8月底A+H29家物業(yè)股業(yè)績(jī)?nèi)颗锻戤叀８鶕?jù)新浪財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，上半年高速增長(zhǎng)依然是物業(yè)股的主旋律，29家平均增速約34%。依靠關(guān)聯(lián)房企輸血，上半年疫情對(duì)物業(yè)股的影響微乎其微，需要在案場(chǎng)服務(wù)的非業(yè)主增值服務(wù)也不乏高增表現(xiàn)。但對(duì)于獨(dú)立第三方物業(yè)公司，缺乏關(guān)聯(lián)房企的輸血，日子就不那么好過了。

　　合約面積下降  

　　上半年中奧到家實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.4億元，同比增長(zhǎng)28%；實(shí)現(xiàn)純利0.75億元，同比增長(zhǎng)29%。同期毛利率下降2.8個(gè)百分點(diǎn)至27.9%，凈利率微增0.1個(gè)百分點(diǎn)至9%。低于行業(yè)平均的營(yíng)收增速，再加上不到10%的凈利率，中奧到家中報(bào)亮點(diǎn)難尋。

　　分業(yè)務(wù)來看，營(yíng)收占比70%的基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)上半年同比僅增8.3%。房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)表現(xiàn)突出，同比大增306%，占比由去年同期的5.8%提高到18.4%，但該業(yè)務(wù)占比有限，使得公司整體營(yíng)收并不如同是第二梯隊(duì)的永升生活服務(wù)（90%）、新城悅服務(wù)（42.7%）亮眼。

　　而決定中奧到家整體走勢(shì)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，前景也不甚樂觀。上半年，公司在管面積為65.1百萬平方米，合約面積為71.8百萬平方米。以此計(jì)算的儲(chǔ)備面積為6.7百萬平方米，儲(chǔ)備率僅為0.1，為29家物業(yè)股最低。

　　縱觀中奧到家近年來的發(fā)展，2016-2019年合約面積分別為60百萬平方米、66.7百萬平方米、70.5百萬平方米、72百萬平方米，儲(chǔ)備面積分別為15.4百萬平方米、12.1百萬平方米、13.6百萬平方米、6.6百萬平方米。新增合約面積在減少，隨著訂約面積逐漸交付，儲(chǔ)備面積也越來越少。

　　今年上半年中奧到家在管面積較去年末減少了0.3百萬平方米，合約面積較去年末減少了0.2百萬平方米。面積增長(zhǎng)的停滯對(duì)業(yè)績(jī)發(fā)出了危險(xiǎn)信號(hào)。

　　獨(dú)立第三方物企的艱難

　　與中奧到家同樣境況的還有彩生活，上半年彩生活物業(yè)管理服務(wù)同比僅增3.2%，同期在管面積雖然沒有下降，但較去年末僅增4百萬平方米，合約面積僅增1.7百萬平方米。再疊加增值服務(wù)的發(fā)展失利，彩生活上半年?duì)I收同比下降1.8%。

　　本質(zhì)上物業(yè)管理并不是一個(gè)賺錢的行業(yè)，中報(bào)顯示平均凈利率為14.4%，目前市場(chǎng)上只有碧桂園服務(wù)一家市值千億的物業(yè)股。在沒有找到其他利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)之前，關(guān)聯(lián)房企的利益輸送，以及并購(gòu)擴(kuò)張還是非常重要的增長(zhǎng)手段。

　　一方面，關(guān)聯(lián)物業(yè)開發(fā)商是物管公司非業(yè)主增值服務(wù)的主要客戶，這部分高毛利業(yè)務(wù)不僅增收，還是提升毛利率的一個(gè)抓手。一般非業(yè)主增值服務(wù)收入占比在10%以上，而中奧到家協(xié)銷業(yè)務(wù)收入占比僅為2.9%。上半年同比增10.5%，增長(zhǎng)不算突出。上半年18家披露非業(yè)主增值服務(wù)營(yíng)收的物管公司中，6家同比增長(zhǎng)超過50%，永升生活服務(wù)增速高達(dá)117%。

　　另一方面，關(guān)聯(lián)物業(yè)開發(fā)商輸送的結(jié)轉(zhuǎn)面積是目前物業(yè)股高增的前提。已上市的29家物業(yè)股中，以第三方項(xiàng)目發(fā)展起來的物企只有5家，分別是新大正（15.8%）、南都物業(yè)（12.8%）、中奧到家（28%）、浦江中國(guó)（50.8%）、彩生活（-1.8%），除浦江中國(guó)基數(shù)小外，其余營(yíng)收增速均低于行業(yè)平均。而作為第三方，外拓項(xiàng)目收費(fèi)也缺少優(yōu)勢(shì)，大部分物企第三方物業(yè)費(fèi)低于關(guān)聯(lián)房企也證明了這一點(diǎn)。

　　原本中奧到家2015年上市較早，但錯(cuò)過了同業(yè)并購(gòu)先機(jī)，現(xiàn)在目標(biāo)是把產(chǎn)業(yè)鏈往下游推進(jìn)，清潔公司、園林養(yǎng)護(hù)公司、保安公司、工程公司、電梯公司等成為其并購(gòu)的方向。

　　近三年中奧到家毛利率從30.4%下降至26.6%，凈利率從10.2%下降至8.8%。在人力成本不斷上升的背景下，中奧到家物業(yè)管理服務(wù)的平均價(jià)格近三年都是1.8元/平方米/月，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均值。上半年由于社保減免及政府補(bǔ)助，大部分物企毛利率有所上升，中奧到家反而下降，降低成本也是公司亟待解決的問題之一。

　　易居退出尚未收回成本  新進(jìn)綠城已浮虧35%

　　最終，陷入困境的中奧到家選擇了引入靠山——綠城服務(wù)。

　　6月23日，綠城服務(wù)公告完成認(rèn)購(gòu)4.32%中奧到家新股。并與原股東簽訂買賣協(xié)議，Central Oscar出售81，452，650股中奧股份，相當(dāng)于已發(fā)行股本的9.53%；Decision Holdings出售41，190，650股中奧股份，相當(dāng)于已發(fā)行股本的4.82%。截至目前第一階段及第二階段交易已經(jīng)全部完成，綠城服務(wù)持有中奧到家18.57%的股權(quán)，成為公司第二大股東。

　　有意思的是，綠城服務(wù)此次交易的對(duì)手方之一Decision Holdings，由上海恒璣資產(chǎn)管理中心全資擁有，其一般合伙人為易德臻。易德臻由上海譽(yù)鉑投資管理有限公司管理，該公司為巨派投資間接全資附屬公司。2020年3月財(cái)報(bào)顯示，巨派投資最大股東為易居，持有普通股約21.7 %。交易完成之后，Decision Holdings持股比例由6.6%下降至1.78%。

　　易居最早在中奧到家上市前幾個(gè)月（2015年2月）戰(zhàn)略入股，代價(jià)1200萬美元（約9300萬港元）。按照上述兩筆協(xié)議的1.8港元/股價(jià)格計(jì)算，易居投資5年退出收回成本7414.3港元，再加上剩余1.78%股權(quán)市值1780萬港元，這筆投資堪堪保本。

　　易居退出保本，新進(jìn)的綠城服務(wù)已經(jīng)浮虧。1.8港元/股的交易價(jià)格較交易前一日股價(jià)1.12港元高出不少。合作公告發(fā)布后，6月24、25日中奧到家股價(jià)漲56%，此后攀升至1.88港元/股后走低。截止發(fā)稿公司股價(jià)收于1.17港元/股，綠城服務(wù)入股浮虧35%。

　　不過對(duì)于中奧到家來說，綠城服務(wù)的到來或許會(huì)帶來新進(jìn)展。雙方合作將設(shè)立合資公司，中奧及綠城分別持股30%、70%。根據(jù)合作協(xié)議，雙方進(jìn)一步協(xié)定（i）對(duì)于綠城因不承接的任何物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，綠城同意優(yōu)先向中奧推薦；（ii）自合作協(xié)議日期起計(jì)六年內(nèi)，綠城將優(yōu)先考慮中奧承接綠城的外包業(yè)務(wù)，例如提供清潔、保安、保養(yǎng)及電梯維護(hù)服務(wù)。（iii）自2021年7月1日起，綠城及公司或其聯(lián)屬公司須訂立相關(guān)物業(yè)服務(wù)協(xié)議，以委聘本公司及╱或其聯(lián)屬公司提供上述物業(yè)服務(wù)，相關(guān)業(yè)務(wù)服務(wù)每年的營(yíng)業(yè)額不少于3億元及自合作的第三年起每年遞增2億元。

　　協(xié)議中具有實(shí)質(zhì)約束性條款將在2021年7月之后才能生效，中奧到家未來走勢(shì)仍需關(guān)注。