新浪財經訊 6月1日，大唐集團更新了在港交所的招股書。此前的5月29日，公司于2019年11月30日披露的招股書剛剛失效。

　　2019年大唐集團經歷了權益銷售的的大幅下滑。根據克而瑞數據，2019年大唐集團權益銷售金額為187.8億元，同比大幅下滑35%，排名也由74名下滑到100名。

　　截至2019年底，大唐集團一年內到期的借款總額為23.02億元，而公司賬面現金為22.14億元，不夠覆蓋短債。截至2020年2月29日，兩年內到期的借款總額上升到55.84億元，或面臨償債壓力。

　　2019年下半年以來，公司大力度拿地補倉。能否順利IPO，對于缺錢的大唐來說很重要。

　　2019年權益銷售額下滑35% 土地成本高企

　　大唐集團總部位于廈門，是南寧三大物業開發商之一。公司大部分收益來自海西經濟區、北部灣經濟區及京津冀經濟區，2019年海西經濟區占比是最高的，達到了42%；北部灣占21.2%，京津冀則占到24.4%。

　　根據克而瑞數據，大唐地產2016到2018年流量銷售金額分別為86.1億元、144.7億元、308.6億元；權益銷售金額分別為86.1億元、447.7億元、289.6億元。

　　2019年，公司全口徑金額339.5億元，權益銷售金額為187.8億元，權益銷售額大幅下滑35%，排名也由74名下滑到100名。離2018年宣布的三年1000億的銷售目標仍有很大距離。

　　從2017年到2019年，大唐集團營業收入分別為40.19億元，54.96億元、81.08億元；純利則為4.13億元、5.88億元、6.27億元。

　　從招股書來看，公司這幾年一直面臨土地成本較高的問題。從2017年到2019年，已售每平方米平均土地收購成本分別為2420元、3229元、3983元，分別占當年平均售價的35.2%、36.7%、39%。2019年占比已經接近40%。較高的土地成本蠶食了利潤。

　　除此之外，影響公司盈利能力的還有拿地時附屬的安置房協議。在南寧、貴陽、福州及漳州，大唐集團均存在與政府合作的安置項目，這是拿地的先決條件。

　　安置房所得收益包含在建筑服務項目中，2017年到2019年，大唐集團提供建筑服務產生的收益分別為5.35億元、2.04億元、2.19億元，分別占當期收入的13.3%、3.7%及2.7%。該業務毛利率為5%，拉低了整體毛利率。

　　此外，從招股書披露出來的信息看，大唐集團正在大力度拿地。

　　在2019年11月30日發布的招股書中，大唐集團披露，從2019年6月30日至招股書披露前，公司獲得16幅地塊，其中14幅是從公開市場獲得，總代價40.2億元，余下兩幅通過收購獲得，未披露價格。16幅地塊總面積達到100.14萬平方米。

　　6月1日更新的招股書顯示，2020年2月29日以來，大唐集團增加了7幅地塊，其中包括公開市場的2幅地塊和收購的5幅地塊，代價分別為4.33億元和34.44億元，合計38.77億元，總面積38.88萬平方米。

　　粗略相加可以得出，2019年下半年至今公司拿地金額已經超過78.97億元，獲得的土儲面積已經超過139.02萬平方米。而布局的城市主要是漳州、重慶、岳陽、莆田、泉州、柳州及南寧等二三線城市。

　　截至2020年2月29日，大唐集團全部已竣工、開發中及未來開發土儲建筑面積為889.72萬平方米。2019年以來新獲得的土儲占較大部分。

　　在此時大幅加倉二三線城市，預計會對公司造成不小的現金流壓力，大唐集團預計現有項目開發成本達到164億元，其中2020年需要72.56億元。

　　三年減值撥備4.58億

　　2017年到2019年，大唐集團均存在對開發中物業的減值撥備，分別為2353.1萬元、1.55億元、2.79億元。三年合計減值4.58億元。

　　這些減值撥備均針對角美大唐世家，角美大唐世家位于漳州角美，臨近廈門，處在廈門及漳州的交通樞紐附近。該項目集住宅物業、商業物業及車位于一身，面積為41558平方米。截至2017年12月31日，大唐集團持有該物業項目67%的權益。

　　2017年6月大唐集團收購了該地塊，并支付土地出讓金15億元，樓面價達到13514元每平方米。

　　項目從2017年12月開始建設，預期2021年4月竣工。2018年5月，住宅物業開始預售。在這期間廈門房價未按預期上漲，角美物業的平均售價也在整體下跌。角美大唐世家住宅物業每平方米平均售價約16400元至18600元（商業物業及車位未預售）。按照目前的售價，地價占到售價的70%至80%。

　　除此之外，公司已竣工物業也存在減值情況。從2017年到2019年，減值撥備分別為7152.7萬元、5286.7萬元、5666萬元。減值的物業涉及四個項目：格林小鎮、同安大唐世家、漳州大唐世家及漳州港大唐世家。

　　其中的格林小鎮原本為天津海匯房地產開發有限公司項目（簡稱“天津海匯”），2016年大唐集團從海爾地產手中收購了天津海匯，交易價款為21.7億元，天津海匯有5個項目，分別為格林小鎮、觀雅庭院、唐晟雅苑、唐韻雅苑及唐璽雅苑。

　　格林小鎮2016年9月竣工，目前尚未完全出售。而觀雅庭院2019年12月竣工，唐晟雅苑、唐韻雅苑及唐璽雅苑將分別于2020年12月、2022年12月、2021年12月竣工。

　　現金不夠覆蓋短債 兩年內將有55.84億元債務到期

　　2017年到2019年，大唐集團負債總額持續攀升，從257.79億元增長到297.51億元，再增長到339.55億元。

　　其借款總額則經歷了三連降，分別為91.45億元、84.61億元、77.7億元。由此導致公司凈負債率在上市前夕由2017年的1087.9%，降到2018年的408.8%，再降到2019年的119.2%。但仍處在較高的水平。

　　除銀行借款外，信托公司、資產管理公司及其融資平臺是公司重要的融資來源。截至2019年底，尚未償還的信托融資款項總額占借款總額的43.3%。信托融資涉及項目公司的股權質押。融資利率最高的一筆達到12%，大部分高于10%，最低的一筆也有8.8%。公司披露的7筆信托融資到期日均在2020年與2021年，總金額24.68億元。

　　根據披露的資料，截至2019年底，公司一年內到期的借款總額為23.02億元，一至兩年內到期的為28.21億元，而公司賬面現金為22.14億元，不夠覆蓋短債。截至2020年2月29日，兩年內到期的借款總額已經達到55.84億元。

　　這三年，大唐集團借款利息加上租賃負債利息合計高達8.31億元、8.67億元、7.38億元，超過凈利潤，超過90%都資本化了。

　　大唐集團此次IPO募資用途包括償還借款，及2020年下半年建設及開發項目，包括唐晟雅苑、唐璽雅苑、唐韻雅苑、長沙大唐印象?御璽及長沙大唐印象?御園。

　　IPO能否成功對于正在大力度拿地擴張的大唐集團來說很重要。