新浪財經房產|大眼樓管 王永

　　新浪財經訊 7月11日，大悅城披露半年度業績預告，預計2020年上半年盈利4.5億元至6.5億元，上年同期為18.69億元，同比下滑65%-76%。

　　上半年的疫情對“持有物業+地產開發”雙輪驅動的大悅城來說，影響要遠大于一般房企。3月底業績會上，管理層曾透露，一季度大悅城商業已經造成的損失約4個億，占到全年租金收入的10%-15%。雪上加霜的是，上半年住宅物業銷售也不理想，權益銷售額同比下滑了31%。諸多因素加起來，導致一季度經營活動現金流大幅流出25億，而上年同期為流入2.37億。

　　對剛剛經歷資產重組，負債激增的大悅城來說，下半年很重要！

　　業績下滑超60% 權益銷售額下滑31%

　　大悅城披露業績下滑主要原因是：（1）購物中心運營受新型冠狀病毒肺炎疫情影響顯著，客流量、出租率下降，同時為共同應對疫情，公司積極履行央企社會責任，對租戶推出租金減免政策以減輕其經營壓力，致購物中心租金收入同比減少；（2）疫情導致酒店客房入住率大幅下降，公司酒店業務收入同比減少；（3）本期達到收入結算條件的商品房資源同比減少，以及結算產品結構變動，商品房銷售收入同比下降。

　　大悅城旗下港股上市公司大悅城地產近期也發布公告稱，上半年綜合溢利同比下滑70%至85%。

　　對“持有物業+地產開發”雙輪驅動的大悅城來說，疫情影響要遠大于一般房企。2019年公司合計337.87億元營收中，來自商品房銷售和一級土地開發的收入占比近80%，投資物業、酒店經營及物業管理業務占比達到近20%，是重要收入來源。

　　一季度凈利潤同比下滑74%，考慮到上半年整體下滑幅度為65%-76%，可以推測二季度經營情況并沒有明顯好轉。如果下半年繼續受疫情影響，全年業績或許要承受較大壓力。

　　從一季度情況來看，引起大悅城業績“撲街”的原因較多。除了結算項目減少，投資物業租金大幅降低之外，也包括表外項目虧損，以及少數股東損益占比的大幅提升。

　　一季末投資凈收益為-4151萬元，上年同期為1.25億，相當于減少了1.67億。與此同時，大悅城少數股東損益達到2.72億元，占當期凈利潤比重為59%。而2019年一季度，少數股東損益占比為34%，這說明公司結算項目權益占比在迅速下降。

　　根據克而瑞榜單，上半年大悅城集團全口徑銷售額311.3億元，同比下滑14%；權益銷售額161.9億元，同比下滑31%。權益銷售占比僅為52%，相比2019年，下滑了13個百分點。

　　大悅城2019年初完成重組，當年管理層提出了發展目標——三年簽約銷售破千億。2019年其全口徑銷售額為619.9億元，距離千億目標尚有380億。

　　為了達到這個目標，大悅城近年來在積極擴儲。2019年全年拿地總價179.57億元，規劃建面340.1萬平方米（Wind統計數據，權益口徑），拿地力度達到44.78%（拿地金額/銷售額）。今年上半年拿地金額64億元，新增建筑面積273.48萬平方米，同比增165%。

　　由于資產重組及大手筆拿地，大悅城負債激增。截至2019年末，有息負債為691.16億元，較上年大幅增加。而截至2020年3月31日，累計新增借款金額約100.21億元，占2019年末凈資產比例為23.56%，期末借款余額增至791.37億元。

　　截至一季末，大悅城賬面貨幣資金337.82億元，短期借款加一年內到期的非流動負債為168.51億元。現金雖然足夠覆蓋短債，但是龐大的利息費用也是不小的負擔，2019年產生的利息費用高達25.59億元。

　　持有性物業收入占比近20% 上半年損失慘重

　　大悅城是中糧集團旗下唯一的地產平臺。2017年大悅城開始A股與H股的資產重組，最終形成“A控紅籌”的架構，港股大悅城地產成為A股大悅城子公司，后者持有其64.18%的股份。

　　整合完成后，大悅城形成持有物業和住宅開發雙輪驅動的業務模式。持有型物業主要以大悅城綜合體為主，春風里和祥云小鎮兩條產品線為輔助。

　　2019年公司合計337.87億元營收中，來自商品房銷售和一級土地開發的收入占比近80%，投資物業、酒店經營及物業管理業務占比近20%。

　　關于持有性物業，2019年4月，大悅城副總經理姚長林曾提到，未來 3-5 年持有性項目將超過 50 個。目前包括大悅城、寫字樓和酒店公司已經擁有20個商業項目，在建9個商業項目。

　　過去幾年，租金增長主要來自面積擴張和商戶銷售額的增長。根據2019年年報，大悅城已經開業的項目包含13家購物中心、5處寫字樓及多個酒店，2019 年在建擬建的購物中心項目還有 12 個，覆蓋中國大部分一二線核心城市。

　　上半年疫情影響最嚴重的就是購物中心和酒店，大悅城稱“隨著全國疫情得到有效控制，自 2020 年 5 月起公司購物中心、酒店的運營情況及住宅銷售情況已有所改善。在做好疫情防控的情況下，公司通過嚴控費用、 開展產品創新、整合線上營銷等多項舉措力爭追回業績”。

　　在3月底召開的2019年業績會上，管理層透露，“截至3月23日，大悅城商業整體銷售額下滑80%，已經造成的損失約4個億，占到全年租金收入的10%-15%。”，“對于全年來講，將要通過多方面回追損失，目標是在營收上回追5%-10%，把租金損失控制在5%-10%，并力保凈利潤不受損失。”

　　疫情影響下，實體商業會加速分化，大悅城即將開業的項目也勢必會受到影響。雪上加霜的是，公司的住宅物業銷售，尤其是權益銷售額也出現大幅下滑。上半年經營活動現金流凈額為-25.38億元，比上年同期減少27.75億元。下半年如果不出現好轉，全年將面臨很大壓力。