新浪財經(jīng)房產(chǎn)|大眼樓管 青檸

　　一紙罰單，和記黃埔地產(chǎn)（成都）因為捂盤火了，前東家長實集團(tuán)和現(xiàn)東家禹洲集團(tuán)一時之間成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　9月23日，成都市高新區(qū)財政金融局發(fā)文：因和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司存在捂地、捂盤不良行為，經(jīng)研究，禁止高新區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)向和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司及其項目公司提供新增融資、貸款，禁止高新區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)向和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司進(jìn)行重大資產(chǎn)重組提供幫助。

　　此次涉及的樓盤為長實集團(tuán)2004年拿下的成都高新區(qū)的南城都匯項目。雖然長達(dá)10余年的捂盤行徑是出自長實集團(tuán)之手，但其搶先一步、在7月便把和記黃埔地產(chǎn)（成都）轉(zhuǎn)手給了禹洲集團(tuán)和成都瑞卓置業(yè)，兩家各自持股50%。

　　不過，由于成都市高新區(qū)財政金融局只限制了高新區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)，該項目受到的影響并不大。

　　長實集團(tuán)7月作價78億港幣出售了南城都匯項目等，而據(jù)媒體報道，目前該項目還剩余約100萬㎡待開發(fā)，約6750套房源。以此推算，樓面價最高不超6866元/平方米，而該項目所處成都繁華地段，周邊住宅平均售價已在20000元以上。并且該項目已屬于“半成品”，成本投入相對不會太多，禹洲集團(tuán)也表示爭取盡快入市。若今年可以成功入市，無疑為其今年的 “決勝千億”目標(biāo)助益不少。

　　全國化布局推進(jìn)中，禹洲對西南區(qū)域寄予重望。

　　此次出手拿下和記黃埔地產(chǎn)（成都），是禹洲集團(tuán)入駐成都后的第三個項目。

　　禹洲集團(tuán)一直堅持深耕長三角區(qū)域，對西南區(qū)域布局其實比較晚，2019年5月禹洲以18400元/平方米的樓面地價、134.39%的超高溢價率拿下成都第一塊地。根據(jù)公司管理層多次的表態(tài)，在未來禹洲的戰(zhàn)略布局中，西南區(qū)域會是非常重要的一個區(qū)域。

　　截至2020年6月末，禹洲集團(tuán)的土地儲備可供銷售建面為2024萬平方米，其中長三角區(qū)域占比45.2%，環(huán)渤海區(qū)域21.5%，海西經(jīng)濟(jì)區(qū)占比16.3%，華中區(qū)域7.3%，大灣區(qū)6.4%，西南區(qū)域僅3.3%。目前的西南區(qū)域占比依然較小。

　　2020年6月末，禹洲集團(tuán)在成都設(shè)立了西南區(qū)域公司。據(jù)報道，在今年7月，禹洲集團(tuán)西南區(qū)域成都公司從營銷、設(shè)計、到項目操盤等多個板塊都經(jīng)歷了人事變動，集團(tuán)從合肥等其他分公司抽調(diào)了不少人員加入西南區(qū)域公司，并且西南區(qū)域公司與成都分公司管理層存在不少重疊。據(jù)報道，此番人事變動導(dǎo)致成都公司內(nèi)部人心動蕩。而大量其他區(qū)域人員的加入會否 “水土不服”？

　　此外，長實在出售和記黃埔地產(chǎn)（成都）前，卻并沒有知會和記黃埔地產(chǎn)（成都）員工，甚至將員工打包一起轉(zhuǎn)手給接盤方。而禹洲集團(tuán)顯然也沒有事先做好員工安置工作，由此引發(fā)了原和記黃埔地產(chǎn)（成都）公司員工的聯(lián)名維權(quán)。據(jù)報道，此次維權(quán)的最終處理是：和記黃埔成都公司仍然存在，目前和記成都公司的香港同事可以選擇回香港或調(diào)去其它城市公司工作，而和記成都公司的本地員工仍屬于和黃成都公司。

　　此前和記黃埔地產(chǎn)（成都）的員工維權(quán)及老員工的留任，會否在內(nèi)部埋下矛盾，如此種種令禹洲在西南開局頗顯不利。

　　值得注意的是，禹洲集團(tuán)自2019年5月在成都拿下第一塊地以來，目前還未有項目開盤。一般房企在拿地后建設(shè)半年到1年時間，達(dá)到一定程度，便會快速開盤以回籠資金。雖然今年1-4月因為疫情施工受到較大影響，但將近1年半還未能預(yù)售，對講求快周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)來說，效率屬實不算高。

　　低權(quán)益比規(guī)模擴(kuò)張，拿地成本快速上升，盈利大打折扣。

　　雖然上述和記黃埔地產(chǎn)（成都）項目的盈利空間相對可觀，但禹洲集團(tuán)在該項目的權(quán)益比只有50%。這也再次顯示了禹洲全國化推進(jìn)中最受詬病的“權(quán)益比低”問題。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年禹洲集團(tuán)的銷售權(quán)益比為59.58%，今年上半年略有上升為61.80%，但總體權(quán)益比例還是較低，影響盈利能力。2020年上半年，禹洲集團(tuán)的少數(shù)股東損益/凈利潤達(dá)到34.24%，少數(shù)股東損益已經(jīng)占到了歸母凈利的5成多。

　　wind數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，禹洲集團(tuán)的凈利率降為10.95%，較2019年同期的16.32%下降了近6個百分點(diǎn)。而ROE則由2019年上半年的8.32%進(jìn)一步下降至4.44%，盈利水平較差。

　　而除了權(quán)益比低之外，禹洲集團(tuán)的拿地成本上升較快令毛利率承壓也是盈利能力下降的主要原因。今年上半年，公司的平均樓面成本為6642元/平方米，而2017年-2019年分別為5697元、4812元和6074元。近年來公司毛利率連續(xù)下滑，上半年降至23.39%。

　　禹洲集團(tuán)近年來不少拿地都伴有超高溢價率，項目盈利空間堪憂。涉及項目可查看此前“大眼樓管高溢價拿地系列策劃-禹洲集團(tuán)篇”。

　　樓盤可以賣的好只是第一步，對企業(yè)來說，更重要的是結(jié)算到自己兜里的利潤。規(guī)模與盈利的平衡還需努力。

　　并表比例太低減弱了報表透明度，財務(wù)“水分”可能性加大。

　　而權(quán)益比低除了影響盈利外，也有不少“好處”。眾所周知，房企作為高負(fù)債行業(yè)，出于融資、估值等考量，對財務(wù)報表的“美化”幾乎必不可少。而并表比例低的話，可操作的空間會更大，大大增加了財務(wù)的不透明性。

　　2020年上半年，禹洲集團(tuán)對合營、聯(lián)營的投資分別為36.75億元、45.85億元，合計占非流動資產(chǎn)總額的31.34%，占總資產(chǎn)的4.92%。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年之后，禹洲集團(tuán)的少數(shù)股東權(quán)益增長明顯加快，2020年上半年，公司的少數(shù)股東權(quán)益/股東權(quán)益為25.91%，需警惕“明股實債”的存在以隱藏真實負(fù)債水平。

　　截至2020年6月末，禹洲集團(tuán)的負(fù)債總額1367.47億元，有息負(fù)債合計640.28億元（計息銀行貸款+優(yōu)先票據(jù)+債券），其中短期有息負(fù)債222.5億元，而當(dāng)期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物+受限制貨幣資金合計372.54億元，現(xiàn)金短債比為1.67倍。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，禹洲集團(tuán)近幾年凈負(fù)債率持續(xù)走高，截至2020年上半年，達(dá)到93.78%，距離監(jiān)管給出的“凈負(fù)債率不超100%”紅線非常接近。這是在公司大量的合作開發(fā)、權(quán)益比只有五六成，并表比例較低的情況下。