新浪財經房產|大眼樓管 青檸

　　 大眼樓管“聚焦房企高溢價拿地風險”系列：

　　1、房企高溢價拿地前赴后繼 “碧恒萬融”卻反而謹慎

　　2、綠城中國限價項目遭業主維權 拿地面臨利潤與質量的兩難

　　3、龍光地產開年不懼疫情勇猛拿地 多元化轉型不平坦

　　4、榮盛發展2020年銷售目標1210億元 今年以來拿地均價4053.72元/平方米

　　5、金科股份舉債擴張路漫漫：拿地成本上升 多項目盈利堪憂

　　6、陽光城逆市拿地：盈利偏弱 土儲成本增長售價反降

　　5月份土地市場交易景氣持續回升，成交面積創下年內新高，溢價率增至16.2%，實現2020年以來的五連漲。其中，一、二線城市溢價率環比上行，平均溢價率升至14.9%，三四線城市溢價率則出現回落，但仍高達16.3%。而在此背景下，各房企的拿地政策也出現了明顯的分化，一些房企選擇謹慎等待伺機而動，而部分房企則選擇高溢價加倉，這其中有些項目的盈利空間堪憂，甚至有虧本賺吆喝的風險。新浪財經大眼樓管特推出“疫情之下土地市場升溫，誰在高價拿地”系列報道。

　　“跨越式發展”思路下，2018年金科股份銷售額首次突破千億，全年達到1188億元。2020年金科設定的銷售目標為2200億元，即便在行業受到突如其來的疫情“黑天鵝”沖擊之后，公司也強調不會下調這一目標，足見其沖規模的野心。2020年繼續在全國二三線城市大舉補倉的同時，金科股份又提出了由跨越式發展向高質量發展的戰略轉型，但土地成本的上升令公司本就不高的利潤率進一步承壓，高質量轉型需諸多平衡。在即將到期的大規模債務及持續高強度的土地投資下，公司的凈負債率再度回升，持續位于100%以上的較高水平。

　　持續高強度拿地 Q1拿地成本顯著升高

　　2019年6月，在清華五道口金融EMBA 13期入學啟航儀式上，金科股份的董事長蔣思海曾表示：“過于穩健就是保守，就要被市場淘汰。我們提出了跨越式發展的目標。”

　　而進行跨越發展、甚至實現彎道超車的第一步便是拿地，金科股份近幾年維持積極的土地投資策略。數據顯示，近幾年公司的新增土地儲備面積持續大于銷售面積，土儲池子持續擴大，截至2019年末，公司總可售面積約6700萬平方米，約是當年銷售面積的3.52倍。

　　經過一段時間的“野蠻”擴張后，在今年4月的2019年度業績發布會上，蔣思海再次表示，2020年金科將由“跨越式發展”向“高質量發展”進行戰略轉型，全面提升經營質效。而關于土地投資，公司表示2020年大概率保持高強度投資。

　　2020年第一季度，金科拿地302萬平方米，繼續超過同期271萬平方米的銷售面積。不過值得一提的是，相較此前，2020年一季度公司的拿地成本大幅上升。2020年Q1公司的新增土地儲備成本為3609.27元/平方米，較2019年的2672.28元/平方米上升35.06%，而一季度的銷售均價卻較此前有所下滑。

　　走高的土地成本和在疫情影響下有所下滑的銷售均價，令公司的盈利水平承壓。Wind數據顯示，2020年一季度，公司的毛利率和凈利率分別由2019年的28.84%、9.38%下滑至25.07%、6.63%。顯然金科今年的“高質量發展”轉型并非坦途。

　　而數據顯示，近年來金科股份的經營現金流表現一般，大部分時間呈凈流出狀態，快速擴張建立在大肆舉債之上。Wind數據顯示，2017年-2019年，公司的凈負債率分別為220.22%、137.49%和122.34%，而一季度又小幅回升至132.76%，杠桿率在業內處于較高水平。

　　今年上半年在疫情影響下房企銷售受到較大影響，而疫情何時褪去還不好說。克而瑞數據顯示，金科股份1-5月權益銷售額為418.6億元，較去年同比下降27.5%。

　　此外，截至2019年末，公司的現金及現金等價物余額為348.87億元，一年內到期的有息負債達到402.71億元，尚面臨著較大的短期償債壓力。在疫情影響銷售不確定性仍存的情況下，面對持續高強度的土地投資，公司的資金壓力較大，負債率的再度回升似乎不可避免。

　　招拍掛拿地溢價較高 多個項目盈利空間堪憂

　　金科股份今年一季度的拿地成本上升主要是因為招拍掛拿地比例較大，一季度新增的26宗土地中，有19宗均通過招拍掛競得。當中有不少地塊都存在溢價。

　　其中，徐運新河東C地塊規劃建筑面積僅3.69萬平方米，同時規劃要求有配套建設停車位、社區用房、居家養老服務用房、集中綠地等，金科以1.58億元競得，溢價率達到48%，樓面價4277元/平方米。據悉，該地塊周邊二手房均價約為9000元/平方米，距該地塊較遠的新盤有中南中山府，售價約為11500元/平方米，除掉土地及建安成本外，該地塊的利潤空間不算大。

　　而金科于2月28日以12.01億元拍得的龍泉驛區柏合鎮龍華路以東、車城東三路以北地塊，土地性質為住宅兼容商業（商業不超10%），溢價率也高達42%，樓面價為6800元/平方米，建筑有限高要求，應滿足周邊軍事設施相關控制要求。據了解，該地塊周邊競品不少，有寰宇君匯城、龍騰東麓城、三盛都會城等樓盤均在售，而近期報價售價均在萬元以下，7000元左右。金科拿地成本已然高達6800元/平方米，后續出去開發等一系列成本后，盈利堪憂。

　　此外，金科還于1月20日花14.52億元拍下了曾于去年流拍的蘇州相城區渭塘鎮新燕大道南、鉆石路西地塊。最終的成交樓面價為11110元/平方米，溢價率13.37%。據了解，周邊的在售的項目有國展和昌芳草庭等，售價約在16000元/平方米左右，周邊也有朗悅灣等二手房在售，價格在17000元/平方米左右。相較地價，6000元左右的差價在除去建安、人工等成本之后，利潤空間也不算大。