新浪財經房產|大眼樓管 王永

　　10月21日，大發地產發布公告，稱公司額外發行的1.3億美元優先票據于聯交所上市。這筆優先票據到期日為2022年7月30日，票面利率為12.375%。

　　2019年以來，公司發行的海外債利率就居高不下，最低為11.5%。較高的融資成本帶來大量的利息支出，上半年利息總額高達6.63億元，超過2019年凈利潤。

　　截至上半年，公司109.65億元有息負債中，銀行貸款僅占35%。一年內（或按要求）償還的有息負債金額為48.71億元，而公司賬面現金為28.26億元，現金不足以覆蓋短債。

　　大發地產海外發債利率高達12.375% 現金不足以覆蓋短債

　　根據Wind數據統計，下半年以來，內地房企發行海外債的票面利率中位數為7.25%，大發地產融資利率遠超中位數。

　　從2019年以來大發地產融資成本就居高不下，2019年到現在總共發行過五次優先票據，票面利率最高達到13.5%，最低為11.5%。所得款項主要用于現有債務再融資。

　　根據Wind數據，截至2020年6月30日，大發地產資產負債率為78.51%，凈負債率為112.8%。有息負債總額約為109.65億元，較2019年底增加18.72億元。上半年其財務費用為9571萬元，資本化利息為5.68億元，二者加起來達到6.63億元，超過公司2019年凈利潤。

　　一年內（或按要求）償還的有息負債金額為48.71億元，較2019年底增加15.51億元，而公司賬面現金為28.26億元，現金不足以覆蓋短債。

　　上半年大發地產營業收入34.72億元，同比下滑12.63%；凈利潤為1.41億元，同比下滑55.29%。其中占收入99%的銷售物業確認收益由上年同期39.44億元下滑至34.36億元，下滑12.9%。公司解釋稱原因為：一，新冠疫情的爆發一定程度上影響了向客戶交付物業；二，上半年交付的位于嘉興及湖州的售價較低的項目建筑面積較大。

　　上半年公司毛利率由去年全年的22.93%下滑至20.12%；凈利率則由8.12%下滑至5.03%。

　　從現金流來看，上半年大發地產出現了2018年以來首次經營活動現金流的凈流出，流出金額達到38.48億元，融資活動則流入31.83億元。

　　權益占比低 不斷拿地推高平均成本

　　大發地產總部位于上海，業務主要位于長三角區域。在克而瑞上半年全口徑銷售額排行榜上，大發地產位列第87名。

　　上半年，大發地產連同合營及聯營企業錄得合同銷售金額約112.08億元，同比增長57.6%。累計合同建筑面積80.08萬平方米，增長35.9%。

　　不能忽視的是，伴隨上半年銷售額的快速增長，權益占比迅速降低。根據克而瑞榜單數據，2020年上半年大發地產權益銷售金額為66.6億元，權益占比為59.46%。比2019年的67%減少超過7個百分點。

　　上半年公司銷售主要位于溫州、寧波、杭州、合肥、常州等二三線城市，其中溫州、寧波、杭州三個城市加起來占到銷售額的52%。確認的銷售收益同樣主要來自舟山、嘉興、溫州等長三角城市。平均售價13996元每平方米，比去年的13550元每平方米增加446元。

　　大發地產土地儲備一直不算充裕，2019年擁有土地儲備500萬平方米，按照當年155萬平方米的銷售面積估算，僅夠開發兩三年。 2019年公司新增土儲270萬平方米，今年上半年再度增加190萬平方米土儲。

　　不斷拿地，逐漸推高了公司的土儲成本，上半年新增土儲平均成本為5974元每平方米，比2019年增長近12%。2019年公司全部土儲的平均地價為4460元，今年上半年則增至4890元，約占當期售價的35%。

　　從上半年新增土儲來看，光溫州就占到31%。業務過度集中于長三角二三線城市，在一定程度上制約了大發地產的發展，公司近年來也開始向成渝地區拓展，上半年成都新增土儲占到21%。

　　自身規模較小的大發地產，目前既面臨不斷補充土儲帶來的資金需求，又面臨融資壓力。截至上半年，公司109.65億元有息負債中，低息的銀行貸款僅占35%，發行的海外債票面利率則高達11%以上。在監管“三條紅線”出臺后，公司高速擴張的計劃可能要放緩了。