又將形成一定的壓制。