大眼樓管“聚焦房企高溢價拿地風(fēng)險”系列：

　　1、房企高溢價拿地前赴后繼 “碧恒萬融”卻反而謹慎

　　2、綠城中國限價項目遭業(yè)主維權(quán) 拿地面臨利潤與質(zhì)量的兩難

　　3、龍光地產(chǎn)開年不懼疫情勇猛拿地 多元化轉(zhuǎn)型不平坦

　　4、榮盛發(fā)展2020年銷售目標1210億元 今年以來拿地均價4053.72元/平方米

　　5、金科股份舉債擴張路漫漫：拿地成本上升 多項目盈利堪憂

　　6、陽光城逆市拿地：盈利偏弱 土儲成本增長售價反降

　　新浪財經(jīng)訊 5月份土地市場交易景氣持續(xù)回升，成交面積創(chuàng)下年內(nèi)新高，溢價率增至16.2%，實現(xiàn)2020年以來的五連漲。

　　其中，一、二線城市溢價率環(huán)比上行，平均溢價率升至14.9%，三四線城市溢價率則出現(xiàn)回落，但仍高達16.3%。

　　而在此背景下，各房企的拿地政策也出現(xiàn)了明顯的分化，一些房企選擇謹慎等待伺機而動，而部分房企則選擇高溢價加倉，這其中有些項目的盈利空間堪憂，甚至有虧本賺吆喝的風(fēng)險。新浪財經(jīng)大眼樓管特推出“疫情之下土地市場升溫，誰在高位拿地”系列報道。

　　陽光城是一家銷售規(guī)模超過2000億的大型房企，在克而瑞2019年全口徑榜單上，排名第13位。

　　相比同規(guī)模的房企，陽光城盈利能力偏弱，凈利率始終處在6%左右，遠低于同規(guī)模的金地集團、招商蛇口、龍湖集團和華潤置地等房企。盈利能力偏弱的原因之一就是近年來大規(guī)模拿地導(dǎo)致土儲快速攀升，占售價的比重較高所致。

　　今年前五個月陽光城繼續(xù)大力度拿地，有些項目樓面價已經(jīng)超過周邊平均售價的70%。在土儲成本迅速攀升的同時，售價卻在下降。

　　陽光城逆市納儲：土儲成本增長23% 售價反降4%

　　根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，今年前五個月，陽光城新增土地建面563.58萬平方米，土地總價則達到390.06億元。新增建面比2019年同期增長17%；拿地總價則比2019年同期增3%。由于前五個月累計銷售額同比下降，陽光城前5月拿地力度達到61.78%（拿地金額/銷售額），較去年同期的56.37%增加5.41個百分點。

　　2017年以來，陽光城就在納儲之路上狂奔。2017年新增土儲建面2021.63萬平方米，比前一年增長107%。2018年與2019年新增建面則分別達到1333萬平方米、1268萬平方米。

　　大規(guī)模納儲最直接的影響就是推升了公司的土儲成本。2017年陽光城平均土儲成本為3252元每平方米，2019年已經(jīng)增至4356元，增長34%。2020年前五月達到5353元每平方米，較2019年均價又增長了23%。

　　與此同時，公司的平均售價則出現(xiàn)下降，2019年其銷售均價為12317元，2020年前五月則為11404元，降幅為7.41%，土儲成本與售價的比值達到47%。

　　土儲成本迅速升高，而售價下降，勢必削弱公司的盈利能力。

　　近幾年陽光城毛利率在25%左右，凈利率則一直處在6%左右的水平，遠低于同規(guī)模的金地集團、招商蛇口、龍湖集團和華潤置地。

　　屢次出手高溢價拿地 兩年內(nèi)789.97億元債務(wù)到期

　　從城市分布來看，陽光城前五個月新增土儲主要集中在沈陽、大連、長沙、東莞等二三線城市。不少項目是以較高的溢價獲得。

　　2020年4月23日，陽光城以總價17.05億元競得東莞市大朗鎮(zhèn)長塘社區(qū)地塊，折合樓面價20907元每平方米。而今年3月大朗鎮(zhèn)總共成交50套，平均價格27751元/平方米。樓面價占到售價的75%。

　　6月初，陽光城以37.55億元競得佛山順德區(qū)陳村宅地，成交樓面價13720元每平方米，溢價率高達100.37%。周邊二手盤成交價在1.8-1.9萬之間。樓面價同樣占到周邊項目成交價的70%以上。

　　高溢價地塊后續(xù)盈利前景堪憂。

　　陽光城持續(xù)大力度納儲跟公司的土儲池子偏小有關(guān)。2017年大力度拿地后，陽光城總土儲增長到3796萬平方米，按照當年銷售面積估算，僅夠三年開發(fā)。2018年銷售面積與新增建面持平，2019年銷售1713.27萬平方米，新增僅1268萬平方米，導(dǎo)致總土儲由上年的4417.77萬平方米下滑到4101.2萬平方減少。目前4101萬平方米，也僅夠兩年左右開發(fā)。

　　在2019年業(yè)績說明會上，公司管理層提到2020年2000億元銷售目標不變。目前可售面積4523萬平方米，可售貨值6324億元，在這個基礎(chǔ)上今年計劃新增約3000-5000億元貨值儲備。這意味著，陽光城下半年還將積極拿地。

　　目前公司資產(chǎn)負債率處在83%的高位，凈負債率更是高達138%。截至2019年底，陽光城有息負債規(guī)模為1123.21億元，整體融資成本為7.71%，2019年資本化利息高達75.9億元。

　　從其融資期限來看，一年內(nèi)到期的金額為335.49億元，1至2年到期的為454.48億元，這也就意味著兩年內(nèi)將有789.97億元的債務(wù)到期。