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　　房企月報(bào)|9月陽光城等5家銷售額降超30% 融資收緊回款壓力加大

　　“金九銀十”已經(jīng)結(jié)束，目前大多數(shù)房企已經(jīng)披露了10月經(jīng)營簡報(bào)。根據(jù)各公司公告及克而瑞數(shù)據(jù)整理顯示，2020年10月，34家千億規(guī)模房企合同銷售（全口徑）合計(jì)約為8986.43億元，較2019年10月的7719.21億元同比增長16.42%，較今年9月的9152.91環(huán)比下降1.82%。10月，34家中有29家銷售額實(shí)現(xiàn)同比增長，僅華夏幸福、中國鐵建、碧桂園、綠地控股和融信中國5家房企銷售額同比下滑，華夏幸福降幅最大，達(dá)48.59%。

　　29家10月銷售額同比增長

　　打響國慶打折第一槍的中國恒大，10月單月銷售額超1000億元，是銀十銷冠。其次從增速來看，10月，34家中有華夏幸福、中國鐵建、碧桂園、綠地控股和融信中國5家10月銷售額則同比下滑，尤其是華夏幸福在9月單月下滑69.94%之后，10月下滑幅度依然高達(dá)48.59%，金九銀十表現(xiàn)最差。行業(yè)老大碧桂園10月銷售額也同比下滑了11.76%。

　　而其余29家10月銷售額雖然實(shí)現(xiàn)同比增長，但整體增速放緩已是大勢所趨。金科股份單月增速居首，達(dá)74.15%，其次陽光城、濱江集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、招商蛇口、中國金茂等同比增速均超50%。而華潤置地、龍湖集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)，融創(chuàng)中國的銷售額增速均不到10%，增長乏力。

　　環(huán)比今年9月來看，34家中有17家銷售額下降，綠地控股環(huán)比降幅最高，達(dá)51.38%，旭輝集團(tuán)、金地集團(tuán)、祥生地產(chǎn)環(huán)比下降均超20%，中海地產(chǎn)降幅也達(dá)到19%。不過綠地控股、旭輝集團(tuán)9月的銷售額都位居前列，基數(shù)較大。

　　10月售價(jià)繼續(xù)承壓， 34家房企中有20余家披露了銷售面積/均價(jià)，其中13家銷售均價(jià)同比下滑。華潤置地10月銷售均價(jià)同比下滑幅度高達(dá)20.88%，其次為萬科、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、旭輝集團(tuán)和保利地產(chǎn)，分別同比下滑10.62%、9%、7.5%和6.02%。

　　融資收緊之際迎來償債高峰

　　據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2020年前10個(gè)月我國房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外債券融資累計(jì)達(dá)10283億元。其中，10月單月，房企境內(nèi)外債券融資規(guī)模約692億元，較9月環(huán)比下降10.7%。

　　而10月房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外債券到期規(guī)模約816億元，超過發(fā)債規(guī)模。同時(shí)，在11月，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來今年以來的債券到期高峰，待償規(guī)模1071億元。多部門聯(lián)合出臺(tái)“三道紅線”之后，融資全面收緊，房企資金鏈承受較大考驗(yàn)，疊加冬季疫情的不確定性，房企去化壓力仍存。

　　而在這個(gè)時(shí)候，手里存貨的“質(zhì)量”決定了“壓力”的大小。相對(duì)來說，投資集中在需求堅(jiān)挺的一二線等高能級(jí)城市的房企，去化壓力相對(duì)較小，而前期三四線囤貨較多的房企可能面臨更大的去化壓力。下半年來房企拿地也明顯向一二線城市傾斜。

　　同時(shí)，三道紅線政策無疑為還處于高杠桿擴(kuò)張中的房企戴上了“緊箍咒”，拿地“急剎車”。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月、10月紅色檔房企平均投資額較前8月平均下降了25%，橙色檔也大幅下降了22%，激進(jìn)擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)顯露。