新浪財(cái)經(jīng)房產(chǎn)|大眼樓管 青檸

　　大眼樓管“聚焦房企高溢價(jià)拿地風(fēng)險(xiǎn)”系列：

　　1、房企高溢價(jià)拿地前赴后繼 “碧恒萬(wàn)融”卻反而謹(jǐn)慎

　　2、綠城中國(guó)限價(jià)項(xiàng)目遭業(yè)主維權(quán) 拿地面臨利潤(rùn)與質(zhì)量的兩難

　　3、龍光地產(chǎn)開(kāi)年不懼疫情勇猛拿地 多元化轉(zhuǎn)型不平坦

　　4、榮盛發(fā)展2020年銷(xiāo)售目標(biāo)1210億元 今年以來(lái)拿地均價(jià)4053.72元/平方米

　　5、金科股份舉債擴(kuò)張路漫漫：拿地成本上升 多項(xiàng)目盈利堪憂(yōu)

　　6、陽(yáng)光城逆市拿地：盈利偏弱 土儲(chǔ)成本增長(zhǎng)售價(jià)反降

　　7、華夏幸福大力度拿地背后：銷(xiāo)售連續(xù)下滑 負(fù)債猛增

　　8、德信中國(guó)規(guī)模渴求：權(quán)益比低至5成 拿地太貴盈利難

　　9、中交地產(chǎn)前5月拿地力度居首 新增借款為上年凈資產(chǎn)2.7倍

　　5月份土地市場(chǎng)交易景氣持續(xù)回升，成交面積創(chuàng)下年內(nèi)新高，溢價(jià)率增至16.2%，實(shí)現(xiàn)2020年以來(lái)的五連漲。其中，一、二線(xiàn)城市溢價(jià)率環(huán)比上行，平均溢價(jià)率升至14.9%，三四線(xiàn)城市溢價(jià)率則出現(xiàn)回落，但仍高達(dá)16.3%。而在此背景下，各房企的拿地政策也出現(xiàn)了明顯的分化，一些房企選擇謹(jǐn)慎等待伺機(jī)而動(dòng)，而部分房企則選擇高溢價(jià)加倉(cāng)，這其中有些項(xiàng)目的盈利空間堪憂(yōu)，甚至有虧本賺吆喝的風(fēng)險(xiǎn)。新浪財(cái)經(jīng)大眼樓管特推出“疫情之下土地市場(chǎng)升溫，誰(shuí)在高價(jià)拿地”系列報(bào)道。

　　“河北王”榮盛發(fā)展2018年、2019年分別以1015.63億元、1153.56億元穩(wěn)居千億陣營(yíng)，但增速顯著放緩，2020年銷(xiāo)售目標(biāo)為1210億元，目標(biāo)增速僅不到5%。除去疫情影響之外，面對(duì)巨額到期債務(wù)以及不算充足的土地儲(chǔ)備，在現(xiàn)金捉襟見(jiàn)肘的情況之下，公司進(jìn)行了大規(guī)模融資，而在不盡合理的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)下，融資成本對(duì)公司并不友好。同時(shí)，公司上半年拿地成本也有所上升，高溢價(jià)競(jìng)得的數(shù)個(gè)地塊，未來(lái)項(xiàng)目盈利空間不算樂(lè)觀。

　　存在一定的拿地需求 資金壓力較大

　　榮盛發(fā)展公告數(shù)據(jù)顯示，自2018年以來(lái)，公司的新增土地儲(chǔ)備面積便持續(xù)低于當(dāng)年銷(xiāo)售面積。2019 年公司曾經(jīng)的計(jì)劃為新獲取建筑面積約 1672.51 萬(wàn)平米的新項(xiàng)目資源，但最終只有979.34萬(wàn)平方米新增建筑面積。

　　截至2019年末，榮盛發(fā)展的土地儲(chǔ)備為3726.64萬(wàn)平方米，約可滿(mǎn)足3年左右的銷(xiāo)售，在千億房企中并不算充實(shí)。2020年公司仍面臨著不小的拿地需求，wind數(shù)據(jù)顯示，年初以來(lái)，榮盛發(fā)展招拍掛拿地28宗，金額達(dá)到104.4億元，合計(jì)建筑面積為257.54萬(wàn)平方米，是去年全年新增建面的26.30%，而購(gòu)地金額卻是去年全年的34.57%，公司的拿地成本上升。

　　截至2019年末，公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為13.45億元，而短期有息負(fù)債高達(dá)389.21億元，還債有較大壓力。

　　1-5月，榮盛發(fā)展的銷(xiāo)售金額僅為330.63億元，較去年同期僅同比增長(zhǎng)3.18%。

　　而公司目前的補(bǔ)倉(cāng)還不算夠，疫情影響銷(xiāo)售回款疊加償債壓力之下，公司的現(xiàn)金流承壓。在較大的用資需求之下，榮盛發(fā)展上半年多次進(jìn)行融資。

　　2月，其境外間接全資子公司在境外發(fā)行 3 億美元的高級(jí)無(wú)抵押定息債券，債券期限為 364 天，票面利率為 8.75%；3月公司還發(fā)行了14.1億元超短期融資券，發(fā)行期限270天，利率6.98%。值得一提的是，疫情后資金迎短暫寬松窗口期，尤其是國(guó)內(nèi)資金成本顯著下降，部分千億房企發(fā)債利率低至2%-3%，榮盛6.98%的利率偏高；同時(shí)3月公司還公告稱(chēng)，擬分期發(fā)行不超過(guò)120億元的公司債；5月，榮盛發(fā)展稱(chēng)將設(shè)立一筆購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持票據(jù)，金額不超過(guò)40億元，同時(shí)還將注冊(cè)發(fā)行一筆非公開(kāi)定向債務(wù)融資工具，規(guī)模為不超過(guò)50億元。

　　wind數(shù)據(jù)顯示，2013年-2017年，榮盛發(fā)展的凈負(fù)債率持續(xù)超100%，最高達(dá)129%，2018年、2019年連續(xù)兩年下降至83.15%，而年內(nèi)大規(guī)模的融資需求或令降杠桿率再度回升。

　　拿地溢價(jià)高 多個(gè)項(xiàng)目盈利空間堪憂(yōu)

　　wind數(shù)據(jù)顯示，榮盛發(fā)展今年以來(lái)的拿地均價(jià)為4053.72元/平方米，而2019年為3083.71元/平方米。今年3月和4月拿地均價(jià)較高，每平方米達(dá)到5200多元，拉高了整體水平。

　　今年3月、4月，公司購(gòu)入的19宗土地合計(jì)78.61萬(wàn)平方米，廊坊10宗、青島2宗、滁州2宗、永州2宗，蕪湖、成都和重慶各1宗。這些土地中大部分都伴有溢價(jià)，有6宗地塊溢價(jià)率超30%。

　　其中蕪湖經(jīng)開(kāi)區(qū)一地塊成交總價(jià)7.07億元，溢價(jià)率高達(dá)121%，樓面價(jià)為4122元/平方米。資料顯示，該地塊位于經(jīng)開(kāi)區(qū)夢(mèng)溪路以東緯二次路以南1#地塊，土地面積77959.5平米，系2020年蕪湖首宗居住性用地，恒大、保利、金地等都有參與競(jìng)拍。

　　蕪湖經(jīng)開(kāi)區(qū)這一地塊周邊有萬(wàn)春新苑、宜居春水灣小區(qū)，網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，這兩個(gè)小區(qū)的現(xiàn)房?jī)r(jià)大約在7000元/平方米左右。此次榮盛發(fā)展拿地樓面價(jià)為4122元/平方米，約有3000元左右的價(jià)差，除去建安等成本以外，未來(lái)項(xiàng)目盈利空間不樂(lè)觀。

　　3月26日，安徽滁州市7宗地塊入市出讓?zhuān)龢s盛、碧桂園、中糧等多家房企參與。榮盛發(fā)展一舉拿下兩宗地塊，其中2.97億元拿下的3號(hào)宗地成為滁州新地王，成交樓面地價(jià)5880元/㎡，溢價(jià)率57%。該宗地位于城南政務(wù)新區(qū)敬梓路與永樂(lè)路交叉口西北側(cè)，規(guī)劃用地性質(zhì)為商住，商業(yè)3%-10%，綠地率≥35%，建筑密度≤35%。

　　而位于明湖板塊的安居路與豐成路交叉口西北側(cè)的7號(hào)宗地則被榮盛以3.75億元競(jìng)得，成交樓面地價(jià)4138元/㎡，溢價(jià)率58%，為商住用地。

　　值得一提的是，榮盛發(fā)展此次拍得的3號(hào)宗地附近目前有名儒園、碧桂園黃金時(shí)代等成熟小區(qū)，目前附近二手房均價(jià)在7000元/平方米左右；而7號(hào)宗地周邊樓盤(pán)有華僑城歡樂(lè)明湖、北京城房·金城學(xué)府等，目前房源均價(jià)約在8000元/平方米左右。相較樓面價(jià)，這兩宗地塊未來(lái)的利潤(rùn)空間都不算大。

　　而公司斥23.51億元巨資拿下的天府新區(qū)成都直管區(qū)煎茶街道青松村三組、茶林村六組地塊，采用“設(shè)置最高限價(jià)+競(jìng)配建并無(wú)償移交租賃住房面積比例”方式進(jìn)行拍賣(mài)，地塊開(kāi)拍30分鐘后達(dá)到最高限價(jià)，進(jìn)入競(jìng)配建無(wú)償移交統(tǒng)籌住房的環(huán)節(jié)。最終，榮盛發(fā)展以50%的溢價(jià)率拿下，無(wú)償移交統(tǒng)籌住房比例12%。

　　該地塊位于青松濕地片區(qū)，科學(xué)城中路東段南面，天府大道東側(cè)，目前周邊配套較少，主要配套在更靠北的科學(xué)城板塊，目前科學(xué)城板塊的房?jī)r(jià)約在16000-20000元/平方米左右。榮盛此次拿下的地塊位置更偏，短期內(nèi)預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)不會(huì)超過(guò)科學(xué)城板塊，而此次地塊還有12%的無(wú)償移交統(tǒng)籌住房，樓面價(jià)已高達(dá)1萬(wàn)元，未來(lái)盈利空間同樣不算樂(lè)觀。