新浪財經房產|大眼樓管 青檸

　　大眼樓管“聚焦房企高溢價拿地風險”系列：

　　1、房企高溢價拿地前赴后繼 “碧恒萬融”卻反而謹慎

　　2、綠城中國限價項目遭業主維權 拿地面臨利潤與質量的兩難

　　3、龍光地產開年不懼疫情勇猛拿地 多元化轉型不平坦

　　4、榮盛發展2020年銷售目標1210億元 今年以來拿地均價4053.72元/平方米

　　5、金科股份舉債擴張路漫漫：拿地成本上升 多項目盈利堪憂

　　6、陽光城逆市拿地：盈利偏弱 土儲成本增長售價反降

　　7、華夏幸福大力度拿地背后：銷售連續下滑 負債猛增

　　8、德信中國規模渴求：權益比低至5成 拿地太貴盈利難

　　9、中交地產前5月拿地力度居首 新增借款為上年凈資產2.7倍

　　5月份土地市場交易景氣持續回升，成交面積創下年內新高，溢價率增至16.2%，實現2020年以來的五連漲。其中，一、二線城市溢價率環比上行，平均溢價率升至14.9%，三四線城市溢價率則出現回落，但仍高達16.3%。而在此背景下，各房企的拿地政策也出現了明顯的分化，一些房企選擇謹慎等待伺機而動，而部分房企則選擇高溢價加倉，這其中有些項目的盈利空間堪憂，甚至有虧本賺吆喝的風險。新浪財經大眼樓管特推出“疫情之下土地市場升溫，誰在高價拿地”系列報道。　　

　　近日，龍光地產公告稱，公司股東大會已通過更改公司名稱及LOGO等事項，公司的中文股份簡稱由“龍光地產”更改為“龍光集團”，于6月18日生效。同日，龍光還公告了向員工授出556.5萬份購股權，購股權的行使價為每股13.08港元，與前一日收盤價幾乎相同。購股權自授出日期起十年內有效，此次購股權設定了業績目標及考核條件，需完成若干既定目標后，方可行使購股權。

　　從“地產”到“集團”，從家族企業到股權激勵，作為從汕頭出發的區域房企，龍光在即將邁入千億規模之際，恰逢經濟面臨挑戰，行業深度調整。謀求多元化的集團經營，設定業績目標的購股權，以及一如既往的強勢拿地，龍光地產焦慮不言而喻。

　　售價持續在低位 地價卻接連攀升

　　今年前5月，龍光地產的權益合約銷售額約為372.5億元，合約銷售面積約241.7萬平方米，折合銷售均價為15412元/平米。由于5月份銷售均價有所回升拉高了前五個月的均價水平，而事實上，龍光今年的銷售均價依然處在公司近幾年的較低水平，低于2017年的17897元/平米、2018年的16318元/平米，比2019年的13232.10元/平方米有所回升。

　　過去幾年連續降低的售價，必然將陸續反應在結轉均價及項目利潤率之中，并拉低龍光聲名在外的“出色的盈利能力”。物業賣不上價是一方面，令龍光更加焦慮的是，土地價格越來越貴，至少在龍光扎根的大深圳地區甚至大灣區是這樣的。

　　克而瑞數據顯示，今年前五個月龍光地產新增土地價值300.3億元，新增土地面積為228.9萬平方米，土地均價達到13119元/平米的水平。這一土地價格已經直逼前五個月的銷售均價，若行業調整周期長期化，龍光地產的項目毛利率必然面臨考驗。

　　名稱集團化 多元化轉型道路仍漫長

　　在紀海鵬的定位里，龍光的主營業務已涵蓋住宅開發、城市更新、商業運營、產業運營四大領域，并能協同發展教育、健康、養老、文化、體育、度假等配套服務。而借著公司名稱更改，進一步打造公司已邁入了多業態協同發展、打造城市綜合服務商的新階段。

　　但實際上龍光2019年收入構成中，物業銷售和建筑及裝飾收入的占比仍然高達92%，而投資物業及租金收入僅1.3億元，占比只有0.2%。教育、健康、文化、體育等業務占比更小。城市更新項目周期長、不確定性多，商業物業資產達到266.04億元的規模除了通過公允價值變動做大利潤外，仍未能貢獻客觀的租金收入，而產業運營更是以概念為主。

　　龍光的集團化道路仍然漫長！甚至連合營、聯營公司的也持續處在虧損之中。

　　公司年報顯示，龍光地產在聯營公司的收益過去兩年均為虧損，而在合營公司的收益連續4年均為虧損。而截至2019年底，龍光地產在合營及聯營公司的投資規模則達到了174億元的規模，這部分資產的收益率是堪憂的。

　　深圳前海項目盈利前景堪憂

　　按照公司官網顯示，截至2019年12月31日，龍光的土地儲備貨值超8000億，相當于公司2019年銷售的9倍。看上去龍光并不缺項目，但克而瑞數據顯示龍光前五個月就拿了300億元的土地，價格也大幅上升。

　　其中，5月15日，龍光地產以最高限價115.97億元競得深圳前海T102-0346地塊，另外還需要配建40760平方米只租不售的人才住房，溢價率高達45%。該地塊為地鐵5號線前灣公園站地鐵上蓋，規劃總建筑面積18.36萬平方米，是龍光在深圳的第15個“軌道+地產”項目，可售樓面價約為8.6萬元/㎡。

　　該地塊采用“雙限雙競”的方法以掛牌方式出讓，項目建成后，普通商品住房入市最高均價為107100元/平方米，目前前海地區的二手房掛牌均價在98000元/平方米。每平米不足2萬的空間，對于在深圳這個區位來說，扣除建安成本和銷售及財務成本，最后的盈利空間堪憂，尤其是相對于一直保持30%以上毛利的龍光地產來說，這是拖后腿的。

　　憑借著在深圳“地鐵+物業”模式的經驗，龍光的才得以最高限價拿下這利潤空間有限的項目，而在成都、佛山等地，龍光地產只能憑借著高溢價拿地。

　　4月15日，龍光以50%的溢價率拿下天府新區地塊，同樣在4月8日，98輪競價之后，龍光以31.52億元的價格斬獲禪城區地塊，折合樓面價1.58萬元/平米，溢價率58.22%。3月30日，同樣在佛山禪城出讓的一宗涉宅用地，買家同樣是龍光，成交價為4.15億元，溢價率30.92%。甚至在新冠疫情較為嚴重的2月，龍光以8.83億元代價拿了佛山南海一宗商住地，溢價率達27.5%。

　　今年以來，疫情并沒有干擾龍光高溢價拿地的熱情，這家曾經四次斬落深圳地王的潮汕房企，看起來勇猛依舊。但在高土儲的情況下依然夸張拿地的背后，如此冒進的策略將必然考驗龍光地產“引以為傲”的盈利能力。