近來，物業并購市場火熱。

　　10月14日，碧桂園服務公告擬收購滿國康潔70%股權，最高代價不多于24.5億元。若截止2027年12月31日，碧桂園服務環衛板塊未在國內外證券交易所上市的，則需一年內再收購滿國康潔的29.01%股權，收購對價不高于45億元。

　　此前10月13日，非住宅物業股新大正也發布了上市后首筆并購公告，與四川同力德、陳勇簽訂《關于四川民興物業管理有限公司之股權轉讓協議》，以現金9700萬元收購民興物業100%股權。12日，藍光嘉寶服務公告擬2.13億元收購上海益鎮物業及上海華欣物業兩家物業公司。11日，和泓服務公告擬1500萬元收購貴州星際物業。

　　連續發布的交易動態意味著2020年物業并購進入下半場。不完全統計，截至目前9-10月發生的并購交易金額達35.4億元，相當于1-8月并購總額的83%。若加上聆訊后的世茂服務、合景悠活，9-10月物業股公布的并購信息涉及金額共43.2億元，超過了前8個月總和。其中，世茂服務、奧園健康、碧桂園服務分別以6億元、6.9億元、24.5億元大額并購表現活躍。

　　根據中物協數據，2020年1-8月物管類標的并購事件涉及金額為22.7億元，加上增值服務類標的等并購總金額為42.8億元（數據包括融創服務）。9-10月物管類標的并購交易雖多，但涉及總金額只有5.5億元，相當于1-8月同類并購的24%。

　　碧桂園服務兩次跨界  暴露環衛業務上市野心

　　上半年，碧桂園服務發行可換股債券后現金及現金等價物為99.3億元，相當于上半年利潤的7.6倍，高居30家物業股之首。

　　手握重金的碧桂園服務在2020年7月以15.12億元對價并購了城市縱橫100%股權，接著10月14日再次大手筆以不高于24.5億元對價，收購滿國康潔70%股權。兩筆并購交易對價合計高達40億元。

　　資料顯示，城市縱橫成立于2010年，主要業務為城市樓宇電梯海報媒體的開發、運營和廣告發布服務。2019年經審核資產凈值為1.9億元，除稅后凈利潤為9785萬元；滿國康潔成立于2015年，從事城鄉環境衛生一體化管理運營服務。2019年末的經審核合并凈資產價值約為9.05億元，除稅后凈利潤1.91億元。

　　兩家標的公司在收購時雖然都業績承諾，但值得關注的是，上述兩樁交易都不是出于做大管理面積的同業并購。且滿國康潔要求截至2027年12月31日，如買方環衛板塊未在國內外證券交易所上市的，則買方于一年內（如各方協商一致，可提前實施）收購第四賣方所持有的滿國康潔29.01%股權。收購賣方剩余股份的對價不高于45億元。這暴露了碧桂園服務在多元化業務上的野心。

　　Wind數據顯示，碧桂園服務2019年營業收入96.5億元，其中物業管理服務收入占比66%、非業主增值服務15%、供熱服務10%、社區增值服務9%。

　　新大正業績增速放緩  跳出原有業務邏輯加入并購

　　新大正首單并購對應市盈率為3.1倍，相對于凈資產增值16.7%。對價雖然不高，但接近上億的交易金額還是有不小的壓力。

　　新大正公告表示擬從原募投項目“停車場改造及投資建設”中調出募集資金9700萬元，用于收購四川民興物業管理有限公司100%股權。截至2020年6月，新大正尚未使用的募集資金余額為3.6億元，占上市募資總額的83%。其中大部分閑置資金購買了保本型銀行理財產品。

　　此次變更募資用途，也反映出新大正業務邏輯的變化。新大正坦言，因為項目立項時間較早，根據當時的市場情況和發展前景確定的實施方案，而近三年來物業行業伴隨著我國城市經濟的快速發展飛速成長，公司作為領先行業的公建物業企業，需要跳出原有的業務邏輯，通過市場拓展、收并購合作等方式加速全國化、規模化進程。

　　作為一家獨立第三方物管，新大正上半年營業收入增15.8%、凈利潤增13.43%，業績增速低于行業平均。且近三年凈利潤增速放緩明顯，從2017年的158%放緩至2019年的19%。急需全國化擴張拉動業績。中信建投認為并購有利于新大正川渝優勢的強化，以民興物業2020年前三季度實現的1.7億營收和1900萬凈利潤計算，將對公司全年營收和歸母凈利分別形成約17%和15%的增幅。

　　世茂服務、合景悠活匆忙做大體量   市場反應不一

　　近期世茂服務、合景悠活兩家體量較大的物管公司先后通過聆訊，引起市場關注。在聆訊后更新的資料中，這兩家在今年下半年發生了不少并購交易。

　　世茂服務下半年并購北京冠城及浙大新宇，對價分別為1.3億元、6.1億元，合計7.1億元。合景悠活則在8-9月頻繁并購了5家物業管理公司，5家公司總對價僅6737萬元。

　　其實，世茂服務一直以來的的管理面積儲備不高，上市前走低價擴張路線。此次并購餐飲類增值業務，提升業績無可厚非。合景悠活并購是為擴充項目組合，減少對合景泰富集團的依賴。兩家公司均在為上市后首份財報的靚化未雨綢繆。

　　不過從市場反應來看，物管公司并購利好對股價刺激有限。新大正釋放首單并購后股價當天（14日）漲4.2%、和泓服務漲3.7%、藍光嘉寶服務漲5%，碧桂園服務跌0.9%、建業新生活跌3.8%。實際上，物業股經過了上半年的股價暴增，8月份開始股價齊齊下跌。有媒體統計，藍光嘉寶服務2020年截至目前已經并購了13家物業公司，耗資高達5.3億元，但年初至今（10月15日收盤）公司股價跌15.9%。