10月12日，新力控股公告其將于10月19日發(fā)行本金總額為2.5億美元的一年期票據(jù)。票據(jù)發(fā)售價(jià)將為票據(jù)本金額的99.445%，加上按年利率9.50厘計(jì)息后，實(shí)際融資成本達(dá)到10.055%，融資目的為借新還舊及補(bǔ)充一般營(yíng)運(yùn)資金。

　　海外寬松的資金環(huán)境并未改善新力的融資成本，今年來(lái)發(fā)行的三期美元債實(shí)際成本均超過(guò)10%。資金對(duì)于房企信用風(fēng)險(xiǎn)的差別化利率處理十分明顯，作為快速成長(zhǎng)的準(zhǔn)千億黑馬，高融資成本下，新力差在哪里？

今年3次發(fā)行美元債 實(shí)際成本均超10%

　　算上此次一年期美元票據(jù)，今年以來(lái)新力控股公告發(fā)行了3期美元債，總額度達(dá)到7.4億美元，約合人民幣50億元左右。三次美元債期限較短，但融資成本不低，且實(shí)際發(fā)行價(jià)均大幅低于本金額，以3月為例，實(shí)際票據(jù)發(fā)售價(jià)將為票據(jù)本金額的98.641%，加上按年利率11.75厘計(jì)息后，實(shí)際1年期的融資成本達(dá)到13.109%的高水平。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在今年以來(lái)的幾個(gè)月中，房企海外發(fā)行美元債的平均成本在6%左右，在境內(nèi)發(fā)行債券的平均成本在4%左右。9月單月融資成本5.53%，其中境內(nèi)融資成本4.84%，是2020年以來(lái)單月境內(nèi)融資成本最低值。

　　全球流動(dòng)性放松對(duì)于海外債券市場(chǎng)的影響較為明顯，整體融資成本也呈現(xiàn)趨勢(shì)性下降的態(tài)勢(shì)。在這種情況下，新力控股的融資成本盡管有所下降，但下降幅度有限，依然是內(nèi)房企中融資成本最高的公司之一。

存明股實(shí)債嫌疑 有短期償債壓力

　　盡管凈負(fù)債率“突然”大幅降低，但新力控股融資成本并沒(méi)有明顯改善，可見(jiàn)賬面數(shù)據(jù)可以用來(lái)應(yīng)對(duì)境內(nèi)部分融資的硬性條件，但對(duì)于更為市場(chǎng)化的海外資金來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)硬實(shí)力才是根本。

　　對(duì)于凈負(fù)債率來(lái)說(shuō)，新力控股作為創(chuàng)業(yè)史僅10年黑馬，有著高企的杠桿率是符合正常商業(yè)邏輯的。2016-2018年，新力控股的凈負(fù)債率分別達(dá)到300%、205%、285%的高水平。而在2019年新力控股的凈負(fù)債率驟降至67%，今年上半年進(jìn)一步降低至66.2%，這其中的主要原因則主要包括3點(diǎn)：

　　其一，2019年的成功上市融資近20億元，增厚了歸母股東權(quán)益；

　　其二，趕在上市前，不少持股比例為49%、50%的合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司的投資額由2018年的45.74億元，增長(zhǎng)至2019年的132.25億元，翻了近2倍，增厚了股東權(quán)益；

　　其三，少數(shù)股東權(quán)益也由2018年的8.17億元增長(zhǎng)7倍多至2019年的67.29億元。少數(shù)股東權(quán)益直追歸母公東權(quán)益，而上半年的少數(shù)股東收益僅為歸母收益的6%，存在“明股實(shí)債”的嫌疑。

　　在擴(kuò)充少數(shù)股權(quán)的同時(shí)，合聯(lián)營(yíng)投資也在增大，一進(jìn)一出之間，債務(wù)規(guī)模并未增長(zhǎng)。2018年新力控股的有息負(fù)債為221.03億元，2019年則為284.31億元，僅增長(zhǎng)28.6%。

　　但截止今年上半年，新力控股擔(dān)保的債務(wù)規(guī)模由2018年的168.26億元增長(zhǎng)至2020年的255.64億元。盡管賬面凈負(fù)債率降低至100%以內(nèi)，但債務(wù)擔(dān)保的快速增長(zhǎng)或能側(cè)面反映，新力控股的表外債務(wù)也在快速增長(zhǎng)。

　　此外，新力控股短期126.69億元的債務(wù)，則由132.43億元的賬面貨幣資金覆蓋，而公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率仍達(dá)到76.2%。盡管僅踩了1條紅線，但新力控股的凈負(fù)債率的背后短期償債壓力不小，且有“明股實(shí)債”的可能。

銷(xiāo)售和盈利是解決新力融資成本高的關(guān)鍵

　　公告數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月，新力的全口徑銷(xiāo)售金額為734.2億元，其中9月份錄得120億元。這相對(duì)于1100億元左右銷(xiāo)售目標(biāo)來(lái)說(shuō)，還差400億元左右的任務(wù)，在剩下的三個(gè)月時(shí)間內(nèi)，面臨著三道紅線壓力以及同行激烈競(jìng)爭(zhēng)的局面，新力完成千億目標(biāo)仍需存在不確定性。

　　上半年，新力經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額僅為19.8億元，事實(shí)上，自2016年以來(lái)新力的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額合計(jì)為流出87.19億元，糟糕的現(xiàn)金流表現(xiàn)或也是新力控股融資成本居高不下的原因之一。

　　此外，新力控股作為規(guī)模黑馬，盈利能力較差也限制了其內(nèi)生改善的空間。近幾年銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率僅為5%-10%之間波動(dòng)，盡管有提升的趨勢(shì)，但仍處在行業(yè)中下游水平。反映企業(yè)最終盈利能力的ROE波動(dòng)較大，而投入資本回報(bào)率的RIOC僅在3%以下的水平。

　　新力還需從提成拿地綜合競(jìng)爭(zhēng)力、產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)績(jī)效等方面提升盈利能力及現(xiàn)金流狀況，才能從根本上站穩(wěn)千億規(guī)模后的穩(wěn)健發(fā)展道路。