2020年下半場物管上市潮已經拉開序幕。

　　繼融創服務、華潤物業科技遞表之后，遠洋服務于9月7日披露聆訊資料。與此同時，龍光物業、禹州物業也傳出擬上市消息。目前已經正式遞表的擬赴港物管公司已經有11家，傳出籌備消息的不完全統計有5家。

　　集中上市好處在于目前物業板塊仍舊火熱，能夠給予較高的估值。不利之處在于新股持續對二級市場的吸血，隨著行業內可選標的越來越多，優勝劣汰也愈加明顯。

　　根據遠洋服務披露的數據，公司目前在管面積42.3百萬平方米，2019年營業收入為18.3億元。在管面積與榮萬家同體量，營收與卓越商企相當，屬于中型物管公司。不過下半年有華潤物業、融創等大體量物管公司珠玉在前，遠洋服務此次上市并未受到太多關注。當然，這與遠洋集團近年來磕磕絆絆的發展不無關系。

　　遠洋集團旗下  發展潛力不足

　　作為一家老牌房企，遠洋集團的歷史可以追溯到1993年，2007年香港聯交所主板上市。2009年，中國人壽斥58億巨資認購遠洋地產9.34億新股，2010年再度增持遠洋成為控股24%以上的第一大股東。2015年安邦財險進入，成為公司第二大股東。

　　2019年6月，安邦與第一大股東中國人壽持股只差0.01%。但由于眾所周知的原因“安邦系”離場，大家保險目前是公司第二大股東。

　　但險資背景除了不差錢，似乎都沒有給遠洋集團帶來特別大的變化。從布局上看，遠洋集團一直重倉北京以及環渤海地區。2016年從遠洋地產更名為遠洋集團，多元化發展成效未顯，反而被市場質疑錯過了長三角城市群的發展紅利。

　　營收方面遠洋集團有過兩次發展不順。2015年營收同比下降20.8%，扣非后凈利潤同比下降47.7%；2018年營收同比下降9.16%，扣非后凈利潤同比下降63%。此后盈利能力持續下滑，凈利潤率從2018年的13.7%%下降至2019年的8.2%。

　　2019年雖然邁入了千億房企的陣營，但是布局失衡的弊端在2020年上半年顯現出來，受疫情影響遠洋集團僅完成1300億目標的32%，排名掉出top30。

　　母公司近幾年的發展不順直接影響到了遠洋服務。

　　根據遠洋服務聆訊資料，2017-2020年6月在管面積為29.5百萬平方米、 37.3百萬平方米、40.5百萬平方米、42.3百萬平方米，新增在管面積為7.8百萬平方米、3.2百萬平方米、1.8百萬平方米；同期新增合約面積14.8百萬平方米、9百萬平方米、2.5百萬平方米。無論是在管還是合約新增面積都在下滑。

　　值得關注是來自遠洋集團的新增在管面積分別為2.3百萬平方米、1.6百萬平方米、0.9百萬平方米，占當期新增比例僅29.55、50%、50%。第三方面積拓展成為近年來增長主力。

　　而2017-2019年，遠洋集團方面給出的合約銷售面積數據是3.7百萬平方米、5.2百萬平方米及6.3 百萬平方米，對比遠洋服務來自集團的新增，母公司輸血顯然需要剔除權益銷售的水分。那么遠洋集團目前37.4百萬平方米的儲備，是否也意味著未來的結轉面積也需要打個折扣？

　　截至2020年6月，遠洋服務總合約建筑面積達61.9百萬平方米，儲備/在管面積的比率為0.46%，在眾多高增的物業股中不高不低。但受母公司影響，公司約60%的物業管理服務收入來自于京津冀及環渤海地區，區域型特征明顯。

　　營收增速放緩   上半年非業主增值服務下滑8%   

　　上文提到，遠洋服務上半年受疫情影響累計銷售額418.4億元，較上年同期下降30%，僅完成32%的年度銷售目標。母公司的銷售不暢，立刻反映在了遠洋服務的非業主增值服務上。

　　遠洋服務的非業主增值服務包括向開發商提供交付前的銷售及營銷活動、物業開發前期咨詢服務以及物業工程、綠化、園藝等。由于主要客戶為物業開發商，非業主增值服務成為目前關聯房企輸血物業股的方式之一。往期遠洋服務也有60%~90%的在管項目為母公司開發。

　　2017-2020年6月，遠洋服務非業主增值服務的收益分別為204.7百萬元、317.4百萬元、372.6百萬元及154.3百萬元，分別占同期總收益的16.9%、19.7%、20.4%及17.1%。2018年、2019年該業務同比增速為55%、17%，超過了同期營收增速。2020年上半年驟然下滑8%，導致上半年總營收增速只有6.6%。

　　對比同行，上半年29家物業股營收平均增速為34%。18家披露非業主增值服務營收的公司中，6家同比增長超過50%，其中永升生活服務以117%的增速最高，碧桂園服務、藍光嘉寶服務、正榮服務、時代鄰里的增速均領先其他業務。僅燁星服務一家非業主增值業務同比出現下降。

　　說到底，遠洋服務的未來發展仍然受遠洋集團的重大影響。2017-2019年，新增面積逐漸下滑的情況下，遠洋服務營收增速也在同步放緩，2018年、2019年總營收增速分別為32.75%、13.62%。而遠洋集團土地儲備自2018年的40.4百萬平方米下降到2019年的37.2百萬平方米后，2020年上半年仍未見增長，這給遠洋服務的長遠發展增添了一絲不確定性。

　　并且，截至2020年6月，遠洋服務應收關聯方款項高達27.8億元，為與遠洋集團有關的資產支持證券協議。上市前控股股東還不忘掏空式分紅，2019年及2020年上半年合計分紅約5.87億元，遠洋服務未分配利潤只剩1.18億元。

　　此外，遠洋服務還有短期內的“近憂”。公司11.2%的物業管理服務合約將于截至2020年12月31日止年度屆滿。大量管理合約終止或不獲重續可能對物業管理服務收益造成重大不利影響。上半年保利物業合約面積下降，即緣自2019年末部分合約面積到期。