新浪財經房產|大眼樓管 青檸

　　近日，據一合肥網友爆料，新城在合肥市長豐縣一樓盤一月降價30萬。爆料圖顯示，不少業主在“新城-悅雋九里”售樓處門口拉起了橫幅“維權”。

　　雖然不管是炒房客還是剛需族，在入場之后勢必都要承擔一定的市場價格風險。但新城控股近兩年銷售均價的持續下滑是不爭的事實。

　　1-9月量價齊跌  

　　半年多的疫情影響，疊加下半年地產融資的收緊，房企的銷售回款、內生能力的重要性可以說上升到了前所未有的高度。下半年以來，包括恒大在內的眾多頭部房企均較往年加大了促銷力度，但除了降價換量的預期外，還有量價齊跌的可能。同一城市樓盤的降價還可能會引發此前業主的不滿，進而衍生一系列維權糾紛。

　　2020年1-9月，新城控股實現合同銷售金額1630.47億元，比上年同期下降17.52%，累計銷售面積約1508.15萬平方米，比上年同期下降12.47%，銷售均價10811.06元/平方米，同比下降5.77%。今年前9個月，新城控股量價齊跌。值得一提的是，今年上半年雖然房企銷售受疫情影響較大，但是下半年大部分房企快速反彈、累計銷售額增速回正，新城控股銷售明顯掉隊。

　　三四線土地占比依然較高

　　這與新城控股的投資布局有很大的關系，2014年以來，新城控股逆周期積極拿地，并且選擇重倉三四線城市。期間在三四線的存貨一度高達六七成。之后新城非常幸運地搭上了三四線棚改紅利的“順風車”，銷售規模迎來飛躍，成功躋身千億房企行列。然而隨著棚改紅利的褪去，優勢變風險，之前囤積的大量的三四線土地帶來了不小的去化風險。雖然近兩年新城控股在加大庫存項目清理并大力優化土儲結構，但顯然沒那么容易。

　　對三四線存貨占比仍然較高的新城來說，售價給出了最直接的反映，公司的銷售均價近兩年連續下滑，2018年-2019年及2020年1-9月分別為12201.47元/平方米、11134.91元/平方米及10811.06元/平方米。相對于房價相對穩定的一二線城市，三四線城市價格波動較大。行業融資收緊之際，對于資金密集的房地產來說，捂地搏下一個政策紅利、搏房價波動并不現實，新城若想要加快回款，降價促銷首當其沖。

　　截至2020年6月末，新城控股在全國 115 個大中型城市合計擁有土地儲備 1.37 億平方米，足以滿足其未來 2-3 年的開發運營所需，對于規模房企來說，這一儲備水平并不算充足。其中一、二線城市占公司總土地儲備的 35.75%，三四線占比超60%，三四線存貨占比較高仍然是新城控股的主要風險。

　　2018年-2019年及2020年上半年，新城控股房地產開發銷售的毛利率分別為35.48%、30.98%和23.43%，下滑幅度較大。公司布局城市能級改善情況目前不算如意。同時，公司近兩年大力推進的吾悅廣場對住宅溢價的拉動效應也并不明顯。

　　隨著近兩年對商業地產的大力投入，沉淀了大量資金，費用也水漲船高，2020年上半年公司的利息費用達6.45億元，同比增長68.41%， 2018年-2019年的增長速度是4.04%、113.43%。在費用率走高的影響下，公司的銷售凈利率也逐漸下滑，2019年由22.55%下滑到15.53%，今年前三季度則同比下降6個多百分點至8%，盈利能力下滑明顯。

　　各地吾悅廣場回報率參差不齊

　　隨著傳統房地產開發業務進入平穩發展期，利潤率步入普通水平，未來房企的競爭力將在于地產開發主業之外的布局。于新城控股除了三四線庫存消化問題這一看點外，遍地開花的吾悅廣場投資回報如何也是重要看點。

　　截至2020年6月末，新城控股在全國范圍內布局 139 座吾悅廣場，開業運營的吾悅廣場累計達到 63 座。吾悅廣場數量日益增多的同時，公司的租金收入也不斷增長。吾悅廣場的出租率表現較好，上半年只有個別廣場出租率在90%以下，平均出租率達 96.08%，較2019年的99.16%下滑了3個百分點。

　　吾悅廣場雖然出租率良好，回報率卻相對偏低。2019年，新城控股的租金收入/投資性房地產為5.94%，而同期華潤、大悅城為7.67%、11.21%。

　　新城控股的吾悅廣場位于三四線城市居多，投資回報也參差不齊，差距較大。2019年年報顯示，63座開業廣場中租金收入/投資性房地產最高為16.48%，系成都吾悅廣場，出租率為100%，而還有長沙高鐵、宿州、鹽城、桂林等數個吾悅廣場的租金收入/投資性房地產不到1%，63座中有16座在5%以下，相比平均6%左右的資金成本，這些項目投資回報并不樂觀。

　　今年10月30日，唐山吾悅廣場、徐州賈汪吾悅廣場、鹽城射陽吾悅廣場以及湖州吾悅廣場同一日開業，新城的商業版圖加速擴張。而商業地產對資金的沉淀較大，今年在疫情影響回款之下，公司的經營現金流開始大額凈流出，前三季凈流出142.03億元。目前公司的租金收入貢獻占比依然較小，而若此時若銷售持續不給力，現金鏈風險將增大。