在三道紅線(xiàn)的緊箍咒下，房企拆分物業(yè)上市拓寬融資渠道的動(dòng)作明顯加快。10月3日，融信集團(tuán)旗下物業(yè)公司融信服務(wù)遞交了港股上市申請(qǐng)。

　　在管面積17百萬(wàn)平方米，合約面積34.3百萬(wàn)平方米，融信服務(wù)的體量雖然不大，但儲(chǔ)備率（儲(chǔ)備面積/在管面積）在1以上，短期內(nèi)收入增長(zhǎng)可期。不過(guò)上市前夕，融信服務(wù)一口氣派發(fā)了1億元股息，幾乎掏光本就不豐厚的未分配利潤(rùn)，并不利于公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。而融信服務(wù)的凈利率曾低至2.5%，今年上半年雖大幅提高至13%，但仍然偏低，公司是否具備足夠的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力還有待觀(guān)察。

　　體量不大凈利率還不高

　　融信服務(wù)旗下運(yùn)營(yíng)的子公司有兩家，分別是融信世歐及融信物業(yè)管理。最早可以追溯到2014年，當(dāng)時(shí)融信集團(tuán)創(chuàng)始人歐宗洪通過(guò)福州世歐房地產(chǎn)間接獲得融信世歐物業(yè)50%的股權(quán)，同年又收購(gòu)了融信物業(yè)管理52%的股權(quán)，融信服務(wù)雛形初具。

　　因此，滿(mǎn)打滿(mǎn)算融信服務(wù)在歐宗洪完全掌制下的發(fā)展歷程只有6年。2016年開(kāi)始作為獨(dú)立第三方為其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供服務(wù)，對(duì)外發(fā)展也只有4年，公司規(guī)模不算大。

　　截至2020年6月，融信服務(wù)在管面積有17百萬(wàn)平方米，在25家公布面積數(shù)據(jù)的物業(yè)股中排倒數(shù)第六位。總簽約面積為34.2百萬(wàn)平方米，在25家公布面積數(shù)據(jù)的物業(yè)股中排倒數(shù)第8位。有意思的是，融信服務(wù)實(shí)控人歐宗洪與正榮服務(wù)實(shí)控人歐宗榮為兄弟關(guān)系。對(duì)比正榮服務(wù)在管/合約面積27.8/43百萬(wàn)平方米，融信服務(wù)的體量略小一些。公司項(xiàng)目以海峽西岸及長(zhǎng)江三角洲為主，整體而言是一家小型物管公司。

　　不過(guò)，融信服務(wù)小而不“美”。首先公司凈利率不高，未分配利潤(rùn)在2017年仍為負(fù)數(shù)，以前年度屬于虧損狀態(tài)。

　　2017-2019年，融信服務(wù)營(yíng)業(yè)收入為2.6億元、4.1億元、5.1億元，期內(nèi)溢利652萬(wàn)元、3380萬(wàn)元、7150萬(wàn)元，銷(xiāo)售凈利率為2.5%、8.2%、13.8%。2017年凈利率只有2.5%，到2019年上升到13.8%，大幅提高了11.3個(gè)百分點(diǎn)。作為參考，融信服務(wù)同期毛利率并不低，分別為22.6%、27.5%、32.3%。

　　進(jìn)一步分析凈利率在10%以下的物業(yè)股可知，除去第三方及迷你型物企之外，招商積余、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)等頭部物企因?yàn)轶w量大或國(guó)企性質(zhì)等因素，盈利能力有待提升。但融信服務(wù)目前算是區(qū)域物企，離布局全國(guó)尚有一定距離，為什么盈利水平也不高？融信服務(wù)的運(yùn)營(yíng)效率及費(fèi)用管控問(wèn)題值得關(guān)注。

　　另一方面，盡管公司2019年凈利率回歸至行業(yè)正常水平，但急速提升的盈利能力似乎尚不穩(wěn)定。2020年因新管肺炎疫情影響，上半年非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率從去年末43.7%下降至36.6%；社區(qū)增值服務(wù)的毛利率從39.9%下降至23.9%，導(dǎo)致公司綜合毛利率從去年末的32.3%下降至今年中報(bào)的29.4%，凈利率從13.8%下降至12.8%。而中報(bào)顯示，大多數(shù)物企因社保減免等政策，上半年毛利率微增了1個(gè)百分點(diǎn)。

　　利潤(rùn)還得靠關(guān)聯(lián)方

　　其次，融信服務(wù)對(duì)融信集團(tuán)的依賴(lài)程度也較高，這種依賴(lài)體現(xiàn)在盈利上面。

　　2017年6月-2020年6月，公司在管總建筑面積分別約為9.5百萬(wàn)平方米、10.6百萬(wàn)平方米、 15.9百萬(wàn)平方米和17.0百萬(wàn)平方米，其中分別約3.8百萬(wàn)平方米、4.2百萬(wàn)平方米、6.7百萬(wàn)平方米和6.9百萬(wàn)平方米由獨(dú)立第三方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，分別占在管總建筑面積的39.8%、39.8%、42.0%和40.5%。

　　雖然公司第三方面積占比較高，且逐年增長(zhǎng)，但第三方項(xiàng)目賠本賺吆喝，收費(fèi)不高。資料顯示，第三方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目住宅物業(yè)平均物業(yè)管理費(fèi)為1.1元、1.2元、1.2元、1.4元，同期融信集團(tuán)住宅項(xiàng)目的平均物業(yè)費(fèi)為2.4元、2.4元、2.5元、2.6元，第三方項(xiàng)目?jī)H為關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目的一半物業(yè)費(fèi)。而毛利率較高（5~8元）的非住宅物業(yè)項(xiàng)目，均為融信中國(guó)集團(tuán)及共同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，無(wú)第三方項(xiàng)目。

　　以融信服務(wù)17百萬(wàn)平方米拆分，其中7.1百萬(wàn)平方米是非住宅物業(yè)，收費(fèi)較高的項(xiàng)目面積占比達(dá)到了42%。如果未來(lái)非住宅物業(yè)減少或者住宅物業(yè)項(xiàng)目持續(xù)增多，將會(huì)對(duì)融信服務(wù)的利潤(rùn)率產(chǎn)生一定影響。

　　此外，上半年融信服務(wù)宣布向股東派發(fā)1億元股息，此時(shí)融信服務(wù)由歐宗洪成立的家族信托100%持有。公司保留盈利剛由虧轉(zhuǎn)正2年，大手筆分紅后剩余保留盈利為3290萬(wàn)元。固然分紅回報(bào)大股東合情合理，但融信服務(wù)選擇的時(shí)間點(diǎn)未免太過(guò)著急。