新浪財經房產|大眼樓管 肖恩

　　大眼樓管“聚焦房企高溢價拿地風險”系列：

　　1、房企高溢價拿地前赴后繼 “碧恒萬融”卻反而謹慎

　　2、綠城中國限價項目遭業主維權 拿地面臨利潤與質量的兩難

　　3、龍光地產開年不懼疫情勇猛拿地 多元化轉型不平坦

　　4、榮盛發展2020年銷售目標1210億元 今年以來拿地均價4053.72元/平方米

　　5、金科股份舉債擴張路漫漫：拿地成本上升 多項目盈利堪憂

　　6、陽光城逆市拿地：盈利偏弱 土儲成本增長售價反降

　　7、華夏幸福大力度拿地背后：銷售連續下滑 負債猛增

　　8、德信中國規模渴求：權益比低至5成 拿地太貴盈利難

　　9、中交地產前5月拿地力度居首 新增借款為上年凈資產2.7倍

　　5月份土地市場交易景氣持續回升，成交面積創下年內新高，溢價率增至16.2%，實現2020年以來的五連漲。其中，一、二線城市溢價率環比上行，平均溢價率升至14.9%，三四線城市溢價率則出現回落，但仍高達16.3%。而在此背景下，各房企的拿地政策也出現了明顯的分化，一些房企選擇謹慎等待伺機而動，而部分房企則選擇高溢價加倉，這其中有些項目的盈利空間堪憂，甚至有虧本賺吆喝的風險。新浪財經大眼樓管特推出“疫情之下土地市場升溫，誰在高位拿地”系列報道。

　　克而瑞數據顯示，今年前5個月，綠城中國憑借著高達1370億元的新增貨值超過保利、中海、華潤等，位列行業第4位，而在拿地金額方面更是憑借著565元的金額位列行業第一，風格激進。近期房企融資環境相對寬松，融資成本保持低位，5月國內債券發行額同比增長24.2%，平均利率為4.29%。包括綠城中國在內的不少房企冒著高溢價拿地的風險大舉進入土地市場，而杭州曉風印月項目遭遇業務因產品質量維權的窘境，則給綠城中國的激進拿地蒙上了一層不確定性。

　　拿地急先鋒 今年目標新增2500億貨值

　　在6月12日的綠城中國2020年股東大會上，張亞東表示，“開年至今我們已經拿了39塊地，已完成1500億投資，今年新增2500億貨值非常有信心”。由于前5個月新增貨值達到1370億元，預計綠城在下半年的拿地依然將維持與上半年相當的力度。

　　綠城執行總裁郭佳峰稱，“截至6月12日公司已確權總貨值是1370億，銷售凈利率能有10%以上，土拍拿地低一些約9.5%，并購項目稍高，接近11%”。而事實上，綠城今年溢價拿地的項目凈利潤率要達到9.5%的難度很大的，甚至從2014年以來，綠城服務的凈利潤率就沒有超過8%。

　　相比之下，綠城今年前5個月合同銷售金額約425億元，同比增長14.86%，而含有五一勞動節的5月銷售金額約為人民幣122億元，環比卻減少14.7%。銷售成績距離全年2500億的目標還有很長的距離，而拿地資金甚至超過了銷售額，將考驗綠城中國本就緊張的資金面。

　　綠城今年來的拿地力度（拿地金額/銷售金額）達到1.33的高水平，而時機的選擇并不是很明智。5月份土地市場交易景氣持續回升，成交面積創下年內新高，溢價率增至16.2%，實現2020年以來的五連漲。其中，一、二線城市溢價率環比上行，平均溢價率升至14.9%，三四線城市溢價率則出現回落，但仍高達16.3%。

　　而在此背景下，綠城的拿地溢價明顯，此前在2月里不到一周的時間內，綠城在北京以144億元連拿三幅地塊，其中昌平東小口項目溢價30%、大興舊宮項目溢價34%、通州臺湖項目溢價50%。僅2月綠城新增土儲建面為182.8萬平，土地成交總價270.8億元，新增土儲貨值502.6億元，環比增速均超5倍。

　　總體來看，綠城前5月的拿地均價為9232元/平米，較2019全年拿地均價5591元/平米上升65%，而前5月的銷售均價為2.57萬/平米，相較于2019年全年的銷售均價2.59萬/平米有所下滑。這一增一降之間，綠城服務9.5%的凈利潤率恐有難度，而在本就微薄的利潤空間里，更加考驗綠城在產品品質與項目利潤率的把握。

　　杭州項目遭遇維權 低利率下的質量面臨嚴峻考驗

　　此前4月，綠城在杭州的高端產品曉風印月由于限房價的原因，出現了與周邊二手房價格倒掛的情況，最終錄得12%的中簽率。而此后，該項目業主代表便對產品的質量提出了質疑并期望維權。

　　綠城的曉風印月項目的拿地時間為2018年6月，項目的樓面價為33625元/平方米，溢價率達到40%。去年10月項目開盤，均價48100元/平方米，與周邊二手房存在大約2萬元/平方米的價格倒掛空間。

　　對于綠城來說，從業主期初的追捧變成最后的維權，似乎一開始就已經注定。曉風印月項目地價與政府限定的售價之間，兩者僅1萬多元/平方米，考慮項目的建安成本、銷售及財務等費用，項目的盈利空間不大。

　　“賠本賺吆喝”與“減配提利潤”之間，這是綠城必須要做出的選擇，而這樣的選擇今年綠城又做了一次。

　　綠城的品牌力面臨低利潤率的考驗

　　今年2月，綠城接連拿下昌平東小口限競地塊和通州臺湖、大興舊宮兩宗不限價地塊的綠城。其中東小口的限競地塊項目的規劃建筑面積為17萬平方米，樓面價為37407元/平米，溢價30%，限價政策規定項目商品住房銷售均價不超過58858元/平方米。

　　項目的樓面價與限售價之間的差額在2萬元左右，樓面價占售價的64%，加上北京住宅項目的建安成本相對要更高，而通常建造成本、財務管理費用、營銷費用、各項稅費等支出大概占到房屋售價的30%，綠城的利潤空間將被大大壓縮。

　　而綠城在大興以67億總價斬獲舊宮不限價地塊，溢價率34%，樓面價達到35632元/平米，而鄰近南海子公園周邊二手房項目有德茂小區、德茂佳苑等，均價僅在3.7萬元/平米。

　　截止2019年底，綠城共有土地儲備項目142個（包括在建及待建），總建筑面積約3873萬平方米，總可售貨值約5960億元，相較于今年計劃的2500億元的銷售目標而言，不算特別充足。因此張亞東在股東大會上特別強調了今年的新增土地計劃，因為只有新增了足夠的土地儲備，才能有充足的可售貨值去完成2500億元的銷售目標。

　　一旦目標立起來了，補充土地儲備則成了綠城的緊要任務之一，而綠城本就微弱的凈利潤率，在土地市場升溫的環境下高溢價拿地，愈發考驗公司在產品品質和公司利潤兩端的平衡力。