新浪財經訊 對于房地產來說，規模背后總離不開“杠桿”二字，融資一直是房企運作中非常關鍵的一個環節。而融資成本的高低則在一定程度上反映了房企的綜合實力，未來也會對其整體競爭力產生較大影響。疫情后境內融資迎來短暫寬松窗口期，眾房企紛紛抓住機會積極“補血”，而此前火熱的海外債則有所降溫。不過部分房企融資利率低至2%-3%左右，而有些房企雖較此前利率有所降低，但仍高達8%以上，甚至達到10%。新浪財經大眼樓管特推出“資金成本下降，誰的利率還在高位”系列報道。

　　銀城國際是一家銷售快速增長的區域房企，2018年與2019年銷售額增速分別達到65.7%與107.7%。然而由于結算項目權益占比低，結算項目毛利率與凈利率下降，導致2019年凈利潤出現大幅下滑。

　　與此同時，公司的負債率仍處高位，2019年資產負債率達到88.34%，凈負債率則高達188.89%。一年內到期的負債為49.18億元，而其賬面現金僅為28.94億元，已經不足以覆蓋短期負債。

　　銀城國際發1.4億美元債 實際利率高達13.356%

　　6月26日，銀城國際控股發布公告稱，公司發行的1.4億美元票據在港交所成功上市。本次1.4億美元票據到期日為2021年6月25日，年利率為12%，考慮到發售價為本金的98.644%，實際利率達到13.356%。

　　根據Wind統計數據，今年以來內地房地產企業發行海外債票面利率平均值為8.4%，中位數為7.94%。很多大型房企利率在6%左右，最低的在3%以下，最高則達到14.75%。銀城國際控股12%的票面利率，在內房企發行的海外債中是比較高的。

　　在今年房企融資利率下行的大趨勢下，銀城國際發債實際利率不降反升。銀城國際2019年3月正式上市，2019年12月19日完成過一筆1億美元優先票據發行，票面利率為12.5%，發售價為本金的100%。此次13.356%的實際利率比去年高出0.856個百分點。

　　盡管銀城國際上市后一直努力降杠桿，但目前負債率仍處在高位，2019年其資產負債率下降2.22個百分點，仍達到88.34%，凈負債率則高達188.89%。

　　截至2019年底，銀城國際借款總額為105億元。其中一年內到期的負債為49.18億元，1-2年到期的為23.16億元。而其賬面現金僅為28.94億元，不足以覆蓋短期負債。

　　從披露的情況來看，不同類別貸款的融資成本差別較大，最低為4.72%，最高則達到15%。從一年內到期49.18億元債務來看，其中最大的一筆28.63億元利率為4.72%-6.81%，而另一筆6.98億元貸款則高達12.5%。

　　2019年有息負債總額雖然較前一年下降，但是財務成本加資本化利息總額由前一年7.04億元增加到8.1億元。其中資本化利息大幅上漲，由前一年的4.5億增長到6.45億元。

　　在利息總額還在增長的情況下，銀城國際2019年增加了資本化利息，通過這一“操作”，將財務費用由上年的2.54億元減到1.67億元。就算是這樣仍未能挽救凈利潤，2019年凈利潤大幅下滑66%，僅剩1.5億元。

　　2019年銀城國際營收增長了79.3%，凈利潤下滑的原因是結算項目毛利率較低，2019年毛利率下降13個百分點至16.3%，凈利率則下降5.8個百分點至4%。與此同時，公司此前合作開發項目進入結算期，銀城國際在項目中的持股比例較低，2019年其少數股東損益大幅增加，由前一年5288萬增至2.1億。這些因素共同蠶食了公司的凈利潤。

　　2019年權益銷售占比僅為55% 前5月銷售大幅下滑43%

　　2019年凈利額的下滑暴露了一個問題，過去幾年銀城國際通過合作開發實現了銷售額的跨越式發展，但由于權益占比低，猛增的銷售額并未帶來凈利潤的同步增長。

　　2018年銀城國際合約銷售額同比增長65.7%達到95.45億元，2019年銷售額達到198.21億元，同比增長107.7%。

　　銷售額大幅增長的同時，少數股東權益也在大幅增長，從2017年到2019年增幅分別達到152%、28%、80%。

　　根據克爾瑞數據，2019年銀城國際權益銷售111.1億元，權益銷售占比僅為55%（以克而瑞全口徑201.4億元計算）。

　　目前的銀城國際，在擴張上已經稍顯乏力。2018年收購15副地塊，拿地總金額91.39億元，總建筑面積284.97萬平方米。2019年收購10幅地塊，拿地總金額86.91億元，總建面193.86萬平方米，拿地總建面同比減少了32%，拿地總金額則減少5%。

　　2019年公司未完成200億元銷售目標，今年前五個月僅實現31.42億元的銷售，同比下滑了43%，還不到240億元的銷售目標的零頭。

　　公司管理層在業績會上透露。今年全口徑拿地金額在250億元，權益金額將達到100億。在銷售大幅下滑的情況下，能否拿出100億增加土儲是個很大的問題。