新浪財經訊 5月份土地市場交易景氣持續回升，成交面積創下年內新高，溢價率增至16.2%，實現2020年以來的五連漲。其中，一、二線城市溢價率環比上行，平均溢價率升至14.9%，三四線城市溢價率則出現回落，但仍高達16.3%。而在此背景下，各房企的拿地政策也出現了明顯的分化，一些房企選擇謹慎等待伺機而動，而部分房企則選擇高溢價加倉，這其中有些項目的盈利空間堪憂，甚至有虧本賺吆喝的風險。新浪財經大眼樓管特推出“疫情之下土地市場升溫，誰在高位拿地”系列報道。

　　在克而瑞2019年全口徑銷售榜上，華夏幸福以1510億元排第20位。2019年，華夏幸福全口徑銷售額下滑12%，2020年前五個月再度下滑42%。

　　銷售大幅下滑之下，華夏幸福仍在大力度拿地，根據Wind統計數據，華夏幸福今年前5個月拿地金額同比增長124%。華夏幸福產業新城業務本就比較消耗現金流，在銷售減少拿地力度增加的情況下，現金流更是加速流出。由此導致公司的融資規模迅速膨脹，融資利率也較高，最近擬發行的永續債利率高達 8.5%。

　　華夏幸福前五月拿地力度增加一倍 均價快速上漲

　　今年前五個月，華夏幸福全口徑銷售額300億元，相比2019年同期的516億，大幅下滑42%。銷售斷崖式下滑的同時，拿地力度不減。

　　根據Wind統計數據， 2019年前五個月，華夏幸福拿地規劃建筑面積249.06萬平方米，拿地總價57.22億元。今年前五個月，這兩個數據分別為276.78萬平方米和128.45億元。分別同比增長11%和124%。前五個月拿地力度（拿地金額/銷售金額）達到了0.43，2019年前5個月拿地力度為0.11，全年則為0.21。相比2019年，拿地力度增加一倍。

　　2019年華夏幸福實現銷售額1431.72億元，同比下滑了12%，銷售面積同比下滑21%。在2019年業績說明會上，公司方面將銷售額下滑原因歸結為土儲。華夏幸福副總裁、財務總裁吳中兵表示，銷售額下滑主要是因為2017年到2018年孔雀城拿地相對不足，這甚至反映到了2019年銷售額甚至2020年的第一季度的銷售額上。

　　截至2018年末，華夏幸福土儲規劃計容建筑面積約為917萬平方米，在建未售面積約為481萬平方米。跟同規模房企相比，土儲規模明顯不足。2019年土儲規劃計容建筑面積1057.96萬平方米，相比前一年微增。在這種情況下，逆勢增加土儲勢在必行。

　　事實上，華夏幸福土儲規模一直處在較低的水平。2017年下半年，公司重倉的環京迅速降溫，回款受到影響。從2018年開始，華夏幸福進行了一系列調整。在京召開產業新城合作伙伴大會，將園區住宅交由合作方開發，實現現金回流。其次是引入平安的投資。

　　經過一年的調整，2019年華夏幸福開始加大拿地力度，2020 年則繼續大手筆拿地。從土儲分布來看，2020年前5個月，華夏幸福拿地金額較多的幾個地區分別是南京、廊坊、成都、武漢，除武漢的兩個項目權益比例為34%之外，其余項目大部分為100%。布局環京以外地區的趨勢很明顯。

　　去年開始的大力度拿地會不會帶來2020年及2021年銷售額的改善，值得關注。

　　不過，高位拿地也快速推升了公司的拿地均價。根據Wind數據，2018年華夏幸福樓面地價2423元，2019年快速上漲到3403元，2020年前五個月進一步上漲到4528.26元。2019年與2020年高價拿的地，會不會削弱公司盈利能力是另一個值得關注的地方。

　　負債狂奔：現金流持續為負 現金不足以覆蓋短債

　　華夏幸福獨特的產業新城模式大量消耗現金流，2017年與2018年，華夏幸福經營活動現金流凈額分別為-162億元、-74億元。2019年與2020年一季度則分別為-318億元、-125億元，現金在加速流出。

　　2019年與2020年一季度，籌資活動現金流凈額則分別為259億元、161億元，對融資活動依賴較大。

　　截至2019年底，華夏幸福融資總額為1792億元，較2018年底增加402億元，增幅接近29%。整體融資成本也增加了1.44個百分點達到7.86%。2019年資本化利息就高達112億元，較前一年增加了46億。

　　截至一季度，華夏幸福資產負債率為83.6%，較2019年末降低0.3個百分點；凈負債率為194.8%，較2019年末增長10.2個百分點，杠桿水平仍處高位。

　　1792億元的融資中，銀行貸款余額為456億元，債券及債務融資工具期末余額為780億，信托、資管等其他融資余額為556億元。其中銀行貸款平均利息成本6.37%，債券及債務融資工具平均成本為 7.25%，信托、資管等其他融資的平均利息成本則高達10.02%。

　　截至2020年一季報，華夏幸福賬面貨幣資金464億元，一年內到期的非流動負債加上短期借款達到746.72億元，短債規模遠大于現金。

　　一季度華夏幸福的負債還在增加，其短期借款、一年內到期非流動負債、長期借款均在增長，僅應付債券減少了5.24億元。

　　就在6月19日，華夏幸福剛剛披露了發行永續債的公告。此次擬發行不超過30億元的永續債，初始投資期限內的利率為 8.5%，高于近期融資的房企平均利率水平。

　　在銷售下滑的背景下，加大力度拿地無疑增加了華夏幸福的資金壓力。