新浪財經(jīng)房產(chǎn)|大眼樓管 王永

　　7月23日，三湘印象披露了2020年半年報，這家“文化+地產(chǎn)”雙主業(yè)的公司，迎來了業(yè)績的斷崖式下滑。

　　三湘印象是一家比較“獨特”的地產(chǎn)公司，近年來幾乎停止拿地，銷售主要來自之前儲備的上海及杭州項目，近年來銷售額保持在二三十億的規(guī)模。上半年由于結(jié)轉(zhuǎn)收入減少，導(dǎo)致業(yè)績出現(xiàn)斷崖式下滑。

　　另一方面，公司號稱雙主業(yè)之一的“文化演藝”業(yè)務(wù)，其實占比還不到4%。2015年公司高溢價從張藝謀等管理層手中收購了觀印象，經(jīng)過了三年承諾期后，公司凈利潤由之前的1.3億下滑到兩三千萬。

　　地產(chǎn)業(yè)務(wù)多年原地踏步，無新增土儲；文化演藝業(yè)務(wù)收入下滑，來源不穩(wěn)定。三湘印象的未來在哪里？

　　地產(chǎn)業(yè)務(wù)：上半年結(jié)轉(zhuǎn)減少影響利潤 已多年未拿地

　　三湘印象上半年營業(yè)收入4.94億元，同比下滑66.22%；凈利潤7446.27萬元，同比下滑80.75%。

　　公司披露業(yè)績下滑主要是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入減少所致。三湘印象地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在上海、杭州及環(huán)京區(qū)域，銷售額一直比較穩(wěn)定，近幾年維持在二三十億，從2016年到2019年，房地產(chǎn)銷售額分別為25.16億元、9.12億元、27.92億元、39.14億元。

　　2020年上半年，公司有一個開盤項目——三湘印象名邸，6月22日開盤，均價12.18萬元/平方米，共142套房源，開盤當(dāng)日全部房源售罄，該項目貢獻了22.11億元的銷售額。

　　但是不能忽視的是，三湘印象的土儲規(guī)模較小，隨著在手項目的銷售，未來面臨不確定性。

　　截至2019年底，三湘印象在建項目主要有4個，分別是上海“三湘印象名邸”、杭州“海尚觀邸”、河北“三湘森林海尚城”14號地塊及15號地塊，規(guī)劃計容建筑面積總計35.92萬平方米。在售項目有6個，可售面積總計74.83萬平方米，目前已售50.86萬平方米，剩余23.97萬平方米。

　　而2019年銷售面積為10.81萬平方米，按照目前在售和完工項目情況來看，僅夠兩三年銷售，儲備項目略顯不足。而2018年、2019年及2020年上半年，三湘印象均未拿地。

　　公司唯一位于燕郊的地塊也存在開發(fā)進度緩慢的問題。早在2011年10月份，三湘印象就通過招拍掛取得了燕郊六宗地塊的土地使用權(quán)，其中一塊住宅地塊、一塊商服地塊分別于 2015 年 12 月、2017 年 1 月取得開工許可證，但由于政府原因未全部交付土地，不能正常施工，至今尚未竣工，另外四幅地塊至今也尚未動工。

　　儲備不足導(dǎo)致公司近幾年銷售額主要來自上海項目。目前在建項目主要位于河北燕郊和杭州，上海占比較小。未來隨著上海項目的售罄，能否保持目前的銷售額、毛利率及去化速度，值得關(guān)注。

　　演藝業(yè)務(wù)：高溢價收購的觀印象收入持續(xù)下滑 已計提11.54億商譽減值

　　三湘印象自稱是一家“文化+地產(chǎn)”雙主業(yè)公司，但是2019年來自房地產(chǎn)銷售收入占比90%，如果再加上房屋租賃及建筑施工，占比達到94%；文化演藝收入占比則不到4%。

　　三湘印象的文化板塊主要以2015年收購的觀印象藝術(shù)發(fā)展有限公司為業(yè)務(wù)平臺，代表作包括《最憶是杭州》、《印象劉三姐》、《又見平遙》等。

　　2015年三湘印象以19億元對價收購觀印象100%股權(quán)，當(dāng)時公司所有者權(quán)益合計9675.58萬元，評估值為16.67億元，評估增值1622.71%。而收購價較評估值又溢價13.99%。

　　原股東承諾2015年到2017年，觀印象歸母凈利潤分別不低于1億元、1.3億元、1.6億元。而觀印象這三年實際完成歸母凈利潤1億元、1.25億元、1.32億元。連續(xù)兩年未完成業(yè)績承諾。2018年業(yè)績承諾期結(jié)束后，觀印象凈利潤更是降到2761.17萬元，當(dāng)年計提商譽減值11.54億元。2019年觀印象凈利潤3798.15萬元，仍沒有起色。

　　今年上半年，觀印象取得營業(yè)收入1.29億元，凈利潤5615.26萬元。由于房地產(chǎn)銷售收入的大幅下滑，觀印象收入占比達到了26%。業(yè)績大幅增長主要是因為確認了一筆1.2 億元的制作收入。

　　和演藝公司收入主要來自票房不同，三湘印象演藝收入主要來自制作收入，票房分成占比較小。這種商業(yè)模式好處是輕資產(chǎn)、風(fēng)險較低，作品交付就能產(chǎn)生收入。缺點和影視制作公司一樣，靠天吃飯，收入不穩(wěn)定。

　　目前公司有些演藝項目已經(jīng)虧損多年，比如《印象普陀山》，2010年首演，截至2018年已經(jīng)虧損983萬。《印象海南島》2009年開演，后由于效益不佳已經(jīng)停演。虧損項目無疑會影響到公司后續(xù)的項目簽訂。之前的主創(chuàng)張藝謀等管理層的陸續(xù)離開，也會給后續(xù)作品質(zhì)量帶來不確定性。

　　更重要的是，觀印象演藝項目主要靠地方政府投資，近幾年隨著經(jīng)濟增速降低，地方收入減少，可能收縮投資。在這種情況下，觀印象能否保持持續(xù)增長，是個很大懸念。