在王曉松的帶領下，新城控股愈發穩健。公司的管理團隊和人員結構穩定，在資金、拿地、建設及銷售等方面保持了穩健有序的發展態勢。作為已經邁入2000億大關的頭部房企，加上跑通了的“住宅+商業”雙輪驅動模式，新城控股的經營基本已進入成熟穩健的階段，若管理層在經營層面不出現大的失誤，其他事件對于公司的影響有限。

　　回望27年以來的創業歷程，王曉松表示，“新城的第一個15年是靠住宅來增加銷售和利潤的，當下的15年是住宅和商業，未來15年公司的利潤則主要來自商業管理。”而商業地產經營為主的模式也是以美國、香港等為代表的成熟經濟體的主流地產模式。

　　財務穩健 手握500多億資金

　　房地產開發作為高杠桿行業，融資情況的變化關乎所有房企的根基，在過去艱難的一年里，王曉松通過及時地出售部分項目回籠資金，以及穩定的房屋銷售回款，確保了新城控股財務狀況的健康。

　　新城控股通過多元化的融資渠道，包括中期票據、超短期融資債券、資產支持票據、公司債券、美元債等債務工具進行融資。結果是，2019年新城控股的平均融資成本為6.73%，基本與2018年持平，在民營房企中屬于較低水平，全年的經營性現金流凈額為435.80億元的正流入。凈負債率降至16%，其中在手現金余額639.41億元，短期債務306.02億元，公司在手現金完全能夠覆蓋短期債務。截至今年一季度，新城控股超500億的資金完全覆蓋250億元的短期債務。

　　經過一年的“壓力測試”，新城控股的財務狀況已完全駛入穩健的軌道上，隨著吾悅廣場開業家數增多，貢獻持續的現金流，公司的財務抵御風險能力將得到越來越強有力的支撐。事實上在過去一年，新城實現租金及管理費收入40.69億元，同比大幅上漲達到92.3%。

　　此外，隨著全球寬松的貨幣政策，新城控股今年來的融資成本持續下探。1月發行一筆3.5億美元的優先票據，票面利息6.8%，3月完成發行2020年公開發行公司債券（第一期），發行規模6億元，票面利率5.10%，6月發行一筆規模為7.5億元的超短期融資券，票面利率5.15%。預計公司今年的融資成本降明顯低于2019年。

　　融資成本作為金融機構對于房企主體信用及公司盈利、償債能力的最終評價結果來看，國內外的金融機構對于新城控股的財務狀況是樂觀的。另一方面，融資成本的下降也有利于提高公司的整體經營質量和盈利能力，并最終反映到為股東的創造的回報上。

　　各項經營平穩推進 有充足的資源在今年發力

　　穩住現金流后，新城控股的各項經營平穩推進。2019年新城控股實現銷售金額約2708.01億元，同比增長22.48%，同時全年21座吾悅廣場滿鋪開業，累計開業63座，已開業面積共590.62萬平方米，同比增長51.44%。截至今年5月，新城控股已在全國103個城市布局128座吾悅廣場。

　　吾悅廣場已成為新城控股區別于其他房企核心競爭力之一，及實現自身長期發展的最重要的抓手。盡管不少房企在模仿，但真正全面實現“住宅+商業”雙輪驅動的只有華潤、龍湖和新城。

　　吾悅廣場對于新城的業績貢獻力也在逐漸加大且增速更快，2019年實現租金及管理費收入40.69億元，同比大幅上漲92.3%。整體來看，2019年新城控股實現營業收入858.47億元，同比增長58.58%，歸屬于上市公司股東的凈利潤126.54億元，同比增長20.61%。凈利潤率為14.74%，毛利率達32.64%，加權平均凈資產收益率為36.86%，各項盈利指標位居行業前列。

　　手里有糧，心里不慌，在去年穩健經營的基礎上，新城控股今年要發力。

　　今年要發力的原因之一是，新城控股需要補充土地儲備。截至2019年末，新城控股在長三角、環渤海、粵港澳大灣區、長江中部、成渝等105個城市合計擁有土地儲備 1.24 億平方米，能滿足未來2-3年的開發運營所需。這一土地儲備并不算十分充足。因此在3月31日舉辦的年度業績說明會上，新城控股管理層就表示，今年預計將銷售額的40%用于土地投資，40%的拿地強度足以保證土儲池子穩步擴大。

　　克而瑞數據顯示，新城控股前5月新增土地貨值793.5億元、新增土地建筑面積687.9萬平方米，均位列榜單TOP10。新城控股抓住了今年上半年較好的拿地時機，不少優質住宅項目入市，且整體的利潤空間較為可觀。特別是4和5月，新城在4月拿了12個項目，權益土地金額146億，5月拿了10個項目，權益土地金額77億。

　　截至6月18日，新城控股在6月的約半個月時間內，分別在江門、溫州、濟南、金華、運城及石家莊拿下8宗土地，拿地節奏依然在穩步推進。

　　其中，山西運城的商住地項目標志著吾悅廣場將正式落子山西運城。近年來，在持續推動吾悅廣場全國化的過程中，新城控股還進一步擴大在西北地區的商業版圖。目前已布局除甘肅外的西北地區其他四大省份，且多落子在西安等省會城市。

　　新城控股未來的主要抓手是商業地產

　　正如王曉松此前表示，成立27年的新城，第一個15年靠住宅增加銷售和利潤，第二個15年靠住宅和商業雙輪驅動，未來的15年利潤則主要來自于商業管理，而住宅的劣勢是不具備持續經營的空間，盈利有很大的波動，未來住宅的利潤率并不會太高。

　　正如香港地產發展軌跡所展現的，在存量時代，新鴻基、恒隆、九龍倉等均已邁入“自持+出售”雙輪驅動的開發“終極模式”，自持的占比甚至更高。內房企也開始注重商業項目的開發甚至自持，前有龍湖、華潤、萬達，后有新城、世茂等，紛紛重倉商業物業。不過自持物業卻是把雙刃劍，正如王曉松所言，而吾悅廣場的優勢是持續經營有收入、有增值的空間且利潤率高，但劣勢則是資金沉淀大。

　　但新城似乎已經挺過了自持物業沉沒資金最難的時候，截至去年底累計開業的63座，面積共590.62萬平方米，平均出租率達99.16%。隨著自持資產規模的持續提升，公司整體的杠桿率一直較低，償債壓力也小，且自持項目在培育期、穩定期及成熟期的回報率逐步提升，租金及服務收入已開始以更快的速度來回哺公司的資金池。

　　據深交所6月12日消息，平安匯通-新城吾悅商業物業第一期資產支持專項計劃狀態顯示為“通過”。據了解，本次資產支持專項計劃擬發行金額為21.37億元；4月，新城控股還在上交所成功發行29.47億元吾悅商業物業第一期ABS。相比較物業費ABS、供應鏈ABS等，新城控股這兩次ABS是以其吾悅商業物業為底層資產，體現了吾悅廣場經營和資產價值受到市場的認可，也意味著新城控股打通自持商業的資金循環。

　　此外，隨著吾悅廣場逐漸形成規模和競爭力，新城控股的拿地成本價格優勢明顯。2019年新城控股新增總建筑面積2508.47萬平方米，平均樓面地價僅2421元/平方米，而全年平均銷售價約11135元/平米，售價為地價近5倍。

　　據曲德君介紹，截止5月17日，吾悅廣場的客流已恢復到同期的80%，銷售恢復到90%，出租率在95%左右，逐步走出新冠疫情影響。商場作為人們線下消費的最主要的場所之一，有著其剛需德一面，行業標桿華潤置地的商業在2019年的零售額達到531億元，而租金收入就達到74.5億元，變現率高達14%。王曉松也是看到這商業地產不用如住宅項目那樣去賭拿地的成敗，相對更穩定，經營質量更高。

　　新城控股今年目標定為2500億，王曉松在業績會上也表示，如果通過代建、增加合作項目，可以沖2800億、甚至3000億，但不會為了規模而沖規模，公司目前是以投資回報率為核心，聚焦利潤，提質增效。中短期發展方向，新城首先會關注質量，如前端拓展、產品、運營、服務，還有人才梯隊。在較為充實的現金墊、全國均衡廣泛布局的住宅市場及步上正軌的吾悅廣場加持下，未來的新城控股將走得更加穩健。