新浪財(cái)經(jīng)房產(chǎn)|大眼樓管 小飛鼠

　　房地產(chǎn)行業(yè)具有杠桿運(yùn)營(yíng)模式以及融資環(huán)境不確定的特點(diǎn)，面對(duì)市場(chǎng)融資收緊，負(fù)債及融資流動(dòng)性管理就愈發(fā)重要。去化能力又是解決一切問(wèn)題的基礎(chǔ)，然而深陷流動(dòng)性危機(jī)的泰禾集團(tuán)卻因疫情雪上加霜。

　　高端項(xiàng)目拖累推盤(pán)進(jìn)度 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流出15億

　　受新冠疫情和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目排期影響，公司僅有零星項(xiàng)目交付結(jié)轉(zhuǎn)收入，所以營(yíng)收下滑嚴(yán)重。根據(jù)三季報(bào)，公司2020年Q3的營(yíng)業(yè)收入為3.44億元，同比下降86.75%，歸母凈利潤(rùn)為-3.91億元，同比下降193.01%。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)仍是公司收入的最主要來(lái)源，由于當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目拿地成本較高，導(dǎo)致盈利能力下降，2019年1-9月的毛利率為15.82%，相比去年同期下降了近一半。

　　泰禾集團(tuán)主要從事住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，深耕核心一線城市、全面布局二線城市，選擇性進(jìn)入核心城市及城市群，布局在經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)。

　　泰禾集團(tuán)更是建立起以“院子系”為代表的高端產(chǎn)品住宅，此外還陸續(xù)推出“大院系”“府系”和“園系”等多條差異化產(chǎn)品線，已形成了集住宅、高檔公寓、甲級(jí)辦公和城市綜合體等業(yè)態(tài)的更為完整的產(chǎn)品體系。

　　然而泰禾引以為傲的高端住宅和商業(yè)項(xiàng)目卻成為了公司的拖累，由于高端項(xiàng)目占比較高且去化難度較大，疊加公司流動(dòng)性緊張、行業(yè)調(diào)控政策以及疫情影響，公司的推盤(pán)速度放緩，面臨著較大的去化壓力，更是出現(xiàn)項(xiàng)目停工，購(gòu)房者收不到房等傳聞。

　　預(yù)售制下房企嚴(yán)重依賴購(gòu)房者的預(yù)付款，當(dāng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流持續(xù)無(wú)法凈流入時(shí)，流動(dòng)性緊張或會(huì)引發(fā)一系列危機(jī)。2020年1-9月，公司的銷(xiāo)售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為79.01億元，僅為去年同期的19.61%，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量金額為-15.32億元。除此之外，公司的投資活動(dòng)現(xiàn)金流和融資活動(dòng)現(xiàn)金流分別凈流出4.44億元和68.69億元。

　　“三條紅線”全中 非標(biāo)融資占比高拉高融資成本

　　以“三條紅線”作為標(biāo)準(zhǔn)，泰禾集團(tuán)的剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為81.95%；凈負(fù)債率為280%，現(xiàn)金短債比僅0.05。三條紅線全踩，降杠桿刻不容緩。從負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)看，公司的短期負(fù)債為長(zhǎng)期負(fù)債的6.85倍，短期償債壓力較大。

　　截至2020年9月30日，公司的短期有息負(fù)債合計(jì)730.43億元，貨幣資金為35.87億元，資金缺口為694.56億元，考慮受限資金的話，缺口更大。

　　融資結(jié)構(gòu)受企業(yè)資質(zhì)、土地質(zhì)量和綜合融資能力的影響，一般來(lái)說(shuō)，對(duì)銀行信貸依賴度高的企業(yè)融資能力更強(qiáng)，對(duì)非標(biāo)依賴度高的企業(yè)融資能力較弱。截至2020年6月30日，公司的銀行貸款、債券、非銀行類(lèi)貸款的融資余額分別為166.19億元、216.15億元和578.16億元，占比分別為17.3%、22.5%和60.19%，融資成本較大的非銀行類(lèi)貸款占到6成，且期限結(jié)構(gòu)主要在1年以內(nèi)，非銀行類(lèi)貸款平均融資成本為10.65%，拉高了公司的整體融資成本。2020年1-9月，公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用為9.38億元，同比增長(zhǎng)46.91%。

　　地產(chǎn)整體環(huán)境下滑，公司的融資能力進(jìn)一步受挫，疊加去化能力的下滑，公司面對(duì)高昂的債務(wù)相繼出現(xiàn)違約。公司經(jīng)多方努力籌資，至10月23日，未能完成17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01、18泰禾 02、H7泰禾02本息的兌付。截至2020年9月30日，公司已到期未歸還借款金額為459.05億元，截至三季報(bào)披露日，公司已到期未歸還借款金額為487.10億元，尚未支付的利息為64.76億元。

　　控股股東被動(dòng)減持 能否抓住萬(wàn)科這一救命稻草？

　　截至2020年9月24日，泰禾投資及其一致行動(dòng)人合計(jì)持有公司股份數(shù)為1560344844股，占公司總股本的62.69%，已全部被司法凍結(jié)及輪候凍結(jié)。截至10月24日，泰禾投資已合計(jì)被動(dòng)減持22416941股，占公司總股本0.90%。泰禾投資及其一致行動(dòng)人可能存在其他被法院判定強(qiáng)制執(zhí)行被動(dòng)減持股份的風(fēng)險(xiǎn)。

　　泰禾集團(tuán)運(yùn)用高杠桿在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速成長(zhǎng)，在市場(chǎng)上行的時(shí)候高杠桿奏效，然而若市場(chǎng)向下往往會(huì)讓高杠桿企業(yè)措手不及。面對(duì)接二連三的債務(wù)違約，公司的當(dāng)務(wù)之急是降負(fù)債，增加去化能力，盤(pán)活資產(chǎn)。

　　與此同時(shí)，公司積極引入戰(zhàn)略投資者。2020年7月30日，公司控股股東泰禾投資、公司實(shí)際控制人黃其森先生與海南萬(wàn)益管理服務(wù)有限公司簽署了《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，泰禾投資擬將其持有公司的19.9%股份轉(zhuǎn)讓給海南萬(wàn)益。海南萬(wàn)益為萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司的全資子公司，此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓有助于優(yōu)化公司股權(quán)結(jié)構(gòu)，有助于幫助公司不斷完善公司治理，同時(shí)還有助于推動(dòng)公司目前進(jìn)行的債務(wù)重組工作，盤(pán)活存量資產(chǎn)，維持正常經(jīng)營(yíng)，從而幫助實(shí)現(xiàn)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值，維護(hù)公司及股東利益。

　　然而萬(wàn)科當(dāng)然不會(huì)無(wú)條件接盤(pán)，轉(zhuǎn)讓協(xié)議中規(guī)定目標(biāo)公司需要先與債權(quán)人達(dá)成一致的債務(wù)重組方案，未出現(xiàn)糾紛、爭(zhēng)議或潛在糾紛、爭(zhēng)議，甲方、丙方及目標(biāo)公司不存在被任何有權(quán)機(jī)關(guān)（包括但不限于證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)等）進(jìn)行處罰、采取監(jiān)管措施或調(diào)查等情形。

　　然而這對(duì)于泰禾集團(tuán)來(lái)說(shuō)并不容易，在最新進(jìn)展中泰禾投資和海南萬(wàn)益表示，約定的條件尚未全部滿足，包括但不限于公司與債權(quán)人的債務(wù)重組方案仍在繼續(xù)協(xié)商，部分債權(quán)人還需要時(shí)間完成內(nèi)部審批等。海南萬(wàn)益目前無(wú)意單方面終止上述協(xié)議。所以最終能否抓住萬(wàn)科這一救命稻草還是未知數(shù)。