新浪財經房產|大眼樓管 肖恩

　　大眼樓管“聚焦房企高溢價拿地風險”系列：

　　11、頻拿地王 金輝控股的三顆“雷”：拿地貴+限價+三四線去化風險

　　10、藍光發展寧波奉化拿地王 今年三四線高溢價拿地欲何為？

　　9、中交地產前5月拿地力度居首 新增借款為上年凈資產2.7倍

　　8、德信中國規模渴求：權益比低至5成 拿地太貴盈利難

　　7、華夏幸福大力度拿地背后：銷售連續下滑 負債猛增

　　6、陽光城逆市拿地：盈利偏弱 土儲成本增長售價反降

　　5、金科股份舉債擴張路漫漫：拿地成本上升 多項目盈利堪憂

　　4、榮盛發展2020年銷售目標1210億元 今年以來拿地均價4053.72元/平方米

　　3、龍光地產開年不懼疫情勇猛拿地 多元化轉型不平坦

　　2、綠城中國限價項目遭業主維權 拿地面臨利潤與質量的兩難

　　1、房企高溢價拿地前赴后繼 “碧恒萬融”卻反而謹慎

　　6月15日，在經過多達796輪競價，招商蛇口以24.11億元競得徐州一宗地塊，成交樓面價為6579元/平米，而溢價率高達138.45%。在此前的6月2日，中南建設、德信中國分別以5.52億元、7.252億元在徐州拿下項目，溢價率也達到138.96%、135.39%。

　　以徐州為代表的長三角城市的土拍市場5月份交易景氣度持續回升，而且全國市場的成交面積也創下年內新高，溢價率增至16.2%，實現2020年以來的五連漲。其中，一、二線城市溢價率環比上行，平均溢價率升至14.9%，三四線城市溢價率則出現回落，但仍高達16.3%。而在此背景下，各房企的拿地政策也出現了明顯的分化，一些房企選擇謹慎等待伺機而動，而部分房企則選擇高溢價加倉，這其中有些項目的盈利空間堪憂，甚至有虧本賺吆喝的風險。新浪財經大眼樓管特推出“疫情之下土地市場升溫，誰在高價拿地”系列報道。

　　成交樓面價創歷史新高

　　進入5、6月份，新冠疫情在很大范圍內得到了有效的控制，房地產行業也已基本恢復正常水平，開發投資額規模已與2019年相當，銷售、開工、土地等單月同比指標也已逐步實現回正。克而瑞數據顯示，過去一周重點城市的成交規模環比明顯增加，其中一線城市成交量更是環比大增5倍，超過4成的地塊成交溢價率在20%之上，包括寧波、嘉興、紹興、溫州等在內的多個長三角城市更是有多宗地塊超高溢價成交。

　　Wind數據顯示，3月份100個大中城市成交的土地樓面均價還在2227.64元/平米的地價，而到了5月份則快速攀升至4227元/平米，是為有統計以來的最高值，超過了2016年9月以及2019年7月的高點。其中一線城市更是從3月份的3993元/平米躍升至5月份的12905元/平米，兩個月增長了約2倍。

　　此外，溢價率也持續提升，克而瑞統計的重點城市土拍溢價率增至16.2%，為今年以來的五連漲。與市場熱度持續上揚保持一致的是，流拍現象也繼續好轉，據CRIC重點監測的城市來看，5月月土地流拍率小幅下降至8.5%，較上月下降0.7個百分點，其中三四線城市仍是流拍主力。

　　房企土地策略分化明顯

　　在當前市場及政策環境下，對于火熱的土地市場，房企內部是存在明顯的分化的。通常來說，參考地產在物業銷售總價中的占比，以30%為分界線，通過今年前5個月的拿地強度（拿地金額/銷售金額）主流房企劃分為兩大陣營。

　　克而瑞數據顯示，其中拿地力度超過30%的，主要為規模在1000-2000億左右的中游房企，中交地產前五個月銷售額為106.1億元，拿地金額則達到了227.4億元，拿地強度高達2.14。其次為花樣年控股，前五個月銷售115.1億元，拿地181.1億元，拿地強度也達到了1.57，緊隨其后的分別為綠城中國1.32、首開股份1.08、中梁控股0.74、龍光地產0.72、德信中國0.71、中駿集團0.62等。

　　與中游房企的激進形成鮮明對比的是，以“碧恒萬融”為代表的頭部房企卻表現的更為謹慎。克而瑞數據顯示，碧桂園今年前5個月的銷售額為2913.1億元，拿地金額僅為479.7億元，拿地強度為0.16；恒大前五個月的銷售額為2735.7億元，拿地僅為538.8億元，拿地強度為0.2，低于30%的水平，而萬科、融創中國、中國金茂的拿地強度分別為0.11、0.18、0.17。

　　萬科確實準備著“活下去”面對地產的白銀時代，而恒大卻因為造車沒有太多資金用來拿地，孫宏斌一改“買買買”的風格，開始賣一些資產了。此外，拿地減少的還包括不少因為資金周轉出了問題的房企，比如尋找接盤的泰禾集團，因為酒店資產消化不了的富力地產，還有一身外債的禹洲地產……

　　高溢價拿地前赴后繼 房企利潤率將逐漸走低

　　隨著過去幾年以限競項目為代表的政策性項目的逐漸入市和結轉，土地價格的上漲一方面導致不少項目的質量遭到業主的質疑，另一方面也在侵蝕著房企的利潤率。

　　從新浪財經統計AH兩地上市的主流內房企在過去三年的凈利潤情況來看，行業的盈利能力呈明顯的下降趨勢，從2017年的15.05%逐步下降至2018年14.07%、2019年的13.19%。

　　更加值得注意的是，Wind數據顯示，過去三年的土地價格上漲幅度達到24.1%，而商品房的銷售價格上漲18%，而2020年前5個月，土地價格較去年全年上漲幅度達到37%，而同期的商品房銷售價格僅上漲了2%。

　　可見，無論是從已結轉的利潤率來看，還是過去幾年，尤其是今年的地價與售價對比來看，房企的利潤率水平下降將持續下去。其中，頻繁高溢價拿地的房企更將首當其沖，如若利潤率低的房企還伴有高杠桿，預計這將會是一種比較艱難的情況。

　　6月15日，經過796輪競價，招商蛇口以24.11億競得徐州一宗地塊，溢價率高達138.45%。

　　6月初，陽光城以37.55億元競得佛山順德區地塊，溢價率高達100.37%。

　　6月2日，中南建設、德信中國分別以5.52億元、7.252億元在徐州拿地，溢價率也達到138.96%、135.39%。

　　5月28日，經過129輪舉牌后，德信80%的溢價率，競得成都天府新區興隆湖一幅商住用地。

　　5月15日，龍光地產以最高限價115.97億元競得深圳地塊，溢價率達45%。

　　4月30日，紹興某住宅用地經過152輪競價，被中交+花樣年聯合體以41.56億元競得，溢價率高達46%。

　　4月8日，中交地產以52.65億元摘得佛山地塊，溢價率35%。

　　4月3日，中梁溢價摘得西咸新區兩宗地，溢價率99.64%。

　　3月26日，榮盛發展2.97億元拿下滁州新地王，溢價率57%。

　　2月28日，金科以12.01億元拍得的龍泉驛區，溢價率也高達42%。

　　2月，綠城在北京以144億元連拿三幅地塊，其中昌平東小口項目溢價30%、大興舊宮項目溢價34%、通州臺湖項目溢價50%。

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