新浪財(cái)經(jīng)房產(chǎn)|大眼樓管 肖恩

　　8月17日，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布了2020上半年業(yè)績(jī)公告，上半年當(dāng)代置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約87.1億元，同比增長(zhǎng)約24.0%，其中毛利約21.21億元，同比增長(zhǎng)約14.0%，凈利潤(rùn)約5.564億元，同比增長(zhǎng)僅約4.8%，這主要是由于當(dāng)代置業(yè)的毛利率及凈利潤(rùn)率水平均有不同程度的下滑所致。

　　在歸母凈利潤(rùn)同比下滑13.32%、上半年銷(xiāo)售額下滑14.77%情況下，當(dāng)代置業(yè)的存量業(yè)績(jī)和前瞻銷(xiāo)售均明顯疲軟。綠色科技的高杠桿低ROE是為那般？財(cái)務(wù)狀況惡化推高的融資成本是這背后的主要原因。

歸母利潤(rùn)下滑13.32% 當(dāng)代置業(yè)盈利能力每況愈下

　　事實(shí)上，在不少房企受困于新冠肺炎疫情影響而結(jié)轉(zhuǎn)交付減少導(dǎo)致收入下滑的情況下，當(dāng)代置業(yè)卻實(shí)現(xiàn)了結(jié)轉(zhuǎn)的同比正增長(zhǎng)。公司上半年交付物業(yè)總建筑面積66.81萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售收入達(dá)到85.77億元，同比增長(zhǎng)26.3%，幾乎貢獻(xiàn)了公司所有的收入，當(dāng)前的當(dāng)代置業(yè)盡管有部分代建等其他業(yè)務(wù)收入，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售依然是公司絕對(duì)主要的收入來(lái)源。

　　但由于公司的毛利率、凈利潤(rùn)率均有不同程度的下滑，導(dǎo)致公司的凈利潤(rùn)增速僅有4.8%。期間毛利率為24.35%，較去年同期的26.48%下滑超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)率為6.38%，較去年同期的7.55%下滑亦超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)。

　　盡管在上半年，當(dāng)代置業(yè)的銷(xiāo)售及分銷(xiāo)開(kāi)支、行政開(kāi)支、融資成本在總收入中分別占比約2.37%、3.09%、1.91%，較去年同期均有下降，三項(xiàng)費(fèi)用率共計(jì)7.37%，較去年同期11.07%的三項(xiàng)費(fèi)用率下降了近3.7個(gè)百分點(diǎn)，但利息幾乎全部資本化的操作并不能掩蓋公司產(chǎn)品毛利率下滑所帶來(lái)的盈利能力下滑的窘境。

　　上半年，當(dāng)代置業(yè)的利息支出共計(jì)12.42億元，較上年同期的8.63億元大幅增長(zhǎng)44%，而公司利潤(rùn)表中的財(cái)務(wù)費(fèi)用支出減少的原因是公司采取了激進(jìn)的利息資本化的策略。上半年，公司利息資本化率達(dá)到86.6%，較去年同期的75.43%大幅提升了11個(gè)百分點(diǎn)。

　　即使如此進(jìn)行會(huì)計(jì)處，也無(wú)法隱藏今年上半年的凈利潤(rùn)率是當(dāng)代置業(yè)上市以來(lái)最低凈利潤(rùn)率。此外值得注意的是，上半年當(dāng)代置業(yè)實(shí)現(xiàn)歸屬股東凈利潤(rùn)3.98億元，同比減少13.32%。這主要是期間結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的權(quán)益比有明顯下滑，凈利潤(rùn)中有近28.45%歸屬于少數(shù)股東。

　　不僅凈利潤(rùn)率，歸屬于股東的利潤(rùn)下滑，也導(dǎo)致ROE也處在上市以來(lái)最低位置區(qū)域。從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)代置業(yè)的盈利能力確實(shí)呈現(xiàn)出每況愈下的尷尬趨勢(shì)趨勢(shì)之中。ROE從2012年的37.01%下滑至2019年的12.35%，凈利潤(rùn)率從2012年的24.26%下滑至2019年的7.24%。

銷(xiāo)售量?jī)r(jià)齊跌 完成目標(biāo)僅3成

　　不僅在存量業(yè)務(wù)上，在新增銷(xiāo)售方面當(dāng)代置業(yè)也是增長(zhǎng)乏力，2020年上半年，公司實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額142.06億元，同比下滑14.77%。其中，物業(yè)銷(xiāo)售面積136.06萬(wàn)平方米，同比下滑13.25%，物業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)10226元/平方米，同比下滑3.08%呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。

　　此外，在公司賬面上還有56.74億元已竣工持作銷(xiāo)售的物業(yè)，這一科目較去年同期的32.94億元增長(zhǎng)高達(dá)72.25%，也在側(cè)面反映出公司去化存在困難的情況。

　　當(dāng)代置業(yè)總裁張鵬曾在2018年就表示，要在2020年實(shí)現(xiàn)500億元目標(biāo)，而面對(duì)持續(xù)不及預(yù)期的結(jié)果，公司已將2020年銷(xiāo)售目標(biāo)下調(diào)為420億元。即使如此，上半年完成率僅33.82%，這不僅意味著當(dāng)代置業(yè)下半年的銷(xiāo)售壓力較大，還意味著在價(jià)格不振額情況下后續(xù)業(yè)績(jī)更難保證。

　　此外值得注意的是，公司今年5月和6月的合同銷(xiāo)售額分別同比下降20.56%、21.21%，而同期不少房企逐漸走出新冠疫情影響的低谷，銷(xiāo)售額同比上升。

　　而在土儲(chǔ)方面，當(dāng)代置業(yè)的“余糧”過(guò)于充足，這也是其盈利持續(xù)走低的癥結(jié)之一。今年上半年當(dāng)代置業(yè)在重慶、長(zhǎng)沙、西安等地獲取8個(gè)新項(xiàng)目，新增計(jì)容建筑面積120.55萬(wàn)平米。公司還在維持土儲(chǔ)池子的體量，而事實(shí)上，當(dāng)代置業(yè)土地儲(chǔ)備（不包括投資性物業(yè)及持作自用的物業(yè)）合計(jì)已達(dá)到約1239.45萬(wàn)平方米，約為未來(lái)5年的銷(xiāo)量。正如北京通州萬(wàn)國(guó)城MOMA項(xiàng)目于2018年10月開(kāi)盤(pán)預(yù)售，而項(xiàng)目的土地獲取時(shí)間則在多年以前。

　　對(duì)于財(cái)務(wù)狀況和融資成本并不樂(lè)觀的當(dāng)代置業(yè)來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存、降杠桿、增效率或是更好的選擇。捂盤(pán)等土地升值在當(dāng)下的大環(huán)境中并不是一個(gè)很好的選擇，抑或是當(dāng)代置業(yè)的土儲(chǔ)項(xiàng)目本身去化難度較大而一直壓在賬上導(dǎo)致沉沒(méi)巨額資金。

融資成本持續(xù)走高 陷入債務(wù)高盈利差的惡性循環(huán)

　　財(cái)務(wù)緊張是當(dāng)前當(dāng)代置業(yè)最為現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題所在，這主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面。

　　其一，債務(wù)規(guī)模明顯提升。截止6月底，當(dāng)代置業(yè)的債務(wù)總額達(dá)到215.54億元，其中，銀行及其他借款137.12億元，優(yōu)先票據(jù)67.76億元，公司債券10.65億元。債務(wù)較上年底的184.96億元增長(zhǎng)了16.5%。

　　其二，公司的杠桿率走高。資產(chǎn)負(fù)債率盡管較2019年底基本持平，但也處在近些年的高位，而凈負(fù)債率由2019年的82.7%上升至107.3%。

　　其三，短期償債償還并不輕松。截至報(bào)告期末，當(dāng)代置業(yè)賬面銀行結(jié)余及現(xiàn)金（包括受限制現(xiàn)金）約為116.98億元，扣除受限制資金后為78.41億元，而公司短期債務(wù)也有78億元。

　　其四，公司整體的融資成本高。上半年發(fā)行海外綠色債券3.5億美元，其利率高達(dá)11.9%/11.5%。上半年公司的平均借貸利率為9.97%，在2019年高達(dá)9.9%的基礎(chǔ)上繼續(xù)提升，這一水平是明顯高于行業(yè)均值的。

　　其五，向合營(yíng)企業(yè)借貸多卻未盈利。截止上半年末，當(dāng)代置業(yè)想合營(yíng)企業(yè)作出的貸款額度達(dá)到54.13億元，占公司總債務(wù)的四分之一。而同期合營(yíng)企業(yè)還處在虧損之中。

　　其六，快速增長(zhǎng)的利息支出，大幅侵蝕股東盈利。上半年，當(dāng)代置業(yè)的利息支出達(dá)到12.42億元，而同期公司的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)才16.53億元，規(guī)模凈利潤(rùn)僅為3.98億元。

　　當(dāng)代置業(yè)的存量業(yè)績(jī)和前瞻銷(xiāo)售均明顯疲軟。綠色科技的高杠桿低ROE是為那般？高庫(kù)存導(dǎo)致的財(cái)務(wù)狀況惡化推高的融資成本是這背后的主要原因。