新浪財經訊 對于房地產來說，規模背后總離不開“杠桿”二字，融資一直是房企運作中非常關鍵的一個環節。而融資成本的高低則在一定程度上反映了房企的綜合實力，未來也會對其整體競爭力產生較大影響。疫情后境內融資迎來短暫寬松窗口期，眾房企紛紛抓住機會積極“補血”，而此前火熱的海外債則有所降溫。不過部分房企融資利率低至2%-3%左右，而有些房企雖較此前利率有所降低，但仍高達8%以上，甚至達到10%。新浪財經大眼樓管特推出“資金成本下降，誰的利率還在高位”系列報道。

　　6月30日，金輪天地控股發布公告，發行1.7億美元2023年到期的優先票據，利率高達14.25%。所得款項用于“現有債務再融資”及“有關2021美元票據收購要約的付款”。

　　“2021美元票據”指的是2018年及2019年發行的2021年到期的合計2.96億美元優先票據，該票據利率為7%。前一日，公司公告稱，已經開始以現金購買該票據。

　　在行業融資利率下行，不少大型房企紛紛調低此前債券利率之際，金輪天地控股卻反其道而行，到底是為什么？

　　高息發債借新還舊 違約評級被從“B”下調至“B-

　　金輪天地控股今年以來發債利率一直在走高。

　　2020年1月7日，金輪天地控股發行了2億美元2022年到期的優先票據，利率為12.95%。融資用途為“現有債務再融資”及“有關2021美元票據收購要約的付款”。這筆票據發售價為本金的99.943%，算下來，實際利率達到13.007%。

　　6月份發行的這筆1.7億美元優先票據，利率則比1月發行的優先票據實際利率又高了1.243個百分點。

　　根據公告統計，2016年至2019年，金輪天地控股先后發行過5次美元債，票面利率為7%與8.25%，融資總額7億美元。

　　其中2021年1月18日到期的美元債有三筆，合計4億美元，利率均為7%，分別于2018年1月12日、2019年2月26日、2019年9月20日發行。今年以來發行的兩筆高息美元債合計3.7億美元，用途之一就是置換2021年到期的美元債。

　　不到一年時間，金輪天地控股融資利率就從7%左右飆升到13%以上。

　　2019年，金輪天地控股經歷了業績的大幅下滑。其營收同比增長11.16%至16.09億元，凈利潤則下滑26.21%至2.53億元，扣非凈利潤更是下滑近50%。

　　凈利潤下滑的主要原因是毛利率與凈利率的大幅下滑。其毛利率由上年的52.7%下滑到33.1%，凈利率由23.65%下滑到15.7%。

　　公司解釋稱，2019年交付項目由于地理位置等原因毛利率較低，與此同時來自南京的銷售占比從39.4%下滑到了16.6%。

　　業績下滑的同時，金輪天地控股的負債還在增長。其資產負債率由前一年的66.88%增長到70.24%，凈負債率則由114.57%輕微下降到112.8%，仍處在高位。借款總額增長9.77%達到了64.28億元，其中短期借款為25.78億元，長期借貸為38.5億元，而公司賬面現金僅為9.79億元，遠遠不足以覆蓋短債。

　　今年四月份，惠譽將金輪天地控股長期外幣和本幣發行人違約評級從“B”下調至“B-”，評級下調的主要原因就是其業務狀況惡化，利息覆蓋倍數可能出現大幅下降。

　　一季度完成業績目標13%  2019年僅拿兩塊地

　　金輪天地控股并不是一家單純的住宅物業開發商，在其開發項目中商業物業占據很大比例。截至2019年，其正在開發的91.04萬平方米土地儲備中，住宅、商業、停車場及投資物業分別占43%、39%、16%、2%。

　　非住宅物業的銷售比住宅物業更復雜，更依賴于商業信心和投資情緒，惠譽因此認為金輪天地控股的銷售和同行相比不太具有可預測性。

　　2019年公司合約銷售額34.81億元，較前一年僅增長11.2%，根據惠譽的數據，權益合同銷售額為30億元人民幣，遠低于評級為“B”的同行。

　　2019年銷售額比管理層的目標低20%，2020年的銷售目標為42億元，而一季度銷售額僅完成全年的13%，全年業績目標恐無法實現。

　　在近幾年業績停滯的情況下，公司的現金流狀況也不樂觀。2017年到2018年，金輪天地控股連續兩年經營活動現金流大幅流出，分別為-6.09億、-9.55億；而同期籌資活動現金流為7.95億元、17.07億元。2019年經營活動現金流轉正，為1.98億元，籌資活動現金流則為-2.98億元。如果2020年銷售出現下滑，將考驗公司的持續融資能力。

　　在疫情影響下，金輪天地控股占比接近兩成的酒店及租賃業務今年或遭遇打擊，這對2020年的業績來說，是個重大不利因素。在其營收結構中，物業開發占82%左右，物業租賃及酒店運營合計占17%左右。惠譽預計，2020年酒店收入降幅在50%以上。

　　事實上，2019年金輪天地控股就已經開始處置資產。2019年10月，公司曾發公告稱，全資附屬公司金輪翠玉有限公司計劃以5.15億港元的價格出讓香港西九龍絲麗酒店，此次交易將使金輪天地控股獲得7000萬港元的收益。

　　2019年金輪天地控股在拿地上也幾乎“停滯”，全年僅收購兩幅新地塊，一塊位于南京，面積10.18萬平方米，為商業用地；另一塊位于揚州，面積1.99萬平方米。

　　目前金輪天地控股的地產項目主要分布在江蘇和湖南的五個核心二線和三線城市- 南京、揚州、無錫、長沙和株洲。倉位集中在二三線少數城市，不僅容易受調控政策影響，也給去化帶來了困難。