11月11日，據媒體消息，麥格理給予保利物業目標價45.8港元，跑輸大市評級。作為一家頭部物企，保利物業罕見收到負面評級報告。

　　與此同時，麥格理重申對內地物管行業的正面看法。其指出行業的基本面仍然完好而且沒有惡化，根據彭博數據，主要已上市的物管公司在未來三年的純利年均復合增長率估計可有45%，認為行業的政策風險低、有強勁現金流、能見度清晰及高回報可吸引投資者。

　　該行上調碧桂園服務目標價，由63.5港元升至65.7港元，評級“跑贏大市”，列為港股物業首選。雅生活目標價則由57.6港元降至56.4港元，評級同為“跑贏大市”。

　　那么，“跑輸大市”的保利物業是出現了什么問題？

　　多家機構調低目標價 全年利潤率或承壓

　　今年上半年保利物業實現營業收入36億元，同比增長27.6%；期內溢利為4.1億元，同比增加28%。業績增長略低于行業平均（30%），中報次日保利物業直接跌10.63%，發映出市場情緒。

　　此后多家機構下調保利物業目標價。8月26日，美銀美林將該物業股目標價下調至86.2港元，維持“買入”評級；8月28日，摩根士丹利將目標價由97.35港元下調至84.98港元，維持“增持”評級；9月24日，瑞信將目標價由85.8港元下調至78.4港元，維持“跑贏大市”評級。

　　美銀美林發表研究報告稱，保利物業上半年業績令人失望，美銀美林目前將公司三年的每股盈利年復合增長預測由38%降至33%，以反映增值服務利潤較低的影響。

　　上半年，保利物業三大業務毛利率分別下降0.1個百分點、0.6個百分點、13.9個百分點。其中，社區增值服務毛利率降幅最大，從44.1%降至31.4%。公司解釋稱：（i）受疫情影響，部分入戶式增值服務、社區媒體等高毛利業務開展受限；（ii）疫情期間開展生鮮蔬果等社區零售業務及美居等垂直業務增長。

　　對此，中金公司同樣認為公司全年毛利潤率或承壓。物業管理服務和非業主增值服務毛利潤率全年將維持穩定。下半年社區增值服務毛利潤率或邊際改善（高毛利的社區傳媒和社區空間管理服務有望恢復），但全年維度仍將呈現同比下滑，主要考慮上半年下降幅度已經較大。預計全年綜合毛利潤率將同比下降。

　　盈利預測下調2020-2021年凈利潤預測6%和6%至6.96億元和9.84億元，對應復合年增長率42%，主要考慮下調毛利潤率預測以及2020年年初至今尚無收并購。維持跑贏行業評級；考慮盈利預測調整，下調目標價6%至92.9港元。

　　總體而言，考慮到露面交付的增加，美銀美林預計盈利將有望同比上漲49%。中金預計全年收入將同比增長34%。

　　約60%在管面積年內到期 業績增長承壓

　　值得注意的是，保利物業還有一大隱憂，合約到期不續約風險。

　　中報顯示，保利物業合約面積為493.4百萬平方米，較2019年末減少了4.7百萬平方米。這其中，主要是個別合同面積較大的項目合約期滿，來自第三方的合同管理面積較2019年末下降了13.8百萬平方米。保利物業因此成為中報合約面積減少的唯一一家頭部物企。

　　合約面積的下降釋放了一個危險信號。根據此前招股資料，保利物業在2019年末到期的合同面積為12.6百萬平方米，與前述退出面積吻合。而2020年末，公司還有約187.2百萬平方米的合同管理面積將要到期，占中報在管面積的59%。2019年未續約的第三方項目無疑加深了市場的擔憂。

　　在眾多物業股中，保利物業的一大特點是公建項目較多。截至2020年上半年，在管面積同比增長22%至3.17億平方米，其中公建項目同比增長20%，非公建項目同比增長24%（包括住宅物業、商業物業和辦公樓），兩者在管面積各占50%。其中，住宅物業以保利集團項目為主，非住宅物業以第三方項目為主，兩類業態區別明顯。

　　而近幾年，保利物業第三方項目飛速增長，2019年末在管面積中第三方面積占比（55.1%）首次超過保利集團（44.9%），當年第三方的合約面積增長約105百萬平方米，貢獻了76.9%的新增合約面積，成為主要面積增長主要驅動。

　　但住宅物業占物業管理收入的比例達到了70%，30%來自于非住宅物業。若大量項目到期退出，不但說明保利物業項目留存存在問題，更多反映出業績增長還是需要主要依賴于保利地產的“真相”。

　　截至2020年6月，保利物業手握現金高達72.5億元，僅次于龍頭碧桂園服務。但截至11月，在其他物企收并購如火如荼之時，這家國企今年尚無收并購行為。再考慮到毛利潤率及合約到期且無收并購影響，保利物業長期業績增長承壓。

　　目前，公司股價隨著物業板塊的降溫，從5月最高點至今跌幅為38%。