近日，渝開發披露公告，宣布與經開區征地中心簽訂協議，后者擬團購公司開發建設的渝開發南樾天宸 A69/01項目物業。

　　預計最高銷售收入超過10億元，經測算目前可形成歸屬上市公司的凈利潤約3億元，這對于銷售下滑的渝開發來說無疑是一個重大利好。不過值得注意的是，該協議僅為預約合同，而非預售合同，仍存在重大不確定性。

　　今年上半年，渝開發銷售收入下滑了近30%。受結轉收入下滑的影響，業績也在大幅下滑。前三季度實現營業收入1.44億元，同比減少27.93%；扣非凈利潤則為-565.09萬元，同比下滑220.76%。

　　渝開發獲10億元團購大單 經測算可形成凈利潤約3億元

　　近日，渝開發公告披露，重慶經濟技術開發區征地服務中心（以下簡稱“經開區征地中心”）擬與公司簽訂《渝開發“南樾天宸”住宅房屋購買框架協議》，團購公司開發建設的渝開發南樾天宸 A69/01項目物業用于定向商品房使用。

　　最高銷售收入超過10億元人民幣，經測算目前可形成歸屬上市公司的凈利潤約3億元（1-9號樓）。這對于前三季度扣非后虧損的渝開發來說無疑是重大利好，不過該協議屬于預約合同，而非預售合同，仍存在重大不確定性。

　　渝開發南樾天宸A69/01項目位于茶園-鹿角組團A標準分區A69/01 地塊，地塊總占地面積約6萬㎡。

　　根據協議，團購物業為該地塊全部高層建筑，規劃建設10棟，其中1-9號樓擬售建筑面積約11.3 萬㎡ ；由于產品類型及甲方需求原因10號樓（擬售建筑面積約1.93萬㎡）銷售具有不確定性。

　　團購的房屋按照建筑面積計價，1至9號樓建筑面積單價為 11100元/㎡， 10號樓若達到銷售條件，根據產品類型調整情況再確定按建筑面積單價10000元/㎡或11100 元/㎡計價。

　　購房款采用分期支付，雙方確定的一期交房時間確定為2022年6月30日前，二期交房時間確定為2023年6月30日前。

　　渝開發三季度扣非后虧損563.29萬 現金不足以覆蓋短債

　　渝開發前三季度扣非后呈虧損狀態，凈利潤主要來自股權轉讓收益。

　　報告期內，轉讓了祈年公司51%股權，確認非流動資產處置收益4714.03萬元，此外因為受估值模型變化及新冠肺炎疫情、股市波動等造成交易性金融資產公允價值下降，同比減少非經常性損益1534萬元。綜合來看，前三季度非經常性損益為3163.82萬元。

　　如果扣除非經常性損益，渝開發前三季度虧損565.09萬元，上年同期為盈利467.96萬元，同比下滑了220.76%。虧損主要來自三季度，上半年扣非虧損1.8萬元，三季度則虧損563.29萬元。

　　渝開發在業績預告中披露，扣非凈利潤下滑是由于期內房地產項目結轉收入下滑所致。目前房地產業務收入占比為56%，占比接近14%的租賃和商業服務業務收入上半年下滑了近70%，石黃隧道經營權收入也下滑0.16%。

　　前三季渝開發現金流也在大幅流出。銷售商品收到的現金為3.8億元，同比減少34%。購買商品、接受勞務支付的現金則大幅增長600.79%至17.66億元，由此導致經營活動現金流凈流出15.23億元，這也是渝開發2016年以來首次出現凈流出。主要是由于年初在重慶北碚區拿地所致。

　　目前渝開發資產負債率為51.5%，較2019年底增加8.95個百分點。

　　截至上半年，渝開發融資余額為23.32億元，融資利率最高為5.225%，最低為3.95%，一年內到期的融資規模為14.52億元，而賬面現金為10.19億元，不足以覆蓋短債。

　　上半年銷售收入下滑近30% 拿地樓面價接近周邊售價50%

　　渝開發是一家小型房企，開發項目主要集中在重慶市區域內，截至上半年，公司剩余可開發項目計容建筑面積108.2萬㎡，其中權益剩余可開發項目計容建筑面積僅為78.23萬㎡。

　　上半年在疫情下，重慶房地產市場萎縮嚴重，量價全面下跌。根據重慶市統計局公開數據，截至6月底，重慶市商品房施工面積2.44億平方米，同比下降2.8%，其中住宅施工面積1.62億平方米，下降1.2%。商品房銷售面積2728.33 萬平方米，同比下降13.3%，其中住宅銷售面積2110.77萬平方米，下降21.5%。商品房銷售額 2155.48億元，同比下降17.7%，其中住宅銷售額1787.65億元，下降21.5%。

　　作為小房企，渝開發銷售受到嚴重影響。公司未披露季度銷售數據，根據半年報，上半年主要銷售了三個項目——山與城、格萊美城以及星河one項目，簽約收入總金額為1.48億元，相比上年同期，下滑了近30%。公司整體銷售毛利率則較去年底下滑19.6%個百分點至23.01%。

　　一月份疫情前，渝開發斥資14.73億元獲取了重慶北碚區蔡家組團兩宗土地（可建計容面積共22.99萬㎡），結束了多年未拿地的歷史。

　　其中8.01億元獲得的居住用地，樓面價為6378元每平方米；以6.72億元獲得的地塊樓面價6437元每平方米。目前鄰近地區融創溪山春曉及美好名流印象在安居客和房天下網站上，報價在13000左右，渝開發樓面價占到目前售價的接近50%。從樓面價及周邊售價來看，該項目盈利空間受限。