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　　近日，時代中國發布2020年中期業績報告，營收和凈利雙雙下滑。近幾年公司的業務重點城市更新繼2019年收入發生下滑后，上半年收入為0，系受疫情影響轉化延遲。由此導致公司的盈利能力受到一定影響，毛利率水平接連下滑，同時費用率略有上升，凈利率也發生小幅下滑。

　　目前雖然現金余額可以完全覆蓋短期有息負債，但今年公司拿地力度不減，并且還有不少的舊改項目待轉化，資金需求依然較大，銷售增速大幅放緩之下，或仍存較大的融資需求。

　　營收、凈利雙雙下滑 城市更新業務收入不穩

　　中期報告顯示，1-6月時代中國實現營業收入149.25億元，同比下降6.4%；歸屬于母公司股東的凈利潤為15.37億元，同比減少3.6%。wind數據顯示，其扣非后歸母凈利潤僅6.86億元，同比大幅下滑54.56%。值得注意的是，2019年公司的歸母凈利潤增速便較此前大幅放緩，為18.49%，今年上半年進一步轉差。

　　數據顯示，時代中國2019年上半年營業收入下滑主要系城市更新業務當期收入為0，該項業務2019年上半年收入為6.4億元，2019年全年則貢獻收入超21億元，是公司的主要營收來源之一。

　　值得一提的是，時代中國近幾年開始發力城市更新業務，于2018年城市更新開始貢獻收入， 2020年上半年城市更新項目已經由2019年底的120個快速增至150個。雖然項目水漲船高，收入卻非常不穩定，2019年城市更新業務下滑了21.91%，今年上半年該項業務更甚，收入降為0。據時代中國董事會主席岑釗雄，上半年城市更新0收入主要系部分項目受疫情影響轉化延遲。

　　城市更新業務的不穩定也對時代中國的盈利水平造成了影響。2019年公司的毛利率由上一年度的30.9%下滑1個多百分點至29.31%，2020年上半年進一步下滑至26.95%。此外，上半年時代中國的費用率[（銷售成本+行政開支+其他開支+融資成本）/營業收入]上升至12.88%，導致公司凈利率由13.01%小幅下滑至12.05%，盈利水平下滑。

　　日前在業績發布會上，時代中國首席財務官牛霽旻表示毛利率下滑的原因主要有三個，除了城市更新業務不給力外，還有結轉項目中毛利率偏低的江門鶴山項目占比較大，并且由于疫情影響，廣佛地區實行價格促銷。

　　銷售均價下滑 利潤空間或有所下降

　　時代中國半年報顯示，上半年耗資42.64億元購入7幅地塊，總建筑面積約92.39萬平方米，拿地成本約4615.22元/平方米，較2019年的4755萬平方米略有下降，但上半年的銷售均價由2019年的14654.95元/平方米下滑至13906.92元/平方米。1-6月的銷售均價/拿地成本為3.01，較2019年的3.08小幅下降，銷售均價的下滑或令未來的利潤空間受到擠壓。

　　上半年新增的7幅土地歸屬于公司的面積為54.75萬平方米，權益比例較低，為59.26%，較2019年的65%進一步下降，或進一步壓制公司的盈利。

　　截至2020年6月30日，時代中國總土地儲備約為2180萬平方米，約可滿足其未來三至五年的發展所需，清遠市土地儲備繼續以超20%的占比位列第一。目前公司已竣工面積約240.8萬平方米，開發中/未來開發面積約1938.73萬平方米，開發動工比例較大，仍有較大的資金需求。

　　經營現金流連續多年凈流出 負債規模持續攀升

　　雖然疫情下很多房企都曾公開表示會慎重拿地，但時代中國今年的拿地力度依舊不小。年初公司曾稱2020年將拿出250-300億元拿地，僅7月一個月便花費超160億元，在廣州及佛山拿地三幅，出手“闊綽”。

　　截至2020年6月末，時代中國城市更新項目有150個，而“舊改王”佳兆業2019年底有147個，可以說時代中國在城市更新的道路上步子邁得非?？?。而城市更新業務會沉沒大量的資金，同樣考驗公司的現金流水平。

　　2010年-2019年的十年時間里，時代中國有8年時間經營活動現金流呈凈流出，10年時間投資活動現金流均凈流出，并且2015年以來凈流出幅度均明顯增大。由此導致公司的籌資需求日益高漲，推升公司的負債規模。

　　2020年上半年，時代中國的總負債由上一年末的1253.93億元進一步上升至1377.11億元。其中短期計息銀行及其他借款及應付利息為253.67億元，而當期公司的現金及現金等價物余額為311.64億元，尚足以覆蓋短債。

　　今年上半年，時代中國實現合同銷售325.7億元，同比增長4.3%，雖仍實現增長，但增速較去年同期的增速20%大幅放緩。公司2020年的銷售目標為830億元，目前半年時間的完成率為39.24%。

　　增速放緩的銷售、較大的拿地力度、大量的舊改項目、不小的動開工比例，公司對資金的需求依舊非常高。