新浪財經房產|大眼樓管 青檸

　　新浪財經訊 當代置業近日發布了上半年銷售業績。上半年整體呈量價齊跌，均價創出近年來新低，并且在疫情逐漸散去、大部分TOP50房企銷售實現同比增長的5月、6月，公司的銷售額卻均下滑了2成多，目前1-6月公司對今年的銷售目標達成率僅3成多，同時在一眾頭部房企的擠壓下，公司下半年面臨較大的銷售壓力。銷售下滑+短債占比較大壓力下，公司年內頻頻發債融資，資金成本均超11%，甚至還有折價發行。債務狀況未明顯改善之下，未來財務費用預期仍將對公司造成較大拖累，影響盈利水平。

　　半年銷售額下滑15% 今年銷售目標完成率僅33.8%

　　7月3日晚間，當代置業發布了截至2020年6月30日止六個月未經審核營運資料。當代置業上半年累計實現合同銷售額142.06億元，同比下降14.77%。其中，物業銷售額為139.13億元，同比下滑15.93%，物業銷售面積136.06萬平方米，同比下滑13.25%，物業銷售均價10226元/平方米，同比下滑3.08%。

　　其中5月和6月，當代置業合同銷售額分別同比下降20.56%、21.21%。而5月-6月疫情陰霾基本已經散去，不少房企銷售額都實現了同比上升，當代置業疫后銷售的競爭失利成為拖累上半年成績的主要原因。

　　并且，上半年公司物業銷售量價齊跌，銷售均價創出近年來最低水平，而6月的銷售均價為9788元/平方米，同比下滑12.14%，環比下滑6.98%。但“讓利促銷”并沒有帶來銷量的上升。

　　當代置業總裁張鵬曾在2018年時表示2020年要實現500億規模，由于疫情等因素，當代置業已將今年銷售目標下調為420億元。目前半年時間的完成率僅33.82%，下半年的銷售壓力較大。

　　值得一提的是，當代置業的布局雖然以都市圈及一二線城市為主，毛利率水平卻比較一般化。wind數據顯示，2019年，當代置業的銷售毛利率為25.48%，同行業與公司收入相近的10家公司平均毛利率為39.74%。均價的持續下滑或進一步影響公司的毛利率水平。

　　數據顯示，當代置業雖然目前切入的城市都算熱點城市，但并未做區域深耕，單一地域優勢并不明顯。2019年，在有2018年銷售成績的15個地區中，有8個地區銷售均價都發生了下滑，其中北京地區的下滑幅度達到46.73%。

　　而在銷售規模下滑之外，當代置業的權益比例也不高，據克而瑞數據，2019年和2020年上半年約為56%，較低的權益比更不利于未來業績結轉。

　　短債占比較大 年內已發6億美元債利率均超11%

　　相比毛利率，當代置業的凈利率水平在收入相近的10家公司中要更差一些，2019年僅7.24%，公司的凈利率已經連續5年位于10%以下，較2012年的24.26%相去甚遠。其中，財務費用較高是主要原因之一。

　　2018年-2019年，當代置業的總利息分別為13.29億元、18.04億元，分別占當期歸母凈利潤的253.14%、246.79%，其中利息資本化的金額分別為10.70億元、13.84億元。

　　高額的財務費用對公司的業績形成了較大的拖累，數據顯示，過去幾年，當代置業的銷售規模一直在增長，但是業績卻并不穩定。2016年-2018年連續三年，當代置業的扣非歸母凈利潤均呈同比下降，降幅分別達23.01%、15.91%和22.09%。

　　2019年，當代置業的凈負債率較2018年小幅上升至82.7%。截至2019年末，公司一年內到期的有息負債（銀行及其他貸款+優先票據）合計94.67億元，而同期銀行結余及現金為113.83億元，其中還包含了受限制現金，總體來看公司的資金并不充裕。

　　上半年銷售下滑疊加短債占比較大之下，當代置業無奈之下繼續發債融資。在疫情后房企加速分化的背景下，除了銷售外，融資成本也有明顯體現，疫情后的資金寬松窗口期，部分房企的融資成本不到7%，甚至低至2-3%，而當代置業的今年發行的美元債卻依然筆筆利率超10%，畸高的資金成本將繼續對公司造成較大拖累。

　　近兩年，當代置業的融資成本持續走高，2019年由上一年度的8.2%上升至9.9%。而今年以來，公司已經發行了三筆美元債，2月和3月分別發行了2筆共計3.5億美元的綠色優先票據，利率分別高達11.8%、11.95%。

　　7月7日早間又公布了一筆，發行2022年到期的2.5億美元11.5%綠色優先票據，所得款項將用于債務再融資。并且此次發行系折價發行，票據發售價為本金的98.301%，也就是說真實融資成本要比11.5%更高。今年上半年公司已經發行了合計6億美元的債券，折合人民幣約42億元。