新浪財經房產|大眼樓管 青檸

　　新浪財經訊 6月12日晚間，泰禾集團披露了姍姍來遲的2019年年報。不出預料，這份財報很“難看”。營收下降2成、扣非凈利潤巨虧4億多、銷售凈利率僅3%、短期有息負債是現金4.88倍，而在這些惡化的指標背后，是泰禾經營問題的暴露，流動性壓力下，上海一項目被爆自去年10月左右便陷入停工，此外多個項目在2019年還存在滯銷情況…也許泰禾當下最緊急的問題是還債，但后續如何抓好經營、提升盈利水平才是解決問題的根本。

　　融資成本全面走高 非銀貸款占比大

　　毫無疑問，泰禾現在最緊急的問題就是“還債”。

　　截至2019年末，泰禾集團貸款合計為969.99億元，其中需要于1年之內償還的有555.11億元，占比高達57.23%。而同期公司的現金及現金等價物余額為113.78億元，遠遠不足以償還1年內短債，償債壓力大。

　　對比泰禾集團近三年的融資情況可以發現，公司對高成本的非銀貸款一直有較大依賴，2017年-2019年公司非銀貸款在總貸款（銀行貸款+債券+非銀貸款）的占比分別高達61.18%、61.27%和61.43%，同時非銀貸款融資成本也由2017年的8.67%逐年上升至9.17%、10.65%，長期以來不算合理的融資結構進一步加重了公司的資金負擔。

　　除非銀貸款之外，公司的銀行貸款和公司債融資成本也分別由2017年的7.14%、7.27%上升至8.48%、9.07%，各個渠道的融資成本全面走高。

　　資金重壓之下，黃其森無奈選擇在股權上作出讓步，擬引入戰略投資，解決資金困局。據市場消息，泰禾此次引入央企可能性更高，此前市場盛傳的廈門國貿已出來辟謠，否認接盤泰禾。據媒體報道，有知情人士稱廈門國貿確實與泰禾接觸過，但最終沒有談妥。事實上，除了泰禾的資金缺口較大以外，公司后續的盈利能力也是關鍵，或許這樁“買賣”沒那么好談。

　　業績較此前披露的數據下滑加大 上海一項目被爆停工7個月

　　缺錢很大程度上還是因為生意做的不好。

　　泰禾集團主要從事住宅地產和商業地產的開發及運營。其中住宅業務收入占比較大，主打高端產品，以泰禾“院子”、“大院”、“小院”、“園系”、“府系”等系列為核心品牌，而商業地產產品則以“泰禾廣場”、“泰禾新天地”、“泰禾中央廣場”為核心品牌。

　　年報顯示，2019年，泰禾集團實現營業收入236.21億元，同比下降23.77%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤4.66億元，同比下降81.74%；扣非凈利潤為-4.02億元，同比下降118.97%。

　　與此前先行披露的2019年度經營數據“營業收入237.48億元，同比下降23.36%；歸屬于上市公司股東的凈利潤8.27億元，同比下降67.62%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤-2.36億元，同比下降111.14%“相比，年報披露的凈利潤相關指標有較大出入。

　　泰禾集團表示，前后數據差異主要由于：根據會計師事務所審核后的存貨跌價準備測試結果，補充計提了存貨跌價準備約3.77億元；核減了由于本年處置項目的剩余股權應按公允價值重新計價并確認的利得收益約2.72億元；根據匯算清繳結果，確認了由于稅務虧損導致的遞延所得稅資產，對部分項目計提的應交所得稅進行了調整；根據補提的存貨跌價準備，計提了相應的遞延所得稅資產。

　　截至2019年末，泰禾集團的存貨跌價準備余額為9.76億元，較2018年末的3.07億元增長了217.92%。此外，值得一提的是，這也是公司近幾年第一次對庫存商品計提跌價準備。

　　2019年泰禾對泰禾紅悅項目、上海大城小院一期、北京金府等7個項目新增計提跌價準備。其中，上海大城小院一期單個項目計提額達到3.26億元。年報顯示，該項目原預計在2020年1月1日竣工，截至2019年底的預售率僅27.82%，并且該項目還是公司預售金額前五的項目。而據網友爆料，上海大城小院項目已經停工7個月。再次指向泰禾的資金問題。

　　值得一提的是，相對于營收，凈利潤下滑幅度要更大，盈利能力堪憂。Wind數據顯示，2019年公司的毛利率為13.39%，較2018年的26.31%腰斬，遠低于2019年29.61%的行業平均值（與公司收入相鄰的30家A+H上市公司作為樣本）。而2019年公司的凈利率則僅為3.18%，同比下滑了約10個百分點，遠低于行業均值16.14%。

　　結轉放緩 商業地產收入大幅下滑72%

　　曾經的泰禾也是風光無限，規模千億的頭部玩家。2017年-2018年公司的銷售規模可以排到行業前20，克而瑞數據顯示其2016年-2018年的銷售額分別為408億元、1007.2億元和1303.4億元。而2019年則大幅下滑到808.7億元。

　　一般來說，房地產有兩年左右的結算周期，當期業績一般反映的是兩年之前的銷售情況。那么為何在此前銷售額持續增長的情況下，收入卻發生大幅下滑？因為結轉水平下降。

　　2019年，泰禾集團房地產業務營業收入為218.54億元，同比下滑26.05%，結轉面積94.50萬平方米，同比下滑24.08%。其中，商業地產結轉面積大幅下滑53.32%，導致商業地產銷售收入大幅下滑71.95%，而住宅地產在結轉面積同比下滑5.91%的情況下，雖仍實現了6.56%的收入增長，但遠遠不敵商業地產收入下降帶來的沖擊。

　　而與結轉下滑相對應，公司預收賬款則持續增長，wind數據顯示，2017-2019年分別為225.24億元、373.80億元和496.76億元。由于施工節奏放緩，項目不能及時交付，預收也就不能及時結轉。而開發項目的長時間停滯則可能產生存貨跌價。

　　除了跌價損失外，項目開發周期太長也會直接影響其接下來的去化，進一步影響回款。Wind數據顯示，2019年泰禾集團的存貨周轉率和總資產周轉率僅為0.12、0.1，而行業均值分別為0.28、0.21。

　　年報顯示，中國院子項目（預售率58.99%）、昌平拾景園-54（83.8%）、泰禾中央廣場嘉華（56.89%）、南昌茵夢湖（0.33%）、上海院子（51.86%）等項目2019年的預售面積均為0。

　　截至2019年末，泰禾集團擁有土地1303.98萬平方米，總建筑面積為3270.14萬平方米，剩余可開發建筑面積僅為1011.5萬平方米。克而瑞數據顯示，公司的總貨值由2017年的7429億元下降至2518.8億元。顯然在支撐現存項目動工都比較艱難的情況下，公司已經無力大規模補充土儲，這一土儲水平遠遠不足。