新浪財(cái)經(jīng)房產(chǎn)|大眼樓管 青檸

　　考慮疫情不確定的影響，2020年首創(chuàng)置業(yè)將銷售目標(biāo)定為800億元，較2019年的808.1億元小幅下降。不過(guò)雖然銷售目標(biāo)已經(jīng)十分保守，但目前來(lái)看，要完成這一目標(biāo)依然不是很輕松。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年1-6月，首創(chuàng)置業(yè)的全口徑銷售額為308.5億元，僅完成全年銷售目標(biāo)的38.56%。

　　近年來(lái)，首創(chuàng)置業(yè)大肆舉債沖擊規(guī)模，但發(fā)展速度并不及預(yù)期，今年的銷售更顯疲態(tài)。過(guò)去兩年公司的拿地面積持續(xù)增長(zhǎng)，2019年的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率創(chuàng)出歷史新低，僅0.11。舉債并沒(méi)有為公司帶來(lái)良好效應(yīng)，資產(chǎn)利用效率不高。而持續(xù)超100%的凈負(fù)債率則對(duì)發(fā)展帶來(lái)較大影響，近兩年利息支出均是凈利潤(rùn)的1倍多，拖累業(yè)績(jī)表現(xiàn)。不久前，標(biāo)普給出了公司“BB+”長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)，展望為“負(fù)面”，杠桿水平居高不下或是主要原因。

　　上半年全口徑銷售額下滑24% 較去年排名跌7個(gè)名次

　　首創(chuàng)置業(yè)的業(yè)務(wù)主要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售、投資性房地產(chǎn)（奧特萊斯）和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)為主，占比分別約為78%、4%、17%。公司聚焦京津冀、長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)三大核心城市圈。京津冀是業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)主力地區(qū)，2019 年京津冀地區(qū)銷售金額占總銷售額超60%，長(zhǎng)三角地區(qū)占比則超24%，粵港澳占比尚小。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年1-6月，首創(chuàng)置業(yè)的全口徑銷售額為308.5億元，較去年同比下降23.90%。在樓市表現(xiàn)良好、大部分房企銷售額同比回正的6月，公司的銷售額卻下滑了28.8%。

　　相比全口徑銷售額，權(quán)益銷售額下跌幅度要更大一些。上半年首創(chuàng)置業(yè)權(quán)益銷售額為194.2億元，同比下降25.62%。上半年公司權(quán)益比例約62.95%，較2019年的63.99%進(jìn)一步下滑。

　　克而瑞發(fā)布的銷售排行榜顯示，首創(chuàng)置業(yè)上半年的全口徑銷售額排名為50位，權(quán)益銷售排名為55位，去年分別位列43位、50位，而2018年可以排到43位、46位，行業(yè)放緩、馬太效應(yīng)加劇下，首創(chuàng)置業(yè)似乎正在漸漸掉隊(duì)。

　　從拿地來(lái)看，易居研究院中國(guó)百城居住用地報(bào)告相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上半年，首創(chuàng)置業(yè)的拿地金額超42億元，約占去年全年拿地金額的1成多，建面約39.66萬(wàn)平方米。經(jīng)過(guò)兩年的強(qiáng)拿地，上半年拿地放緩。2017年-2019年，公司的拿地面積分別為318.7萬(wàn)平方米、409.3萬(wàn)平方米和778.9萬(wàn)平方米。

　　資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和ROE雙雙刷新歷史新低

　　同大部分舉債擴(kuò)張的房企一樣，高周轉(zhuǎn)是重要的策略。2018年，首創(chuàng)置業(yè)開(kāi)始實(shí)施“369”新工期標(biāo)準(zhǔn)，即“3個(gè)月取得方案批復(fù)，6個(gè)月取得施工許可證，9個(gè)月取得預(yù)售證?！笨梢?jiàn)，這一標(biāo)準(zhǔn)主要是縮短工期，加快推盤，但銷售增速的放緩給公司的去化帶來(lái)不小的壓力。在前兩年的強(qiáng)拿地下，公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率逐漸滑坡。Wind數(shù)據(jù)顯示，2007年時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率最高達(dá)0.28，2019年創(chuàng)出歷史最低，僅0.11，較巔峰水平腰斬。受此拖累，公司的ROE也刷新歷史新低，2019年僅6.96%，還不到10%。

　　房企規(guī)模壯大過(guò)程中往往都會(huì)加大合作開(kāi)發(fā)力度，首創(chuàng)置業(yè)也不例外。2015年-2019年，首創(chuàng)置業(yè)的土儲(chǔ)權(quán)益占比分別為75.84%、73.74%、69.76%、67.64%、64.78%?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2019年，公司的銷售權(quán)益比例為63.99%，較2018年的76%下滑超10個(gè)百分點(diǎn)，今年上半年進(jìn)一步下滑到62.95%。

　　杠桿率高企 標(biāo)普給出“負(fù)面”展望

　　多年來(lái)，首創(chuàng)置業(yè)的杠桿水平長(zhǎng)期居高不下。截至2019年末，公司的總負(fù)債合計(jì)達(dá)1432.28億元，其中流動(dòng)負(fù)債高達(dá)692.63億元，占比48.36%。Wind數(shù)據(jù)顯示， 2019年末首創(chuàng)置業(yè)的凈負(fù)債率為159.28%，較2018年的170.66%有所下降，但在業(yè)內(nèi)仍算較高水平。

　　公司為了降低負(fù)債率，也進(jìn)行了許多“努力”。首先便是可計(jì)入權(quán)益的永續(xù)債的運(yùn)用，2016-2019年，首創(chuàng)置業(yè)的永續(xù)債金額分別為28.95億元、58.90億元、134.76億元和151.24億元。

　　此外，首創(chuàng)置業(yè)還于去年12月還折價(jià)29.17%供股15.14億股，融資凈額約25億元，主要用于償還部分計(jì)息債務(wù)。由于折價(jià)太多，公告當(dāng)日便引得投資者不滿，股價(jià)大跌超10%。

　　若加上這些會(huì)計(jì)等式外的“隱形負(fù)債”，首創(chuàng)置業(yè)的真實(shí)負(fù)債水平還要更高。而高杠桿對(duì)首創(chuàng)置業(yè)的發(fā)展造成了較大影響。

　　2016-2019年，首創(chuàng)置業(yè)的永續(xù)債金額約占當(dāng)年歸母凈利潤(rùn)的142.47%、289.29%、700.78%和712.39%，這一比例逐漸升高，公司的大規(guī)模舉債并沒(méi)有帶來(lái)良性效應(yīng)，業(yè)績(jī)沒(méi)有隨之快速增長(zhǎng)。

　　隨著負(fù)債規(guī)模的升高，財(cái)務(wù)費(fèi)用卻在逐步增長(zhǎng)，wind數(shù)據(jù)顯示，2018年公司的利息支出激增89.53%至25.17億元，約占當(dāng)年凈利潤(rùn)的133.69%，而到了2019年這一占比進(jìn)一步擴(kuò)大到151.88%。高額的費(fèi)用已經(jīng)對(duì)公司業(yè)績(jī)?cè)斐闪溯^大的拖累。

　　近幾年，首創(chuàng)置業(yè)的業(yè)績(jī)波動(dòng)較大，近五年有三年扣非凈利為負(fù)，2015年虧損額更是高達(dá)11.56億元，2019年的扣非凈利也僅有0.46億元。或許這也是近兩年，首創(chuàng)置業(yè)頻頻出售資產(chǎn)的原因。

　　對(duì)比去年權(quán)益銷售規(guī)模與公司相當(dāng)?shù)慕I(yè)地產(chǎn)和路勁集團(tuán)，其2019年扣非凈利分別為9.64億元和27.11億元。銷售排名下滑的同時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)業(yè)績(jī)較同規(guī)模房企也有較大差距。

　　6月24日，標(biāo)普確認(rèn)首創(chuàng)置業(yè) “BB+”長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)，展望為“負(fù)面”。首創(chuàng)置業(yè)負(fù)債情況成為主要原因之一。標(biāo)普表示，即使公司控制其債務(wù)水平， 首創(chuàng)置業(yè)未來(lái)兩年內(nèi)的杠桿率仍將保持在非常高的水平。也說(shuō)明公司近來(lái)的降杠桿措施并不得到認(rèn)可，最起碼從效果來(lái)看，并不“顯著”。